弥生 ( 銀行 ) - 住宅ローンあれこれ

弥生

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　３月の住宅ローン金利は、久々に、固定期間が長いタイプが上昇に転じました。
　これは、１月に史上最低の0.195%を付けた長期金利(10年国債)が、2月には一時0.4%台に乗せるなど、上昇に転じたためです。企業の弟3四半期決算など好調な景気指標が出され、株価が急上昇する一方、日銀による大量の国債買いで長期金利市場が機能しづらくなっているのか、長期金利は、やや方向感を失った不安定な動きになっています。
　こうした長期金利の上昇の動きを受け、３月の住宅ローン金利は、固定期間が長いタイプが上昇したものです。

　なお、フラット３５の金利も0.1%上昇していますが、２月９日から始まった経済対策による【フラット３５Ｓ】の金利引き下げ幅拡大(▲0.3%→▲0.6%)で、対象となる住宅の省エネ等の基準を満たせば、金利引き下げ対象となる返済当初5年間又は10年間の金利は実質的に大幅な引き下げとなります。

　今後の動きはもちろんわかりませんが、いずれにしても長期国債の金利が現在年0.3％と、さらなる引き下げ余地は極めて僅かしか残されていません。
　国債に１００万円を１０年も預けて利息はたったの３万円(１年当たり３千円)という歴史的低金利水準下、金融機関もコスト割れの住宅ローン赤字競争を繰り広げてきましたが、金利競争もほぼ限界を超えつつあります。

　このような状況下、金融庁は、金融機関間の住宅ローン金利競争が将来のリスクや収益を無視した過当競争に陥っているのではないかと、大手銀行や地銀などからの調査を始めました。コストや収益を無視した金利設定は、今後、徐々に適正化に向かうものとみられます。

　これまで最低金利を更新してきた住宅ローン金利は、金融市場の変転と行政からの監視を受け、今、節目を迎えています。

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■三菱東京ＵＦＪ銀行の基準金利
　　　　　　　　　　　　　　　27年３月　　27年２月　　対前月比
　変動金利　　　　　　　　　 2.475％　　　2.475％　　　（±0.0％）
　当初１年　　　　　　　　　　2.900％　　　2.900％　　　（±0.0％）
　当初２年　　　　　　　　　　3.000％　　　3.000％　　　（±0.0％）
　当初３年　　　　　　　　　　3.100％　　　3.100％　　　（±0.0％）
　当初５年　　　　　　　　　　3.150％　　　3.100％　　　（+0.05％）
　当初10年間　　　　　　　　3.400%　　　3.300％　　　（+0.10％）
　当初20年間固定　　　　　4.650％　　　4.500％　　　（+0.15％）

■Flat35 融資割合9割以下の金利（みずほ銀行の金利）　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　27年３月　　27年２月　　対前月比
　flat35　20年固定　手数料定額　　　　1.428%　　　1.328%　　　（+0.10％）
　　　　　　　　　　　　手数料定率　　　　1.202%　　　1.102％　　　（+0.10％）
　flat35　35年固定　手数料定額　　　　1.698%　　　1.598%　　　（+0.10％）
　　　　　　　　　　　　手数料定率　　　　1.472%　　　1.372%　　　（+0.10％）
　（注）住宅の価格・工事費に対する融資額の割合（融資割合）が９割超の場合の金利は、上記の金利より高い金利が適用されます。

※「変動金利」及び2～20年の「固定金利期間選択型」は「保証料外枠方式」の場合の金利を掲載しており、「金利上乗せ方式」の場合には上記金利に「＋0.2％」が必要。　
※「flat35（買取型）」及び「flat35（保証型）」は保証料不要。
※【フラット35】Sの適用金利
省エネ、耐震性、耐久性など住宅の性能に応じて、「金利Aプラン」、「金利Bプラン」の２種類の金利引き下げの制度がある。「金利Aプラン」は、上記金利から返済当初１０年間▲０．３％、「金利Bプラン」は、返済当初５年間▲０．３％となる。
　○【フラット３５】Ｓ
　　　http://www.flat35.com/loan/flat35s/index.html
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■主要行の２月の住宅ローン金利（金利プラン＝いわゆる優遇金利ベース）　３/１現在
　　　　　　　　　　　　　変動　　　　10年固定　　　　20年固定　　　30年固定（又は35年
三菱東京UFJ 　　0.775%-0.975%　　1.20%　　　　　　2.95%-3.15%　　　　　1.78%
みずほ銀行　　 0.775%-1.075%　　1.15%-1.45%　　 2.05%-2.35%　　　　 2.03%
三井住友信託　 0.725%-1.075%　　0.85%-1.15%　　 1.55-1.85%　　　　　 1.60%-1.９0%

