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住宅ローンは「目先金利」だけで選んではいけない。
前回の記事で、最近、再び、変動型や固定金利期間選択型の「低金利競争」が激しくなっているということを書きました。そんな時期だけに、住宅ローンを「目先金利」だけで選ぶ方が増えかねないということを私は、正直、懸念しています。
そこで、住宅ローンの選び方がますます重要だということを、改めて、お伝えしたいと思います。
今回の記事を書く上で、改めて過去の記事を確認してみると、私がこのブログを始めた翌日の2006.6.25に、一気に次の４本の記事を書いていました。
住宅ローンの本質は「金利」だということで、当時、私なりに持っていた問題意識のエッセンスを、ブログ開設冒頭に、先ずはお伝えしたかったのだろうと思います。
今、改めて読み返してみて、その感覚、想いは未だ全く変わっていないことを改めて実感しています。
○金利タイプを選ぶ際のメルクマールは？(2006.6.25)
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/9438043.html
○「変動金利」の金利見直し（2006.6.25）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/9341938.html
○「固定金利期間選択型ローン」の金利見直しルール（2006.6.25）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/9338870.html
○長期固定金利型ローン＝全期間固定型（2006.6.25）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/9377614.html
私が考える「住宅ローンの選び方」
少し長くなりますが、私の問題意識は次の通りです。
�―斬陬蹇璽鵑両ι覆�多様化することは、消費者の選択肢が広がるので、望ましい。
ただ、現実には、多くの方が、住宅ローンの金利タイプ（変動型、固定期間選択型、全期間固定型）の特徴を理解しないまま、目先の金利水準の低さだけでローン商品を選んでいる実態にある。これは、たいへん危険。
�⊂�来金利が変動しても耐えられるだけの懐の深さと体力（収入、資産）なしに、目先の金利水準だけで変動型、短期の固定金利型を選んでしまうと、将来、金利が上昇したときに、返済が困難となり、家計の破綻・家族の崩壊→人生の破綻につながりかねないリスクを抱え込んでしまう。
��住宅ローンを選ぶ際は、ご自分の収入、資産から見た将来のローン返済額の増減の影響度合いを考える必要がある。特に、自分の年齢（退職までの年数）、家族数、子どもの年齢（教育費）など、ライフサイクルを勘案した将来の収支見通しを描いて、その上で、将来のローン金利上昇負担に耐えられるかどうかを慎重に検討すべき。
特に未だお子さんが小さい世帯では、将来の教育費負担の圧力を忘れないで考慮に入れていただきたい。大都市圏では中学受験が当たり前になりつつあり、小学生のうちから塾代もばかにならない。中・高・大学と特に私立に進学することになれば多額の学費が必要になるし、大学で自宅外通学（下宿）ともなればその分の生活費も必要になる。
「今、返せるか」ではなく、「将来も返せるか」で考える必要がある。
�ぐ貶�、変動型や短期の固定金利型など、目先の金利が低いローンにも、もちろんメリットがある。
将来金利が上がってもローン返済の心配が要らないだけの懐の深さを持っている方や、５〜10年程度の比較的早期にローンを完済する具体的な見通しと自信がある方にとっては、目先金利が低い変動型や短期の固定金利期間選択型を選ぶ経済合理性がある。
�ザ睛�は、現在のような低金利時代においては、変動型よりも短期固定型、短期固定型よりも長期固定型と、固定される期間が長くなればなるほど金利水準が高くなるのは当たり前。
長期固定型の金利水準は、将来の長期にわたる金利水準を織り込んで市場が決めるもの。その意味では、将来、変動型や、短期の固定金利型の金利が上下したとしても、返済が終わって、ならして見れば、変動型と長期固定型（全期間固定型）の利息負担は同程度になるであろうと、理屈の上では考えることができる。
長期の固定型であれ、変動型であれ、今現在の金利水準だけを比較して、「高い、低い」ということ自体、余り意味はない。
利息負担の損得を考える上でポイントになるのは、実際に完済するまでの期間がどれだけかかるかということ。
繰上返済の可能性も含めて、完済までかかる期間と、その間の金利変動リスクに耐えられる体力があるかどうかを考えて金利タイプを選ぶべき。
