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６月
６月の住宅ローン金利（基準金利）は、横ばいです。
日銀が政策誘導する短期金利は、量的金融緩和以来、もうずっと事実上の「ゼロ金利」水準に張り付いており、市場の短期金利に連動する住宅ローン金利の「変動型」や１〜３年程度の「短期固定金利」も、これ以上下がりようがない水準の底這いが続いていますが、
一方、日銀の直接的なコントロールが効きにくく、景気見通しの影響を受けやすい長期国債などの長期金利もこのところ０．５％台まで下がっており、長期金利に連動する10年〜35年固定の住宅ローン金利も、トレンドで見れば歴史的な低金利水準にあります。(つまり、長期金利も借りどきと言えます。)
そんな中、住宅ローン獲得競争はますます熾烈を極めており、赤字必至の破格の優遇金利による競争が繰り広げられています。
■破格の優遇金利(三井住友信託銀行の場合)
例えば、三井住友信託銀行の短期固定型の優遇金利は破格の水準に下がっています。
２年固定で０．３％(基準金利2.70％−優遇幅▲2.40％)
５年固定で０．５％(基準金利2.90％−優遇幅▲2.40％)
ただ、留意すべきは、最初の優遇期間が過ぎた後の優遇幅が0.7%縮減する仕組み(▲2.4%→▲1.7%)になっていること。最初の優遇期間経過後の３年目、又は６年目から金利水準が急に上がることに注意が必要です。
(最初の優遇期間経過後の金利…基準金利が現在と同じ水準の場合)
２年固定 ０．３％ → 3年目１．０％(基準金利2.70％−優遇幅▲1.70％)
５年固定 ０．５％ → 6年目１．２％(基準金利2.90％−優遇幅▲1.70％)
※優遇期間終了時の基準金利が現行水準より上昇すれば、その分、適用金利も上がります。
この優遇金利は、銀行にとっての住宅ローンの貸出コスト(０．６％程度と勝手に推測)を考えれば、もはや赤字必至の水準です。
(参考) ２年固定の場合の住宅ローン貸付コスト(かなり大雑把な推測)
資金コスト＋団信保険コスト＋事務コスト＝０．６％程度
・資金コスト ０．１％程度(２年定期預金金利0.03%程度 、預金保険料率0.08%)程度
・団信保険コスト ０．２％程度
・事務コスト ０．３％程度
※信用コストは０．３％程度と推測するが、このコストは「保証料」でカバーするものと仮定し、銀行のコスト上はイーブンとみます。
銀行の金利競争は、銀行にとって貸せば貸すほど損失が発生するほどの「未踏の領域」に入ってきました。
将来、いずれの時期にか、「基準金利」をドラステｲックに引き上げることで、適用金利水準を適正化しなくてはやっていけなくなるのではないかという危惧さえ抱きます。(つまり、将来、銀行が勝手に決めることができる「基準金利」の水準が、恣意的に引き上げられるのではないかという心配がぬぐえません。杞憂であればいいのですが・・・)
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■三菱東京ＵＦＪ銀行の基準金利
26年６月 26年５月 対前月比
変動金利 2.475％ 2.475％ （±0.0％）
当初１年 2.900％ 2.900％ （±0.0％）
当初２年 3.000％ 3.000％ （±0.0％）
当初３年 3.100％ 3.100％ （±0.0％）
当初５年 3.250％ 3.250％ （±0.0％）
当初10年間 3.600％ 3.600％ （±0.0％）
当初20年間固定 4.850％ 4.850％ （±0.0％）
■Flat35 融資割合9割以下の金利（みずほ銀行の金利）
26年６月 26年５月 対前月比
flat35 20年固定 手数料定額 1.678% 1.678% （±0.0％
手数料定率 1.452% 1.452％ （±0.0％
flat35 35年固定 手数料定額 1.958% 1.958% （±0.0％
手数料定率 1.732% 1.732% （±0.0％
（注）住宅の価格・工事費に対する融資額の割合（融資割合）が９割超の場合の金利は、上記の金利より高い金利が適用されます。
※「変動金利」及び2〜20年の「固定金利期間選択型」は「保証料外枠方式」の場合の金利を掲載しており、「金利上乗せ方式」の場合には上記金利に「＋0.2％」が必要。
※「flat35（買取型）」及び「flat35（保証型）」は保証料不要。
※【フラット35】Sの適用金利
省エネ、耐震性、耐久性など住宅の性能に応じて、「金利Aプラン」、「金利Bプラン」の２種類の金利引き下げの制度がある。「金利Aプラン」は、上記金利から返済当初１０年間▲０．３％、「金利Bプラン」は、返済当初５年間▲０．３％となる。
○【フラット３５】Ｓ
http://www.flat35.com/loan/flat35s/index.html
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■主要行の６月の住宅ローン金利（金利プラン＝いわゆる優遇金利ベース） 6/1現在
変動 10年固定 20年固定 30年固定（又は35年）
三菱東京UFJ 0.775%-0.975% 1.40% 3.15%-3.35% 2.09%