（注）各行のHPから金利引下幅が大きい金利プランの金利を拾ったもの。金利プランの適用は、取引関係や自己資金割合などに応じて各行毎に要件や条件など内容が一様ではないことに留意の上、実際のご利用に際してはご自身で各行のHPをご確認ください。
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■優遇金利ベースの各金融機関の金利情報（住宅金融普及協会ＨＰ）
　　↓
「住宅ローン金利情報」　http://www.sumai-web.tv/loan_kinri/index.php
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■（参考）金利タイプ選択に関するこのブログの過去の関連記事
　　　○「住宅ローン　金利タイプの選び方」（2012.1.15）
　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/52967839.html
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■金利比較のポイント
　住宅ローンの金利を比較する際には、単なる金利水準のみならず、住宅ローン商品ごとに異なる条件（保証料の有無・優遇金利の条件・手数料等）を含めて比較することが大事です。
　（参考）「金利比較のポイント①」（2009.1.12）
　　　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/46470298.html
　　　　　「金利比較のポイント②」（2009.1.12）
　　　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/46481869.html
　　　　　「金利比較のポイント③」(2009.1.18)
　　　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/46557679.html
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■長期金利推移グラフ（日本相互証券HP）
　http://www.bb.jbts.co.jp/marketdata/marketdata01.html
■（参考）長期金利の指標（10年国債流通利回り（終値））
　　　2008年　　　　　　　2009年　　　　　　2010年　　　　2011年
　1月31日 1.440% 　1月30日 1.270% 　1月28日　1.310% 　1月31日　1.215%
　2月29日 1.355% 　2月27日 1.270% 　2月26日　1.300% 　2月28日　1.255%
　3月31日 1.275% 　3月31日 1.340% 　3月31日　1.3%95 　3月31日　1.255%　
　4月30日 1.575% 　4月30日 1.430% 　4月30日　1.280% 　4月28日　1.200%
　5月30日 1.740% 　5月29日 1.480% 　5月31日　1.260% 　5月31日　1.150%
　6月30日 1.610% 　6月30日 1.350% 　6月30日　1.085% 　6月30日　1.130%
　7月31日 1.530% 　7月31日 1.415% 　7月30日　1.055% 　7月28日　1.080%
　8月29日 1.405% 　8月31日 1.305% 　8月31日　0.975% 　8月31日　1.030%
　9月30日 1.460% 　9月30日 1.295% 　9月30日　0.930%　 9月30日　1.020%
10月31日 1.480%　10月30日 1.405%　10月29日　0.920%　10月31日　1.045%
11月28日 1.395%　11月30日 1.260%　11月30日　1.185%　11月30日　1.065%
12月30日 1.165%　12月30日 1.285%　12月30日　1.110%　12月30日　0.980%
　　　　2012年　　　　　　　2013年　　　　　　2014年　　　2015年
　1月31日 0.965% 　1月31日 0.740% 　1月31日 0.620%　1月30日 0.275%
　2月29日 0.955% 　2月28日 0.665% 　2月28日 0.580% 　2月27日 0.330%←足下の金利
　3月31日 0.985% 　3月29日 0.560% 　3月31日 0.640%
　4月28日 0.885% 　4月30日 0.600%　 4月30日 0.620%
　5月31日 0.830% 　5月31日 0.860%　 5月30日 0.570%
　6月29日 0.830% 　6月29日 0.855%　 6月30日 0. 565%
　7月31日 0.780% 　7月31日 0.795%　 7月31日 0.530%
　8月31日 0.795% 　8月30日 0.720％　8月29日 0.490%
　9月28日 0.765% 　9月30日 0.680％　9月30日 0.525%
10月31日 0.775% 　10月31日 0.590%　10月31日 0.450%
11月30日 0.700% 　11月29日 0.600%　11月27日 0.420%
12月28日 0.795% 　12月30日 0.735%　12月30日 0.330%