�Α崚�分、金利は上がらない」と、安易に目先金利で変動金利ローンを選ぶ向きが少なくないが、そういう方が言う「当分」とはどの程度まで先の将来を念頭に置いているのだろうか。住宅ローンでは10年とか20年といったスパンで考えなければならない。
景気が良くなれば金利は上がるし、南欧のように財政悪化で国の信用力がなくなれば金利は上昇する。日本も対岸の火事でない。
住宅ローンは「投資」ではない。投資なら、現物取引している限りは失敗しても財産を失うだけで済むが、住宅ローンで失敗すれば住宅を失うだけでは済まない。住宅・土地の担保を競売等で処分した代金を返済に充てても借金が残ることが多く、そうなれば、人生を失いかねない。
住宅ローン選びを人生の「賭け」の対象にしてはいけない。
�Г修琉嫐�では、長期固定型は、今現在の金利水準は高くても、将来にわたり返済額が確定できるわけで（しかも、超低金利時代の今現在の金利水準で将来20年、35年にわたる金利を固定できるわけで）、将来の「安心」が得られる。長期固定金利の金利水準が変動型よりも高いのは、その「安心料」、「保険料」と考えるべき。
�─崑世�短く返済する」のか、それとも、「細く長く返済する」のか…
要するに、住宅ローン選びは、目先の金利水準だけでなく、住宅ローンの金利タイプ毎の特徴を踏まえて、自分の懐の深さやライフサイクルに合わせて、自分にふさわしいローンを選ぶことが重要である。
以上が、このブログを立ち上げてから私が繰り返し発信してきた住宅ローン選びの際の基本的な考え方のエッセンスです。
低金利時代だからこその選択（変動から長期固定への借換えのチャンス）
冒頭にも書いたとおり、最近、再び、変動型や固定金利期間選択型の「低金利競争」が激しくなっている折だけに、改めてのウォ―ニングメッセージとして、この記事を書きました。
これから住宅ローンを借りられる方には、是非、ご自分にふさわしい住宅ローン選びをしていただきたいと願います。
また、併せて、既に変動型や短期の固定金利型で返済中の方の中で、早期に完済なさるおつもりの方はともかく、未だ借入残高が大きく返済期間も長く残っている方で、将来の金利変動リスクを回避したいという方は、歴史的にも超低金利時代にある今だからこそ、長期固定型への「借換え」を考えるチャンスでもあります。
選択肢のひとつとして検討してみられてはいかがでしょうか。
以下、ご参考までに、このブログの「住宅ローンの金利」、「金利切り替え、借り換え選択」の書庫の記事から、ローン金利に関連するおもな記事を以下にご紹介します。
（参考）その他、このブログの主なローン金利関連記事
○変動金利0.25％UPの影響（2006.9.30）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/20715190.html
○変動金利の罠･･･改めて警戒警報（2009.3.20）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/47469155.html
○固定金利期間選択型（2006.7.15）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/12194462.html
○二重金利表示は、もうやめよう！（2008.7.27）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/43767043.html
（参考）その他、このブログのローン借り換え・金利リセット関連記事
○「3年固定のその後の選択は？」（2006.6.25）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/9433865.html
○「ローンの借り換え」（2006.7.15）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/12240784.html
○「ローン借り替えは目的的に！（2008.5.24）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/42549932.html
○「金利リセット」（2008.6.21）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/43125721.html
○「借り換えフラット」（2009.8.30）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/49272185.html
