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（前頁http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/50494875.htmlから続く）
■日本経済新聞（2010.4.4）
住宅ローン、優遇後の返済増 注意 借入期間の長さが目安に 総支払額の試算必要
固定金利型の住宅ローンなら、将来金利が上昇する局面になっても返済負担の増加がないので安心――。そう考えている人は多いはずだ。だが、固定ローンの中にも、使い方によっては将来の返済額が急増しかねない商品がある。固定金利型ローンの知っておくべきポイントをまとめた。
この２年、住宅ローン市場では「変動金利ラッシュ」とも言うべき現象が起きている。金利水準が事実上１％台前半が中心とかなり低めになっている変動ローンを借りる人が急増しているのだ（グラフＡ）。変動型は原則半年ごとに金利が変わり得る。返済額の変更を５年ごとにするなど、負担急増を防ぐ仕組みはあるが、将来日銀の利上げなどで金利が上がれば返済額も増える可能性はある。ただデフレを背景に足元の低金利が長引くとの観測が広まり、変動型を選ぶ人が増えている。
人気は根強く
とはいえ、将来の金利が跳ね上がるリスクを心配する人も少なくない。そうした人が利用するのが固定型だが、中でも「固定金利期間選択型」と呼ばれるタイプを選ぶ人が多い。グラフＡを見ても「変動ラッシュ」の中、借りている間の金利がずっと変わらない「全期間固定型」の利用比率が１割台で低迷するのに対して「期間選択型」の比率はなおも３割程度ある。
期間選択型は、５年あるいは10年といった当初期間は金利が固定され、それ以降は改めて金利タイプを選ぶ商品だ。全期間固定型に比べると金利が低めになっていることも多く、借りやすい（図Ｂ）。
問題は全期間固定型と異なり、将来の金利上昇局面で返済負担が増える危険性が皆無でないことだ。当初期間が過ぎれば改めて金利タイプを選ぶので、その時の金利が上がっている恐れもある。
特に注意を要するのは期間選択型と金利優遇サービスを組み合わせて使った場合だ。
優遇サービスとは「基準金利」から一定幅を差し引いた水準で貸し、顧客の返済負担を軽くする措置で、採用する銀行は多い。呼称は各行ごとに異なるが、一部の人向けの特別な対応という印象を持たれることもある。だが、実際には多くの人が利用している。顧客の獲得を競う金融機関側が、適用条件をあまり厳しくしていないためだ。条件は銀行によって異なるが、自行に給与振込口座を作ることなどの場合が多い。本来は基準金利が「原則」で、優遇は「例外」のはずだが、実際には逆との指摘もあるほどだ。
このように多くの利用者にとって身近な優遇サービスには主に「当初期間大幅優遇型（当初期間の金利引き下げ幅を大きめにする）」と「全期間一律優遇型（借入期間中、同じ引き下げ幅を適用する）」の２種類がある（図Ｃ）。
すべての銀行が２種類とも用意しているわけではないが、このうち期間選択型固定金利ローンと併用した場合に将来の返済額急増を生みかねないのは、当初期間大幅型だ。当初期間が終わった段階で基準金利が上昇していたとすると、優遇幅の縮小と合わさる形で、月々の返済額の増加が大きくなる危険性がある。
返済負担がどのくらい増すのか具体的に検証しよう。表Ｄは三大メガ銀行での新規借り入れで3000万円のローンを組んだ場合の試算。期間10年の固定金利期間選択型と金利優遇サービスを組み合わせて利用し、当初期間（10年）が終わった後、次の10年も改めて固定金利で借りると想定。その時の毎月の返済額がどの程度増えるか計算した。
10年後の金融環境について確たることは言えないが、ここでは基準金利が１％上がると仮定した。足元はデフレだが、今後、景気が回復したり、財政状況の悪化で長期金利の上昇圧力が強まったりする可能性もあることを考えれば、１％程度の長期金利の上昇は予想の範囲内と判断した。
年間で25万円増
試算結果を見ても、当初期間大幅型を使うケースでは返済額の増加度合いが大きい。全期間一律型では月１万3000円程度なのに対して、当初期間大幅型では月２万円強、年間で25万円程度だ。
これはあくまで金利が１％上昇という仮定のもとでの試算。実際にはもっと上昇する可能性もなくはないことに注意が必要だ。また、銀行によっては、当初期間が終わった後の金利優遇幅が表Ｄの例より大きく圧縮される。その場合は、基準金利の上昇幅が１％だったとしても、返済負担の増加度合いがかなり大きくなる。将来の負担増のリスクを小さくしたいなら、当初の金利は高めだったとしても、全期間一律型を選ぶのが一つのやり方だ。
ここで気になるのは、２種類ある金利優遇パターンのうち、どちらが総支払額（返済を終えるまでの元利合計の支払額）が少なくて済むのかという点だ。住宅ローンのコンサルタント会社であるホームローンドクターの淡河範明代表取締役は「一つの目安としては、当初期間終了後の優遇幅がなおも１％程度あるなら、当初期間大幅型の方が少なくなることが多そうだが、一概には言えず、個別に試算した方がよい」と指摘する。
優遇の縮小幅確認
当面は子供の教育費などにお金がかかる人は、総支払額の多寡にかかわらず、足元の負担が軽くなる当初期間大幅型を選ぶケースが多そうだ。そうした人が固定金利期間選択型ローンと併用する場合は、当初期間終了後の金利優遇幅がどの程度縮小するのかを、しっかりと頭に入れておいた方がよいだろう。金融機関のパンフレットなどを見ると、当初期間終了後の優遇幅は小さな文字でしか書いていない例がある。重要なことなので、目を凝らして読んでおこう。
（編集委員 清水功哉）
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