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「借地」の場合の住宅ローン
住宅ローンの仕組み（その他）
[ ume*a_*nt*nio ]
2011/9/10(土) 午後 0:23
詳しいご説明ありがとうございます。住宅金融支援機構が求める質権設定契約には、以下の規定があり、この点に関して地主は承諾できないと主張しています。
1．「質権の実行により、賃借権が第三者に移転される場合は、その第三者との間で引き続き賃貸借契約を継続すること。」
2．「賃貸人は賃貸借契約の解約その他賃借権が消滅若しくは変更となる行為又はその恐れのある行為をしません。」
その他の規定に関しては特に問題なかったようなのですが、地主の主張は以下の通りです。
1．「質権の実行により賃借権が第三者に移転される場合は、その第三者との間で引き続き賃貸借契約が継続すること」で、公社の承諾を得ない第三者と賃貸借関係を継続する可能性が残るので問題がある。
2．「賃貸人は賃貸借契約（＝原契約）の解約その他賃借権が消滅若しくは変更となる行為又はそのおそれがある行為をしません」で、賃貸人としては、どんな契約解除のケースが出てくるかわからないので、約束することは出来ません。
（続く）
「借地」の場合の住宅ローン
住宅ローンの仕組み（その他）
2011/9/10(土) 午前 10:50
「借地」の場合の住宅ローン
住宅ローンの仕組み（その他）
2011/9/10(土) 午前 10:49
�� ume*a_*nt*nioさん、参考追伸です。
定期借地権には、「賃借権」方式のほかに「地上権」方式があります。
「賃借権」に担保を設定するには、「質権」を設定することになります。この場合、賃借権の法律上の位置づけが「債権」という「請求権」であることから、賃借権に担保権を設定することについて、請求権の相手方である（賃借権の権利の源である）「地主の承諾」がなければ、質権という担保権が成立しないのです。
一方、「地上権」という借地権は、法律上「物権」と位置づけられ、借地権自体が（地主の底地所有権から）独立した権利として、借地人が（地主の意向にかかわらず）勝手に処分（売買、担保設定）することができます。
地上権の場合の担保権は、土地の所有権の場合と同じく「抵当権」になります。「物権」ですから地主の承諾は要りません。
「借地」の場合の住宅ローン
住宅ローンの仕組み（その他）
[ ume*a_*nt*nio ]
2011/9/10(土) 午前 9:45
ご回答いただきありがとうございます。なるほど、保証金がローンで組み込まれている場合が、地主の承諾書、質権設定となるわけですね。フラット35の場合、金融機構が直接申し込みを受け付けるわけではなく、民間の金融機関が窓口となるためレアケースである定期借地権の場合の対応方法が周知されていないのかもしれません。
借り換えに関して、他の金融機関も探してみたのですが、確かに金利は安いものもあるのですが、借地のケースでは手数料が高く、借り換えメリットがほとんどでないのが実情でした。
詳しくご説明いただいたおかげで良くわかりました。ありがとうございました。ただ、定期借地権推進協議会にも問い合わせたのですが、今のところ、根気良くに地主を説得するより手がありません、との回答でした。一般定期借地権における借地人の立場を法的に明確にしてもらいたいものですね。
「借地」の場合の住宅ローン
住宅ローンの仕組み（その他）
2011/9/9(金) 午後 9:44
「借地」の場合の住宅ローン
住宅ローンの仕組み（その他）
2011/9/9(金) 午後 9:33
��
ume*a_*nt*nioさん、こんばんは。
定期借地権の場合に必要とされる「賃借権に対する質権設定の同意書
」についてですが、
私の記憶が間違っていなければ、フラット３５で同意書が要求されるのは、上物（住宅）取得費だけでなく、借地権取得費（定期借地権の場合は「保証金」）も含めて融資の対象にする場合ではないかと思います。上物だけを融資の対象にする場合には、賃借権に対する質権設定までは求められないのではないかと思います。（間違っていたら申し訳ありませんが・・・）
ただ、フラットでの「借換えローン」であれば、住宅＋定借保証金の融資の借り換えという位置づけになりますので、借換え融資の中に補償金部分が含まれることになるため、質権設定が求められるのだと思います。
つまり、何を言いたいかというと、定期借地権の敷地だから必ず質権を求められるものではないということです。土地の取得費（保証金）に融資するから定期借地権に質権という担保権を設定するということです。
「借地」の場合の住宅ローン
住宅ローンの仕組み（その他）
[ ume*a_*nt*nio ]
2011/9/9(金) 午後 3:21
はじめまして、私は、51年間の定期借地権契約で12年前に住宅を建築しました。当時の住宅金融公庫の金利が10年目から4％に跳ね上がるため、フラット35に借り換え（現在1.95％）申請しましたが、住宅金融支援機構になってからは、賃借権に対する質権設定契約に関する地主の承諾書が必要とされ、地主に申し込みましたが、承諾でいないと拒否されました、かれこれ1年近く交渉しましたが全く受けつけられません。今後残りの期間内に住宅の建て替え、や改築をする際にも資金を調達する際にこの地主の承諾書を金融機関が求めてくるため、融資を受けられる見込みがない状況です。地主は神戸市の外郭団体です。
結局、定期借地権を推進する法律ができた後に住宅金融公庫が廃止されたため、はしごをはずされた状態になっています。、「地主の承諾書」の要求は、法的根拠に基づくものではなく、単に民間金融機関の悪しき実務的慣行に過ぎません。借地人の権利確立を目指すため、従来法務省が検討していた「借地権の担保化」を法的に具体化することはできないのでしょか？
「借地」の場合の住宅ローン
住宅ローンの仕組み（その他）
2011/9/7(水) 午後 8:01
旧法の普通借地権は、地代をちゃんと支払っている分には、かなり借地人にとって有利な権利です。更新に際しても、地主はその土地を自己使用する必要性があるなどの「正当な理由」がない限り更新を拒絶できません。
更新しない場合には、借地人は地主に対して建物を時価で買い取ることを請求する権利もあります。
ただ、借地権には、借地権付き建物を取引する際に「借地権価格」という経済価値があります。
借地権価格は、立地（土地の評価額）や地代の水準（安い、高い）、賃借権設定当初の権利金（＝賃借権設定費用）などの要因で決まりますが、一般的な普通借地権では、土地の評価額の６割程度ともいわれます。
更新しなければ、その経済価値を放棄することになることは留意しておきたいことの一つです。
その土地が嫌いでないなら、単に借地が嫌だということだけなら、更新するのが経済合理性があるのではないかと思います。（勿論、地代の水準にもよりますが・・・）
なお、更新時には「更新料」を求められることが多いと思いますが、莫大な更新料を求められる場合には、非更新も視野に入るかも知れません。
「借地」の場合の住宅ローン
住宅ローンの仕組み（その他）
[ 借地人A ]
2011/9/7(水) 午後 3:15
「借地」の場合の住宅ローン
住宅ローンの仕組み（その他）
2011/9/7(水) 午前 6:48