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約6年保守的一般論をブレずに主張しておられますが、仮に2000万円20年借入の方が6年前にこのHPを見て変動より2%金利が高い固定金利を選択したとすると、大雑把に見ても150万円〜200万円位で現在までの「安心保証料」を購入したことになります。と言うのも金利は6年間上昇していないからです。今後も低金利が続けば「安心保証料」はどんどん高くなりますね。
「マグマはいつ噴火してもおかしくない」のでしょうか？相当の知識がおありでしょうから、マグマが噴火するきっかけを教えていただいたほうが、閲覧者の被害者の人数、被害金額も少なくなると思いますよ。今のままではオオカミ少年です。
2012/1/17(火) 午後 3:42 [ ??? ]
ドクロの？？？さん、突っ込みコメントありがとうございます。
６年間２％の金利差ということにはならないとは思いますが、仰る趣旨はそうですよね。
金利が金利としての機能を回復しはじめようとした矢先、サブプライムローン問題に起因するパリバショック、リーマンショック、ギリシャ危機から欧州債務危機、東日本大震災とイいろんな出来事が起き、仰るとおり、日本の金利は底ばいのままです。
ただ、だからこそ私は「安心料」、「保険料」と申し上げているのです。
生命保険掛けて死ななければ「損した」といいませんよね。自動車保険掛けてて事故尾が起きなかったら「損した」ともいいませんよね。
「損得」じゃないんですよね。ローン完済時に、過去にさかのぼって、いくら損した、得したということではないんです。
いつどれだけ上がるかどうかわからないけど、上がった時の備えとして安心を買うということなんです。
それに、悪い金利上昇の「マグマがたまっている」ということには、ドクロさんも御同意いただけるものと思います。
2012/1/17(火) 午後 9:43
ドクロさんに同感です。まずローンを長期で組むこと自体ある意味人生の賭けです。終身雇用の時代でもなく、勤務期間に応じて収入が上がる時代でもないのに高い金利のまま固定されても全く安心を買ったことにはなりえません。その考えは時代錯誤です。私の知り合いも35年固定を他行に借り換えて変動にしました。私は変動です。ローン歴6年ですが、当時の35年固定とは確かに２％くらい金利差があったと思います。ドクロさんの試算は大雑把かもしれませんが、それ程かけ離れてもいないと思われます。ドクロさんの例（2000万円借り入れ）で、その分が元本の返済に回されていれば元本の10%に相当しています。長期の住宅ローンを組んでいる人に「200万円を安心料と思え」というのは、酷ですね。実際金利も上がっていないわけですから。上がる直前の兆しを見極めて「そろそろ固定に」と指南していただければありがたいですが、6年前から「上がる上がる」で上がらないのでは・・・幾さんを信用してHP開設当初に固定に変更した方にも「安心料ですから」で片付けられるのでしょうか？もちろん金利の選択はご本人の責任ですが・・・
2012/1/17(火) 午後 11:43 [ 変動でOK ]
「変動でＯＫ」さん、こんばんは。
私は「景気が悪いので、すぐには金利は上がらないだろうが、「景気が良くなれば金利は上がるし、財政悪化で国債残高が増え続けているので悪い金利上昇のマグマがたまっている」と主張して参りました。また、「比較的短期で返すなら変動や短期の固定も合理的だが、20〜30年の長期で返すなら全期間固定が安心」と申しあげてきました。今も間違っているとは思いません。
「変動でＯＫ」さんは、６年前に１％程度でお借りになられたとのことですが、いくらで借りられて、その後現在まで、引き続き１％なんですか？ 今も１％ですか？ 私の記憶では、6年前に変動で１％を出していたところは記憶にありません。「３年固定」の最初３年だけ１％で、4年目からは基準金利（今だと３％程度）に戻るか、銀行によって、せいぜい「基準金利−0.4％」とか「基準金利−0.7％」とかいうレベル感だったような記憶が残っていますが・・・
2012/1/18(水) 午前 0:34
幾さん、おはようございます。私の金利は当初3年固定1.15（当時は変動より金利が低かったです。）3年後優遇１％で1.75→1.475→銀行に交渉し優遇幅を1.3%にしてもらい現在1.175%です。私は35年で組み、3年固定終了後繰上返済と共に5年期間を短縮しました。元金は１／３位返済し終わりました。まだまだ先は長いですが、固定にしていたら元金の返済が、200万円現在より少ない、もしくは、200万円が利息で消えた、安心料を払った、と考えると気が遠くなります。変動は半年固定と私は考えています。しかも適用金利が実行されるのは2ヶ月後で考える時間もあります。また1円でも繰上返済すると、返済額を金融機関が計算し直しますので、1．25倍のルールに当てはまるようなら1円でも繰上返済して、元金が減らない状態にはしません。個人的には1．25倍にはならないと思いますが。それから低金利時代と言ってますが、バブル崩壊後20年強です。その間変動金利は3％以上にはなっていないと思います。既にこの金利がスタンダードになっているのではと考えています。ゼロ金利政策解除後も金利は上がりませんでしたし。
