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2009年は･･･停滞・不振の年
2009年は、2008年秋のリーマンショック後の世界同時不況、需要蒸発を受けたジェットコースターのような景気悪化の極みから、国際的な金融・財政政策による景気対策、とりわけ中国を中心とする新興国需要に支えられての家電・自動車関連など一部の業種において漸く回復への途を辿りつつあるという現状にあり、その他の多くの業種ではまだまだ回復への道筋が見えないようです。
住宅はといえば、税制などの行政支援、住宅・土地価格低下、低金利という三拍子の環境下、「買いどき感」がピークに達したはずであるにもかかわらず、需要は顕在化しないままに終わりました。
※本来なら、2009年の住宅の買いどき感は・・・
2009年は大型のローン減税が導入されたほか、長期優良住宅制度の減税制度、太陽光発電設備設置に対する国・公共団体の補助金も実施され、行政による支援措置が図られましたし、地価も引き続き低下したほか住宅資材・エネルギー価格低下により住宅価格も低下。さらには、ローン金利も引き続き歴史的な超低金利にあり、雇用不安や所得減少などはさておくとして、いずれ住宅を取得するなら千載一遇ともいえる「買い得」環境にあったのではないでしょうか。
結果として、今年の住宅着工は45年ぶりの80万戸割れの見通し。
1〜11月の実績をみると、全体では前年比▲29%。
内訳は持家（戸建注文住宅）は前年比▲11％と比較的堅調ではあるものの、分譲住宅は▲45％（うちマンション▲59％）と激減しています。
マンション市場動向も、今年の首都圏の供給見込みは約３万５千戸どまり。マンションブーム期には８万戸台が長らく続きましたが、その半分以下の水準です。
○住宅着工統計（時系列） 国土交通省HP
http://www.mlit.go.jp/common/000055555.xls
○首都圏マンション市場動向（2009年.11月） 不動産経済研究所
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf
来年度の首都圏マンション供給見込みは約４万３千戸と、今年に比べれば少しは持ち直すものの、引き続き、低迷が続きそうです。
○2010年首都圏・近畿圏マンション供給市場予測
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/2010m-yosoku.pdf
返済困難も増加・・・新規ローン審査も厳格化？
一方、不況による雇用悪化、所得減少などにより、ローン破綻が増加している報道も見受けます。
ほとんどの企業でボーナス支給額が減少し、ローンのボーナス返済が厳しい方も増えているようです。
中小企業金融円滑化法を受け、銀行では返済相談窓口を充実させ、リスケなどの条件変更の相談に応じているようですが、借りたローンを返すことが必ずしも容易ではないことの現実をひしひしと感じるこの不景気ではあります。
こうした状況下、銀行の中には貸し倒れリスク（信用リスク）の増大を踏まえ、新規ローンの審査を厳しくしつつあるところも徐々に増えてきている模様で、住宅関連業界では肌感覚としてそのような四方山話も日常の会話となっているようです。
銀行は金利変動リスクをローン借入者に転嫁
銀行では、住宅ローンの貸出しを増やしたい一方で、保証会社の保証審査も厳しく、アンビバレントな状況にあるところが増えてきつつあるようですが、そんな中でもできるだけ住宅ローンのリスクを低減させるためか、都銀をはじめとして「変動金利型」（半年ごとにローン金利が変動するタイプのローン）の販売に注力し、１％前後の特別金利を中心に据えて住宅ローンを推進しています。
同様の趣旨で、地方の地銀では３年固定ローンで１％強の特別金利を推進しているところも少なくありません。
５年とか１０年など、比較的短期間でローンを完済する余力のある方（太く短くタイプ）なら、そのような特別低金利の変動金利タイプのローンを利用することにも合理性がありそうですが、比較的若い方で子供さんの教育費負担がまだまだ長く続きそうな方（細く長くこつこつタイプ）にとっては、このブログで何度も書いたように、金利変動リスクは場合によっては致命傷になりかねません。
金融のプロである銀行が取れないリスクを、素人の消費者が負担するというのは、ローン借入者の懐の深さ次第で一概には言えませんが、正直申し上げて「無謀」と感じるケースが少なくありません。
消費者が金利変動リスクを過小評価しないよう、客観的なローン商品説明の必要性・重要性・・・とりわけ金融当局による規制・監督強化の必要性を痛感する昨今です。
来年は エコポイント・贈与税拡充・フラット金利下げ
一方、先の二次補正予算では、住宅版エコポイント制度が導入され、新築では最大30万円相当のポイントがつく予定ですし、【フラット35】Sの金利引下げ幅が10年間１％へ拡充される予定です。これらはいずれも年明けの通常国会で補正予算が成立した後に適用される見込みです。
さらに、来年度の税制改正では、住宅取得のための贈与税の非課税枠（本則の非課税枠である110万円へ上乗せできる非課税枠）が従来の500万円から1,500万円へ拡充される予定です。
これらの措置でなんとか住宅着工を促進し、景気への波及効果が期待されるわけですが、いずれにしても、雇用・所得環境の問題は別として、いずれ住宅を取得される方にとっての「買いどき感」という点ではまたとない千載一遇のチャンスになりそうです。
※エコポイント適用の技術基準は大雑把に言えば、木造住宅ではいわゆる「次世代省エネ基準」、その他の構造ではいわゆる「トップランナー基準」（次世代省エネ基準+高機能給湯設備等）が必要とされるようです。詳しくは次のHPでご確認ください。
○「住宅版エコポイント制度の概要について」（国土交通省HP）
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000017.html
○【フラット35】Sの金利引下げ幅の拡大について（住宅金融支援機構HP）
http://www.flat35.com/topics/topics_20091224.html
国内外の政治・経済もインフルの脅威も含めて、激動のカオスの中にあった2009年でしたが、来る年が明るく、幸せ多き年になることを祈ります。
(次ページhttp://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/49955793.htmlへ続く)
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