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弥生
３月の住宅ローンの基準金利は、固定金利タイプが軒並み低下しました。
日銀が１月29日の金融政策決定会合で決定したマイナス金利を受け、市場の長期金利の指標である10年物長期国債の流通利回りは、このところマイナス水準に低下しています。
そのため、住宅ローン金利を２月途中から下げ始める金融機関が現れていましたが、この３月からは、２月月中に下げていなかった金融機関も、金利下げに動きました。
今回の引き下げは、主に長期金利に連動する固定金利型です。
なお、変動金利型は、以前から日銀のゼロ金利政策で各行とも下限に張り付いていたためか、今回は、動きがないようです。
変動型が下限に張り付いて動かない一方で、固定型が大きく下げてきたことで、正直、変動型よりも、むしろ、固定金利型の魅力度が増してきたように感じます。
また、これまで、店舗・人件費・設備費用がかからずローン金利水準で競争力を保っていたネット銀行ですが、ここまで低金利競争が進んでくると、さすがに資金調達コストでリアル銀行に叶わない(預金金利を高めに設定しており、資金コストが嵩む）ため、金利競争力も脆弱化してきた印象です。
手数料と保証料もローン選びの大きな要素に
金利がこれほど低くなると、金利水準だけでは客観的なコスト比較はできません。
金利以外のコスト・・・主に、融資手数料と保証料を勘案する必要があります。
融資手数料は、金融機関によっても異なりますし、同じ金融機関でもローン商品によって、水準が大きく異なります。
融資額に拘わらず１件当たり３〜５万円程度の手数料定額型のローン商品もあれば、融資額に応じて「融資金額×２％」などという手数料定率型の商品もあります。
融資額の２％などということになれば、例えば融資額3,000万円の場合だと、3,000万円×2%＝60万円 にもなり、馬鹿にできません。借入時の一時負担金ですが、これをローン金利に換算すると、0.1〜0.2%になることが珍しくありません。
なお、この融資手数料は、将来、ローンを繰り上げ返済しても戻ってこないことにも留意しましょう。(一方、次に述べる保証料は、繰り上げ返済した場合に、未到来期間分の保証料相当額が戻ってくるのが一般的です。)。
同じく、保証料も融資額の２〜３％分かかるのが一般的ですが、銀行によっては保証料がかからない(無料の)ところもあります(首都圏だと京葉銀行など。なお、フラットはどこの金融機関でも保証料は無料です。)。
保証料は借入時の一時払いのケースもあれば、金利上乗せの場合もあります。一時払いの金額をローン金利に換算すると、一般的に0.2%くらいになることが多いようです。
このように、保証料がかかる、かからないというのも、選択肢の大きな要素です。
金利水準だけでローンを選んでしまうと、選択を誤ってしまいかねませんので、注意が必要です。
主な銀行の「売り筋」商品
以下、主要な銀行の特別金利(金利プラン＝いわゆる優遇金利)を拾い上げてみました。
●三菱東京UFJ銀行
変動型 0.625%
３年固定 0.45%
10年固定 0.80%
●みずほ銀行
変動型 0.625%
10年固定 0.80%
●三井住友銀行
変動型 0.625%
５年固定 0.75%
10年固定 0.80%
●三井住友信託銀行
変動型 0.600%
３年固定 0.350%〜0.650%
５年固定 0.400%
10年固定 0.500%〜0.800%
●ソニー銀行
変動型 0.569%
３年固定 0.704%
10年固定 0.915%
●イオン銀行
変動型 0.570%
3年固定 0.380%
5年固定 0.500%
10年固定 0.790%
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■三菱東京ＵＦＪ銀行の基準金利
28年3月 28年2月 対前月比
変動金利(年２回型) 2.475％ 2.475％ （±0.0％）
当初１年 2.850％ 2.900％ （−0.05％）
当初２年 2.800％ 3.000％ （−0.20％）
当初３年 2.900％ 3.100％ （−0.20％）
当初５年 3.000％ 3.200％ （−0.20％）
当初10年間 3.100% 3.350％ （−0.25％）
当初20年間固定 4.500％ 4.650％ （−0.15％）
※２月の金利は月初の金利水準。
※「変動金利」及び2〜20年の「固定金利期間選択型」は「保証料外枠方式」の場合の金利を掲載しており、「金利上乗せ方式」の場合には上記金利に「＋0.2％」が必要。
■【フラット35】の金利 （みずほ銀行の「割引プラン」融資割合9割以下の場合）
28年3月 28年2月 対前月比
フラット20 (20年固定) 手数料定額 1.14-1.16% 1.33-1.35% （−0.19％）
