住宅ローンのコスト比較その③　優遇金利【全期間型】vs【当初型】

住宅ローンのコスト比較その③　優遇金利【全期間型】 vs 【当初型】

　前回の記事「住宅ローンのコスト比較その②「保証料型」vs「手数料型」（2019.1.6）」では、住宅金融支援機構ＨＰの「返済プランシミュレーション」を用いて「保証料型」と「手数料型」のトータルコストの「ＡＰＲ」を試算し、比較してみました。
　それでは、今回は、優遇金利の「当初型」と「全期間型」のコストを比較してみましょう。

〇住宅ローンのコスト比較その②「保証料型」vs「手数料型」（2018.1.6）
　https://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/56915956.html
〇住宅金融支援機構HＰ　「返済プラン比較シミュレーション」
　https://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do

　コスト比較のサンプルは、三菱UFJ銀行の「10年固定商品」の優遇金利プランについて、【全期間型「ずーっとうれしい金利コース」】と【当初期間型「ぐんとうれしい住宅ローン」】の２種類のプランの実質コストを「ＡＰＲ」に金利換算して、比較してみます。

※因みに、三菱UFJ銀行の10年固定金利型の今月（2019.1）の基準金利は３.３％。10年経過後は、金利見直し時の基準金利を基に融資金利が決まります。

　　　　　　　　　　　　全期間型　　　当初期間型
当初10年優遇幅　　　▲１．８５％　　　▲２．２％
〔当初10年間金利〕　　１．４５％　　　　１．１%
10年経過後優遇幅　　▲１．８５％　　　▲１．４％
〔10年経過後金利〕　　　　？　　　　　　　　？　
　　
ＡＰＲ試算結果

　結論から申し上げれば、「全期間型」と「当初期間型」のＡＰＲはほぼ同じ程度で、変わりません（「全期間型」ＡＰＲ＝１．５９７％、「当初期間型」ＡＰＲ＝１．５８３％）。

　当初金利だけをみれば、「全期間型」１．４５％、「当初期間型」１．１０％と、一見、「当初期間型」のほうがお得だと感じる向きが少なくないのではないかと思いますが、試算結果は、ほぼイーブンです。
　要するに、10年経過後の優遇金利幅の差が効いているというか、逆に言えば、同程度の負担になるように金利差を設定しているということかと思います。

　以下、試算条件と試算結果です。

＜試算条件＞
・融資額　融資額３，０００万円
・融資金利　2019年1月の金利
・返済期間　３０年・元利均等返済
・金利タイプ　１０年固定型
・金利変動想定　当初の「基準金利」が３０年間変わらないものと仮定して試算
※比較を簡単にするため10年経過後も基準金利は変わらないものとして試算しますが、実際上の試算では、一定の金利変動を想定して将来の金利水準を設定してください。

①三菱UFJ銀行【全期間型「ずーっとうれしい金利コース」】
・金利　当初10年１.４５％（基準金利から▲1.85％）
　　　　10年以後１,４５％（基準金利から▲1.85％）
　　　　※借入時基準金利３,３％が10年後も変わらない想定で試算
・融資手数料　３２，４００円（定額）　
・保証料　５７４，１１０円（同行ＨＰから推計）
・団信　０円（一般団信）
⇒ＡＰＲ≒１.５９７％（累計総支払額 37,620,772円）

②三菱UFJ銀行【当初期間型「ぐんとうれしい住宅ローン」】
・金利　当初10年１,１０％（基準金利から▲2.2％）
　　　　10年以後１,９０％（基準金利から▲1.4％）
　　　　※借入時基準金利３,３％が10年後も変わらない想定で試算
・融資手数料　３２，４００円（定額）　
・保証料　５７４，１１０円（同行ＨＰから推計）
・団信　０円（一般団信）
⇒ＡＰＲ≒１．５８３％（累計総支払額 37,702,790円）

　以上のように、見かけ上の「当初金利」水準にばかり目が向きがちですが、当初期間経過後の優遇金利の差も含めて、トータルコスト（ＡＰＲ）で比較することの重要性がご理解いただけるものと思います。

異なる優遇金利タイプの商品を比較する場合の留意点

　異なる優遇金利タイプの商品を比較する場合に留意すべきことがあります。
　上記のシミュレーションは「３０年返済」を前提に、３０年目いっぱいで返済する場合のシミュレーションです。ただ、実際には当初設定した返済期間目いっぱいで返す人は必ずしも多くありません。正確なデータは手元にありませんが、一般に、借入れから完済までの平均年数は１０数年と聞きます。
　したがって、将来的に繰上返済（完済）する場合、上記サンプルの商品比較では、返済当初の金利が低い「当初期間型」のほうが、完済までの総コストが少なくなるものと考えられます。

＜参考＞このブログのローンシミュレーション関連記事
〇「資金計画シミュレーション」（2019.1.4））
　https://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/56914543.html
〇「住宅ローンの実質コスト負担　その①「ＡＰＲ」とは」（2019.1.5）
　https://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/56915318.html
〇住宅ローンのコスト比較その②「保証料型」vs「手数料型」（2019.1.6）
https://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/56915956.html

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