2012/1/18(水) 午前 9:23 [ 変動でOK ]
ドクロです。幾さんは住宅ローン組んでますか？住宅ローンの選択を損得抜きにされる方は皆無だとおもいますよ。生命保険と一緒にするのもナンセンスです。生命保険は、突然発病したらもう加入できません。兆しがガンの腫瘍であることもあります。つまり手遅れです。住宅ローンの金利は一晩で急上昇することは考えづらいですし、その兆しも世界情勢・国内情勢・景気判などのヒントがあります。上昇し始めで変動から固定に切り替えれば、「損」も少なく抑えられます。変動で損した場合は言い訳のできない自己責任です。損も判断ミスで青天井になる可能性もあります。固定で損をした場合、安心料だったとの大義名分で自分を納得させる、損の金額の上限が決まっている。といったところでしょう。損の金額は少ない方が良いに決まっています。幾さんのＨＰを参考にしている方も多数いらっしゃるでしょうから、その方たちが満足できる選択ができるといいですね。
2012/1/18(水) 午後 1:04 [ ??? ]
訂正があります。金利1.75の所は1.875の間違いです。(その金利も半年ぐらいですが。）ドクロさんが「オオカミ少年」と例えましたが、幾さんのＨＰ開設当初の考えが今現在でも正しかったと言う主張は、むしろ「裸の王様」でしょう。（開設当初、このＨＰを参考にされた方の代弁のつもりです。）今から幾さんの主張通り固定に変更したとして6年前に変更した方より前述の例で200万円利息を払わずにほぼ同じ条件(むしろ固定も当時より低いかも･･･）になるわけですから。最後に私は安心料を払っていませんが金利の上昇について現在までは不安に思ったことはありません。自分の将来の収入には不安がいっぱいですが・・・
2012/1/18(水) 午後 3:08 [ 変動でＯＫ ]
ドクロさん、損得はもちろんありますよね。ただし、リスクをとれる範囲で考えるということだと思います。
リスクをとれる懐の余裕がある方は、何も無理に長期固定を選ばずとも、変動で、金利が低いうちにどんどん繰上返済して早期に完済すればリーズナブルです。それはそのとおり、私も全く同感です。
一方で、懐に余裕がなく、目いっぱいのぎりぎりのローンを組まれる若い方を少なからず見受けますが、そういう方は、先が長く、金利が低いうちに完済という見通しも立たないでしょうから、そうした方は、細く長く長期固定が安心だと申し上げています。金利が上がり始めたら、その時に長期固定に借り換えればいいと仰る方がいますが、そうなったときの長期金利は短期金利よりもかなり高くなっているはずです。
仰る通り、損が少ないに越したことはありません。それは、リスクをとれる範囲が前提だと思います。
ご質問へのお答えです。私もローンを組んでます。住宅公庫35年固定・段階金利で10年間2.75％11年目から４％を借りていて、11年目に４％に上がる機会に、銀行の20年固定2.5％に借り換えました。
2012/1/19(木) 午前 2:17
変動でOKさん、こんばんは。
やっぱり３年固定だったんですね。変動は当時高かったので、１％という水準はなさそうに思いました。
それにしても、交渉上手ですね、現在1.3%引きとは。それは、完済までの約定なんですかね。交渉上手です。
ところで、変動でOK さんの場合は、それこそそれだけの繰り上げ返済をなさっているわけで、金利が多少上がろうがどうってことない体力がおありでしょうから、何も金利が高い長期固定なんて選ぶ必要はありません。それは私も同感ですし、そのように主張してもきました。異議はありません。
私が長期固定をお勧めしているのは、余裕なくギリギリでローンを組んでおられるような、返済額の増加への耐力が弱い方です。
なお、６年間で「200万円」も余分に金利を払って…よいう言及ですが、どういう計算になりますかね？ 当時、フラットで確か２％台半ばから後半くらいの金利水準ではなかったかだろうかと、おぼろげな記憶です。どういう計算になるのかご教示ください。
2012/1/19(木) 午前 2:58
幾さんこんにちは。計算の件ですが、あくまでドクロさんの例です。
2000万円20年金利差2%で最初の6年分の金利額です。約205〜210万円位になると思いますが･･･金利差1.7%だと175万円位だと思います。
借入金額が多かったり、期間が長ければそれ以上になるでしょう。
2012/1/19(木) 午前 11:23 [ 変動でＯＫ ]