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長期金利は下がっても、店頭表示金利は下がらない・・・
長期金利が7年ぶりに１％を割ったとのニュースが流れました。
世界景気の足踏み観測から、消去法的に日本の円が買われ、日本国債に資金が流れ込み、日本の長期金利が低下（＝債券価格は上昇）しています。
国内金融機関も大幅な資金余剰で、運用先がなく、国債を買っているようです。
こうした流れで、ここ数カ月、長期金利が下がり、住宅ローン金利も低下しています。
ただ、実際に下がっているのは新規借入者に適用される金利プラン（＝いわゆる「優遇金利」）で、変動金利型や短期の固定型など既往借入者の金利見直しに適用される「店頭表示金利」（又は基準金利）の方は、さほど下がっていない実態にあります。（末尾掲載日経記事参照）
下卑た譬えですが、「釣った魚には餌はやらない」ということでしょう。
それにしても、こうした二重金利は、「目先」の安さだけを強調して（金利見直し時の金利水準に関する説明が不足したまま）集客する点で、銀行の商売にしては些か品位に欠けるきらいがあります。（←遠慮がちに書きましたが、率直に書けば「詐欺的」、「フィッシング的」商法とも感じています。）
こうした趣旨はこれまで何度もこのブログで取り上げてきました。かなり古い記事もありますが、問題の本質自体は何も変わっておりませんので、ご参考にしていただけるのではないかと思います。
○「優遇金利に異変？」（2010.4.11）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/50494875.html
○「優遇金利が消える？？？」（2009.6.21）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/48701323.html
○「二重金利表示はもうやめよう」（2008.7.27）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/43767043.html
○「基準金利の裏側」（2006.10.8）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/21228750.html
○「固定金利期間選択型」（2006.7.15）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/12194462.html
○「固定金利期間選択型の金利見直しルール」（2006.6.25）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/9338870.html
日経記事にあるとおり、銀行は、新規借入者に適用される「優遇金利」ではなく、「店頭表示金利」そのものを下げていく方向で動いていくべきだと、私も考えます。
■ＭＳＮ（産経ニュース2010.8.4）
日本経済に低体温症 長期金利７年ぶり１％割れ
長期金利が７年ぶりに１％を割り込む水準となったことで、住宅ローン金利や企業の借入金利の低下につながるなど暮らしに恩恵をもたらす可能性が高まる一方、資産運用面ではマイナスに働くため、年金生活者などには影響を及ぼしそうだ。「経済の体温計」と呼ばれる長期金利だけに長期の“体温低下”は、日本経済の活力を消耗させる恐れがある。
家を購入しようと考えている消費者にとって、長期金利の低下局面は願ってもないチャンスだ。住宅金融支援機構の長期・固定金利の住宅ローン「フラット３５」では８月の２１年以上３５年以下の取扱金融機関の最低金利が、前月より０・０９％低い年２・２３％に下がった。８月の新規融資分に適用する金利を引き下げたある大手銀行幹部も「市場を注視して、さらに引き下げる方向で見直す可能性がある」と話す。
住宅ローン減税をはじめとする政府の後押しで、年明けから都市部を中心に需要が回復しつつあるマンション販売も活気づいている。「『今が買い時』と動き始めた顧客が多い。景気が落ち込まなければ一段の金利低下は追い風になる」（三井不動産）からだ。
経営者にとっても、資金調達面でプラスに働く。日本政策投資銀行の調査によると、平成２２年度の大企業の設備投資計画は一昨年の「リーマン・ショック」以来３年ぶりの増加となる見通しだけに、借入金利の低下は歓迎だ。
もっとも、長期金利の低下が長引けば日本経済にボディーブローのように悪影響を与えかねない。
とりわけ、マイナスの影響が及びそうなのが年金資金の運用だ。年金資金の主な運用先は長期国債だが、金利が想定を下回ると積み立て不足となり、将来的に若い世代が受け取る年金額の減少につながる。
ある大手生命保険の幹部は「運用のマイナスは大きい。現在の受給者よりも若い人の不安をかき立てる」との見方を示す。資産運用でマイナスに働けば将来的に年金の予定利率が引き下げられるほか、利子収入で生活する人にとっても懐を直撃しかねないわけだ。
今後の動向についてバークレイズ・キャピタル証券の森田長太郎チーフ・ストラテジストは「本来、長期金利が下がれば景気は良くなるはずだが、すでに低金利にもかかわらず資金需要は乏しい」と話す。国債に余剰資金が流れ込む状況は当面、続きそうだ。
■日本経済新聞（2010.8.6）
固定型住宅ローン金利 大手行下げ渋り
長期金利低下でも 顧客の恩恵限定的
大手銀行の固定金利型住宅ローンの店頭表示金利が高止まりしている。長期金利の指標である新発10年物国債利回りは４日に約７年ぶりに１％台を割り込むなど、低下基調が続いているが、10年物の住宅ローン金利は４％前後を維持している。
銀行は店頭表示金利の引き下げよりも優遇策の充実で新規顧客獲得を図る傾向にあり、既存顧客は長期金利低下の恩恵を享受しにくいとの問題点が指摘されている。
大手行の8月の固定型の10年物の住宅ローン金利は３．９５〜４％。先月末の１０年物長期金利（１．０５５％）に比べ３％弱高い水準。この上乗せ幅は、２年程度前までは２％前後で推移していた。
新規顧客への貸出金利はキャンペーンなどにより、一定の条件を満たせば店頭表示金利よりかなり低くなる例が多い。銀行は近年、店頭表示金利を引き下げずに、優遇幅を従来より拡大することで新規顧客への実質的な金利を引き下げてきたようだ。
ただ、店頭表示金利が高止まりすると、既存顧客が借り直す際は、新規顧客より高めの金利を払わなくてはならない可能性が高い。現在の優遇金利の引き下げ競争の恩恵は受けにくい。
住宅ローン金利については、「店頭」とは別に「優遇金利」を設ける２本立てで「お得感」をアピールする手法はやめて、店頭金利そのものを下げたほうが顧客にとってわかりやすいとの指摘もある。
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