手数料定率 1.02% 1.210％ （−0.19％）
フラット35 (35年固定) 手数料定額 1.37-1.39% 1.60-1.62% （−0.19％）
手数料定率 1.250% 1.480% （−0.19％）
（注１）手数料定額型の融資手数料は32,400円、手数料定率型の融資手数料は融資額×(1.026%〜1.404%)
（注２）住宅の価格・工事費に対する融資額の割合（融資割合）が９割超の場合の金利は、上記の金利より高い金利が適用されます。
（注3）フラットは、保証料は掛かりません。
（注4）【フラット35】Sの適用金利
省エネ、耐震性、耐久性など住宅の性能に応じて、「金利Aプラン」、「金利Bプラン」の２種類の金利引き下げの制度がある。「金利Aプラン」は、上記金利 から返済当初１０年間▲０．３％、「金利Bプラン」は、上記金利から返済当初５年間▲０．３％となる。
○【フラット３５】とは↓
http://www.flat35.com/loan/flat35s/index.html
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■主要行の３月の住宅ローン金利（金利プラン＝いわゆる優遇金利ベース） 3/1現在
変動 10年固定 20年固定 30年固定（又は35年)
三菱東京UFJ 0.625%-0875% 0.80% 2.65%-2.90% 1.47%
みずほ銀行 0.625%-1.075% 0.80%-1.25% 1.60%-2.05% 1.65%
三井住友信託 0.600%-1.075% 0500%-0.800% 1.10%-1.40% 1.15%-1.45%
（注）各行のHPから金利引下幅が大きい金利プランの金利を拾ったもの。金利プランの適用は、取引関係や自己資金割合などに応じて各行毎に要件や条件など内容が一様ではないことに留意の上、実際のご利用に際してはご自身で各行のHPをご確認ください。
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■優遇金利ベースの各金融機関の金利情報（住宅金融普及協会ＨＰ）
↓
「住宅ローン金利情報」 http://www.sumai-web.tv/loan_kinri/index.php
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■（参考）金利タイプ選択に関するこのブログの過去の関連記事
○「住宅ローン 金利タイプの選び方」（2012.1.15）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/52967839.html
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■金利比較のポイント
住宅ローンの金利を比較する際には、単なる金利水準のみならず、住宅ローン商品ごとに異なる条件（保証料の有無・優遇金利の条件・手数料等）を含めて比較することが大事です。
（参考）「金利比較のポイント� 廖�2009.1.12）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/46470298.html
「金利比較のポイント�◆廖�2009.1.12）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/46481869.html
「金利比較のポイント��」(2009.1.18)
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/46557679.html
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■長期金利推移グラフ（日本相互証券HP）
http://www.bb.jbts.co.jp/marketdata/marketdata01.html
■（参考）長期金利の指標（10年国債流通利回り（終値））
2008年 2009年 2010年 2011年
1月31日 1.440% 1月30日 1.270% 1月28日 1.310% 1月31日 1.215%
2月29日 1.355% 2月27日 1.270% 2月26日 1.300% 2月28日 1.255%
3月31日 1.275% 3月31日 1.340% 3月31日 1.3%95 3月31日 1.255%
4月30日 1.575% 4月30日 1.430% 4月30日 1.280% 4月28日 1.200%
5月30日 1.740% 5月29日 1.480% 5月31日 1.260% 5月31日 1.150%
6月30日 1.610% 6月30日 1.350% 6月30日 1.085% 6月30日 1.130%