みずほ銀行 0.775%-1.075% 1.35%-1.65% 2.15%-2.45% 2.20%（Flat 1.958%）
三井住友信託 0.725%-1.075% 1.10%-1.40% 1.80-2.10% 1.90%-2.20%
（注）各行のHPから金利引下幅が大きい金利プランの金利を拾ったもの。金利プランの適用は、取引関係や自己資金割合などに応じて各行毎に要件や条件など内容が一様ではないことに留意の上、実際のご利用に際してはご自身で各行のHPをご確認ください。
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■優遇金利ベースの各金融機関の金利情報（住宅金融普及協会ＨＰ）
↓
「住宅ローン金利情報」 http://www.sumai-web.tv/loan_kinri/index.php
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■（参考）金利タイプ選択に関するこのブログの過去の関連記事
○「住宅ローン 金利タイプの選び方」（2012.1.15）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/52967839.html
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■金利比較のポイント
住宅ローンの金利を比較する際には、単なる金利水準のみならず、住宅ローン商品ごとに異なる条件（保証料の有無・優遇金利の条件・手数料等）を含めて比較することが大事です。
（参考）「金利比較のポイント� 廖�2009.1.12）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/46470298.html
「金利比較のポイント�◆廖�2009.1.12）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/46481869.html
「金利比較のポイント��」(2009.1.18)
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/46557679.html
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■長期金利推移グラフ（日本相互証券HP）
http://www.bb.jbts.co.jp/marketdata/marketdata01.html
■（参考）長期金利の指標（10年国債流通利回り（終値））
2008年 2009年 2010年 2011年
1月31日 1.440% 1月30日 1.270% 1月28日 1.310% 1月31日 1.215%
2月29日 1.355% 2月27日 1.270% 2月26日 1.300% 2月28日 1.255%
3月31日 1.275% 3月31日 1.340% 3月31日 1.3%95 3月31日 1.255%
4月30日 1.575% 4月30日 1.430% 4月30日 1.280% 4月28日 1.200%
5月30日 1.740% 5月29日 1.480% 5月31日 1.260% 5月31日 1.150%
6月30日 1.610% 6月30日 1.350% 6月30日 1.085% 6月30日 1.130%
7月31日 1.530% 7月31日 1.415% 7月30日 1.055% 7月28日 1.080%
8月29日 1.405% 8月31日 1.305% 8月31日 0.975% 8月31日 1.030%
9月30日 1.460% 9月30日 1.295% 9月30日 0.930% 9月30日 1.020%
10月31日 1.480% 10月30日 1.405% 10月29日 0.920% 10月31日 1.045%
11月28日 1.395% 11月30日 1.260% 11月30日 1.185% 11月30日 1.065%
12月30日 1.165% 12月30日 1.285% 12月30日 1.110% 12月30日 0.980%
2012年 2013年 2014年
1月31日 0.965% 1月31日 0.740% 1月31日 0.620%
2月29日 0.955% 2月28日 0.665% 2月28日 0.580%
3月31日 0.985% 3月29日 0.560% 3月31日 0.640%
4月28日 0.885% 4月30日 0.600% 4月30日 0.620%
5月31日 0.830% 5月31日 0.860% 5月30日 0.570%←足下の金利
6月29日 0.830% 6月29日 0.855%
7月31日 0.780% 7月31日 0.795%
8月31日 0.795% 8月30日 0.720％
9月28日 0.765% 9月30日 0.680％
10月31日 0.775% 10月31日 0.590%
11月30日 0.700% 11月29日 0.600%
12月28日 0.795% 12月30日 0.735%
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