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●消費増税
既にご案内のとおり、消費税率が次のように段階的に引き上げられます。
平成26年4月1日以降 8%
平成27年10月1日以降 10%
この適用日は、住宅の「引渡日」で判断されます。
分譲マンションであれば、税率が上がる前に青田で売買契約を締結したとしても、マンションの竣工・引渡しが平成26年4月以降又は平成27年１0月以降になれば、「引渡日」の新税率（8％又は10％）が適用されます。（マンションや建売住宅を購入するときは、パンフレットや重要事項説明書で引渡し予定時期をよく確認しましょう。）
一方、注文住宅（工事請負契約による住宅）は、消費税引上日の6か月前までに契約を結んでいれば旧消費税率を適用するという経過措置が法律で設けられました。
※経過措置の根拠規定
社会保障の安定財源の確保等を図る税制の抜本的な改革を行うための消費税法の一部を改正する等の法律の附則第5条第３項
つまり、税率が上がる半年前まで（平成25年9月30日まで）に請負契約を締結しておけば、住宅の引渡日が新税率適用日（平成26年4月1日）の後になったとしても、税率は新税率（8%）ではなく旧税率（5%）が適用されます。
なお、税率が上がる半年前まで（平成25年9月30日まで）に請負契約締結が間に合わなくても（例えば請負契約日が平成25年10月にずれ込んだとしても）、「引渡日」が平成26年３月31日までに間に合えば現行税率５％が適用されることは、言うまでもありません（「引渡日」で税率が適用されるという原則どおりです。）
●住宅ローン減税等
平成25年度の税制改正大綱が１月29日に閣議決定されました。
今後、法案が国会で審議され、国会議決を経て正式に施行されることになります。
住宅ローン減税については、消費増税による負担軽減のほか、駆け込み需要や反動減の防止を目的に、平成25年末とされている現行税制を次のとおり見直すこととされました。
�―斬陬蹇璽鷂裟任砲弔い栃神�26年から平成29年末まで4年間延長
�∧神�26年4月から平成29年末までの居住開始者については、現行20万円の年間控除限度額を40万円に引き上げ
��住民税からの控除上限額も、9.75万円から13.65万円に拡大
※10年の控除期間と控除率1%は現行のまま。
※消費増税の影響を受けない平成26年1〜3月の居住開始者については、年間控除限度額20万円のまま。
※増税負担の軽減策として大きな目玉であった「給付措置」については、「税制措置とあわせた全体の財源を踏まえながら検討を進め、遅くとも今夏までには内容を示すこととされている。
■住宅ローン減税延長の内容
イ 一般の住宅の場合
居住年 借入限度額 控除率 各年控除限度額 最大控除額
平成26 年1月〜3月 2,000 万円 1.0％ 20万円 200 万円
平成26 年4月 4,000 万円 1.0％ 40万円 400 万円
〜平成29 年12月
ロ 認定住宅の場合（長期優良住宅又は認定低炭素住宅）
居住年 借入限度額 控除率 各年控除限度額 最大控除額
平成26 年1月〜3月 3,000 万円 1.0％ 30 万円 300 万円
平成26 年4月 5,000 万円 1.0％ 50 万円 500 万円
〜平成29 年12 月
○財務省HP 「税制改正大綱」（→３住宅税制を参照してください）
http://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/fy2013/25taikou_01.htm#01_03
○国税庁HP「タックスアンサー」
No.1221 認定長期優良住宅の新築等をした場合(認定長期優良住宅新築等特別税額控除)
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1221.htm
ローン減税の留意点
住宅ローン減税が年間40万円、10年間、累計で400万円と聞けば、消費増税恐れるに足りずと感じる向きがあるかもしれませんが、この減税額は制度上の上限だということを忘れてはいけません。主な留意点は二つ。
一つ目は、毎年の減税額は、毎年末のローン残高の１％が限度だということ。
例えば、年末ローン残高が4000万円以上であれば、その１％の40万円の減税枠を確保できますが、残高3000万円なら年間減税枠30万円、残高2000万円なら年間減税枠20万円しか受けられません。要するにいくら借り入れるかによって、減税額の枠が変わってきます。
二つ目は、実際に納めている税金がいくらなのかです。「減税」である以上は実際に納めている税金の範囲でしか税金は戻ってきません。
例えば年収700万円、家族4人の会社員で、年間所得税を仮に１３万円しか支払っていないとすれば、所得税の還付は１３万円が限度になります。ローン残高が3000万円あって、その１％30万円の減税枠があったとしても、実際に納めた所得税１３万円の範囲でしか減税は受けられません。
ただし、実際に納めた所得税額が少ないために減税枠が余る場合は、その余った枠を住民税から還付できる制度があります。
住民税の控除金額は「前年度分の所得税の課税総所得金額の５％」で上限金額が97,500円。
この上限金額97,500円が、今回の税制改正大綱で136,500円に引き上げられます。
なお、住宅ローン減税を受けるための税務署への確定申告や年末調整のための手続きは毎年継続して必要ですが、住民税への適用にあたっての手続きは特別必要ありません。
住民税の管轄となる市町村へは、税務署から必要な情報が通知される仕組みとなっているので、住民税の住宅ローン控除の適用にあたって、市区町村への申告は不要です。
（参考）カカクコムが運営する新築マンション検索サイト「マンションDB」に現行制度の住宅ローン控除額のシミュレーションツールがあります。年収、ローン条件、扶養人数などを入力すると、ローン残高要件と、納税額要件の両面から、その方の具体的な減税額をはじいて示してくれます。今回のローン控除延長内容は反映されていませんのでご留意ください。
○カカクコム「住宅ローン控除シミュレーター」
http://mansion-db.com/loan/kouzyoSim
ローン減税を使わない方は
住宅ローンを借り入れしない方にはローン減税の恩恵はありませんが、その場合でも、長期優良住宅や認定低炭素住宅を取得する方に限り、ローン減税の代わりに所得税の一定の軽減措置が受けられます。
現在の減税額は、一般的な住宅を建てる場合に比べて余分にかかる工事費（決められた1平米当たりのかかりまし費用（木造の場合33,000円/�屐砲涼渦舛暴斬靆明僂鮠茲犬審曚如�500万円が上限）の10％で、50万円が上限。
適用期間は原則住宅に入居した年ですが、枠を使い切れない場合は翌年まで繰り越せます。
この措置も今回の税制改正大綱で見直され、平成26 年４月１日以後に居住の用に供する長期優良住宅か認定低炭素住宅について、かかりまし費用の限度が650 万円、減税額の限度が65 万円に拡充されます。
以上、大型減税という言葉だけに惑わされることなく、ご自分の年収・家族数などに見合った所得税額や、ローン借入額を勘案して、ご自分が実際に受けられる具体的な減税額をイメージして資金、返済計画をお立てください。
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