7月31日 1.530% 7月31日 1.415% 7月30日 1.055% 7月28日 1.080%
8月29日 1.405% 8月31日 1.305% 8月31日 0.975% 8月31日 1.030%
9月30日 1.460% 9月30日 1.295% 9月30日 0.930% 9月30日 1.020%
10月31日 1.480% 10月30日 1.405% 10月29日 0.920% 10月31日 1.045%
11月28日 1.395% 11月30日 1.260% 11月30日 1.185% 11月30日 1.065%
12月30日 1.165% 12月30日 1.285% 12月30日 1.110% 12月30日 0.980%
2012年 2013年 2014年 2015年
1月31日 0.965% 1月31日 0.740% 1月31日 0.620% 1月30日 0.275%
2月29日 0.955% 2月28日 0.665% 2月28日 0.580% 2月27日 0.330%
3月31日 0.985% 3月29日 0.560% 3月31日 0.640% 3月31日 0.400%
4月28日 0.885% 4月30日 0.600% 4月30日 0.620% 4月30日 0.340%
5月31日 0.830% 5月31日 0.860% 5月30日 0.570% 5月29日 0.390%
6月29日 0.830% 6月29日 0.855% 6月30日 0. 565% 6月30日 0.455%
7月31日 0.780% 7月31日 0.795% 7月31日 0.530% 7月31日 0.410%
8月31日 0.795% 8月30日 0.720％ 8月29日 0.490% 8月31日 0.380%
9月28日 0.765% 9月30日 0.680％ 9月30日 0.525% 9月30日 0.350%
10月31日 0.775% 10月31日 0.590% 10月31日 0.450% 10月29日 0.295%
11月30日 0.700% 11月29日 0.600% 11月27日 0.420%% 11月30日 0.300%
12月28日 0.795% 12月30日 0.735% 12月30日 0.330% 12月30日 0.270%
2016年
1月29日 0.095%
2月29日 −0.065%←足下の金利
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幾さんこんばんは。
2012年1月にコメントいたしました「変動でOK」です。
幾さんご自身の当時20年固定2.5%の住宅ローンの現状は？
私は当時の1.175%の変動金利です。
今回、やっと機が熟した、と
10年固定0.5%に借り換える予定。
幾さんは、サイトの開設当時からマグマの噴火に警鐘を鳴らし
当時の長期金利を「低金利」ということで
勧めておられましたが･･･、更に金利が格段に下がりましたね。
今回
1.10年固定が破格にお得なこと
2.既に11年の支払いが経過し、とりあえず、
あと10年間の低金利が保証されれば元本が相当額減ること。
3.現在80の父の年齢的にも固定金利終了時の10年前後で少なくとも
残債払えるだけの相続は受けられると判断したこと。
（打算的な話ですが･･･。）
4.私の健康が問題で家族が路頭に迷うことのないよう、当時無かった（かな？）重大疾病での残債ゼロのローンに変更したかったこと
が借り換えの大きな要因です。
実質的には諸費用を考えると損する事も考えられますが･･･。
幾さん、今こそ従来の主張「長期固定に変えましょう!
2016/3/13(日) 午前 0:59 [ - ]
デニアンさん
それは、何よりの結果です。
上々の選択になり、良かったですね。
私の主張は、以前から変わりません。
固定が誰にとっても最善だというのではなく、
リスクを取れる方は変動でも良いが、リスクを取れない方は保険料と思って固定金利を選ぶのが安心ですよ、万一の時にリスク許容量を超えてしまうと、人生を失いかねませんよと言うことです。
私は、七年ほど前に心臓を患い、もはやローンの借り換えができなくなりましたので、せっかくの御教示ですがかないません。
親切にありがとうございました。
2016/3/16(水) 午後 9:14
> usa*i*e3さん
気付いていないかもしれないと思い、念のためのお知らせです。
「内緒」機能で返信しておりますので、ご確認ください。
2016/3/21(月) 午前 6:49
> usa*i*e3さん
ご連絡いただきましたやり方で、伝えさせていただきました。
2016/4/2(土) 午後 11:29
いろいろと教えていただき、ありがとうございました。
今回はシンプルにやってみようと思います。
2016/4/3(日) 午後 9:57 [ usa*i*e3 ]