■金融庁が住宅ローン業務を初の調査へ
リスク管理把握＝関係筋　(ロイター 2015年 01月 23日)
金融庁は、長期金利急低下などで競争が激化している住宅ローンビジネスの現状を把握するため、金融機関への初の実態調査に着手する。関係筋が明らかにした。対象となるのは主要行と一部の地銀。
住宅ローン業務における利ザヤやリスク管理、今後の取り組み方針を調べ、是正すべき問題が見つかれば、個別行との面談や立ち入り調査も視野に入れる。
住宅金融支援機構によると、国内銀行（都銀、地銀、第二地銀、信託銀など）による住宅ローンの貸出残高は２０１４年３月末時点で１１３兆５４１３億円（前年度末比２．９％増）。住宅ローンビジネスにはネット系銀行や他業種からの参入がある一方、低金利を反映して三菱東京ＵＦＪ、みずほ、三井住友の３メガバンクが今月から１０年固定の最優遇金利を過去最低の１．１５％に引き下げるなど、金融機関の貸し出し競争は激しさを増している。
特に企業向け貸し出しが少なく、住宅ローンへの依存度が高い地方銀行などは収益への負担が広がる可能性もある。同庁の関係者によると、地方金融機関については、ポートフォリオの中で住宅ローン業務の比重が高い銀行を選別して調査対象にする。地方の金融機関については、「都市部と違い、企業向けよりも住宅ローンの比率が高い。そのうえ低金利で貸出金利は下がっているので、他行の住宅ローンを低いレートで奪う動きもある」（業界関係者）という。
同庁では現在のところ、この調査の結果は公にしない方針だが、各行の取り組みや問題点、同庁による今後の収益予想の試算などについては、定期的な検査・監督の結果を年度ごとに公表している「金融モニタリングレポート」に盛り込む可能性がある。

■地銀再編へ包囲網また一つ
　金融庁が住宅ローン徹底調査　(週刊ダイヤモンド　2015年2月4日)
地方銀行界で昨年急激に高まった業界再編への圧力だが、今年も追及の手が緩むことはない。監督官庁である金融庁が、地銀の主力事業の一つである住宅ローンの収益性について徹底調査を開始したからだ。
銀行の住宅ローン事業の収益性について調査を始めた金融庁。調査対象外の地方銀行もいつ自分たちに飛び火するかと気が気でない
調査の対象となったのは主要行と30行程度とみられる地銀・第二地銀。地銀は「融資事業における住宅ローンの比率が高く、リスク管理が重要なところ」（金融庁幹部）を選んだ。貸出金に占める住宅ローンの割合が30％辺りのところで線引きをし、東日本大震災の復興需要などの特殊要因を勘案して対象地銀を抽出したもようだ。
金融当局の関係者によれば、調査項目は変動金利、固定金利、ミックス型それぞれの貸出残高とそれらの今後の推移、過去の損失率や利ザヤなど細部にわたり、住宅ローン事業単独での収益性をはじき出したい思惑が透けて見える。
地銀界が今回の調査を恐れる理由は、金融庁が貸出金の“量”ではなく“質”に焦点を当てていることにほかならない。
“量”で考えれば業界全体で貸出金残高は伸びている。ただ、歴史的な超低金利が続き、多くの銀行で利ザヤが悪化の一途をたどっている。その最たる例が住宅ローンだ。三井住友信託銀行が10年固定型の住宅ローン金利を2月から年0.85％にするなど、主要行で過去最低金利の更新が相次いだ。もうからないといわれて久しい住宅ローンの底なし沼状態はなお続く。
さらに、地元経済の冷え込みで企業の資金需要が見込めない地域では、住宅ローンで貸出金の“量”の穴埋めをしてきた地銀も少なくない。事情はどこも似たり寄ったりで、さらに金利引き下げ競争に歯止めがかからない状況だ。その結果、地銀の住宅ローン事業の“質”、収益性の悪化がかねて懸念されてきたのだ。
・越境進出や経費削減は失格
「10年後も生き残れるビジネスモデルの確立について、今年も地銀と徹底的に議論する」（前出の金融庁幹部）。そう語る金融庁に対して、住宅ローンの“量”の伸びを根拠に生き残れることを示そうと考えていた地銀は、“質”の悪化を問い詰められたときに「どう説明すればいいか」（地銀幹部）。
金融庁は昨年も銀行界を横断的に調査し、その結果を「金融モニタリングレポート」として公表した。その中で地銀界が単独での生き残りを懸けて取り組んできた、地元以外への越境進出や経費削減について、経営数値を分析した上で論理的に非効率や限界を指摘。生き残り策としては不十分だと暗に論破している。
今回の住宅ローン徹底調査でさらに“逃げ口上”が一つなくなれば当然、再編圧力が高まるというわけだ。ただ、本当に何十年も先まで生き残るためには、金融庁に指摘されるまでもなく対処すべき経営課題であることも間違いない。