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久々に金利上昇の兆し

長期金利が上昇

このところ住宅ローン金利が毎月のように過去最低金利を更新・・・という状況が続いてきましたが、来月に向けて、久々に金利上昇の兆しを感じます。

というのも、市場の長期金利の指標である10年物国債の流通利回りの水準が、今月に入って上がっているのです。
７月までは、－0.3% ～－0.2%程度の水準でしたが、８月に入って－0.1%前後で推移しているのです。
水準にして0.1%～0.2%程度上がっていることになります。

このままいけば、９月の住宅ローン金利(10年以上の固定金利タイプ)は0.05%～0.10%ほど上昇するのではないかと私は見ています。
３～５年あたりの固定型も僅かに上がるかも知れません。

ただし、短期プライムレートに連動する「変動金利型」のほか、１～２年固定などの短期固定型のタイプのローン金利は、長期金利の資金を原資としていないため、長期金利に連動せず、特段大きな動きはないのではないかと思います。

今月に入って長期金利が一段高くなっているのは、日銀が９月の金融政策決定会合に向けてこれまでの金融緩和政策の効果を検証して公表する方針を表明したためです。
検証により、現在の量的緩和政策(国債買取り)やマイナス金利政策の限界が明らかにされ、日銀による金融緩和政策の手詰まり感から、長期金利が上昇するのではないかとの憶測により、長期金利水準が一段、上昇しているということです。

さて、どうなりますか・・・

※参考までに、最近の長期金利(10年国債流通利回り)推移を次のHPでご確認ください。
　　↓
■長期金利推移グラフ（日本相互証券HP）
　http://www.bb.jbts.co.jp/marketdata/marketdata01.html

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葉月

葉月

　前月のイギリスのＥＵ離脱国民投票の衝撃は、やや落ち着きを取り戻しましたが、依然、円高は続いています。

　７月下旬、米FRBは金利引き上げを見送りました。
　一方、日銀はＥＴＦ買取り額を増額し、僅かな緩和姿勢を見せました。
　結果、やや円高がさらに進んだ印象です。

　また、政府は、参院選で訴えた経済対策を近く形にする方針を表明。
　今年度の二次補正予算と来年度の予算で合わせて事業規模２８兆円規模の対策を打つ姿勢です。ただ、事業規模は見かけ倒しとも言える内容で、税金の真水ベースでは６兆円。それも、今年度補正で４兆円、残りは来年度予算で対応するという内訳・・・
　自民党は選挙戦で「赤字国債に頼らない」と言った手前、リニアなど、建設国債で手当てできる公共事業を積み増すとともに、財政投融資による政府系金融機関の融資枠を大幅に積み増す見込みです。「アベノミクスを最大限ふかす」と言った割には、見かけ倒しのシャビーな中身です。
　ただ、財政の耐力が限界を超えつつある中、それも尤もなことではあります。
　むしろ、規制緩和や産業育成などの成長戦略をこそ進めるべきという声が多く聞かれます。
　非課税所得者約2,000万人に1万5千円／人ずつ現金を配る案も報道されていますが、そんな一過性のバラマキをいつまでも続けているような非効率な財政運営は改めるべきではないかと感じます。

　さて、そんな中、住宅ローン金利は、10年固定商品を中心にさらに低金利競争が激化してきました。
　三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行など、軒並み、10年固定を引き下げています。
　また、フラット35(35年固定・融資額割合９割以下・融資手数料定率型)は、またも史上最低を更新し、0.90％にまで低下しています。

銀行の「売り筋」商品

　以下、主要な銀行の８月の特別金利 (金利プラン＝いわゆる優遇金利) です。
　
●三菱東京UFJ銀行
変動型　0.625%
３年固定　0.45%
10年固定　0.50%
35年固定　0.95%

●みずほ銀行
変動型　0.600%
10年固定　0.625%

●三井住友銀行
変動型　0.625%
５年固定　0.700%
10年固定　0.700%

●三井住友信託銀行
変動型　0.600%
10年固定　0350%　
30年固定　0.750%

●ソニー銀行
変動型　0.549%
３年固定　0.700%
10年固定　0.750%
　　　　　　　
●イオン銀行　※ 7/10現在)
変動型　0.570%
3年固定　0.380%
５年固定　0.500%
10年固定　0.790%

-------------------------------------------------------------------
■三菱東京ＵＦＪ銀行の基準金利
　　　　　　　　　　　　　　28年８月　　　28年７月　　対前月比
　変動金利(年２回型)　　　 2.475％　　　2.475％　　　（±0.0％）　
　当初１年　　　　　　　　　　2.800％　　　2.800％　　　（±0.0％）
　当初２年　　　　　　　　　　2.800％　　　2.800％　　　（±0.0％）
　当初３年　　　　　　　　　　2.900％　　　2.900％　　　（±0.0％）
　当初５年　　　　　　　　　　3.000％　　　3.050％　　　（－0.05％）
　当初10年間　　　　　　　　3.000%　　　 3.050％　　　（－0.05％）
　当初20年間固定　　　　　4.050％　　　4.100％　　　（－0.05％）
※「変動金利」及び2～20年の「固定金利期間選択型」は「保証料外枠方式」の場合の金利を掲載しており、「金利上乗せ方式」の場合には上記金利に「＋0.2％」が必要。　

■【フラット35】の金利（みずほ銀行の「割引プラン」融資割合9割以下の場合）　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　28年８月　　　　　 28年７月　　　　対前月比
　フラット20 (20年固定)　手数料定額　　0.95-0.97%　　　　 0.97-0.99%　　　（－0.02％）
　　　　　　　　　　　　　　　手数料定率　　0.83%　　　　　　　 0.85％　　　　　（－0.02％）
　フラット35 (35年固定)　手数料定額　　1.02-1.04%　　　　1.05-1.07% 　　　（－0.03%）
　　　　　　　　　　　　　　　　手数料定率　 0.90%　　　　　　　　0.93%　　　　　（－0.03％）
　（注１）手数料定額型の融資手数料は32,400円、手数料定率型の融資手数料は融資額×(1.026%～1.404%)
　（注２）住宅の価格・工事費に対する融資額の割合（融資割合）が９割超の場合の金利は、上記の金利より高い金利が適用されます。
　（注3）フラットは、保証料は掛かりません。
　（注4）【フラット35】Sの適用金利
省エネ、耐震性、耐久性など住宅の性能に応じて、「金利Aプラン」、「金利Bプラン」の２種類の金利引き下げの制度がある。「金利Aプラン」は、上記金利から返済当初１０年間▲０．３％、「金利Bプラン」は、上記金利から返済当初５年間▲０．３％となる。
　○【フラット３５】とは↓
　　　http://www.flat35.com/loan/flat35s/index.html
-----------------------------------------------------------------------------
■主要行の８月の住宅ローン金利（金利プラン＝いわゆる優遇金利ベース）　８/１現在
　　　　　　　　　　変動　　　　　　10年固定　　　　　20年固定　　　　　30年固定（又は35年)
三菱東京UFJ 　　0.625%-0875%　　0.50%　　　　　　　　2.20%-2.45%　　　　　　0.95%
みずほ銀行　　 0.600%-1.075%　　0.625%-1.100　　 1.375%-1.85%　　　　　1.39%
三井住友信託　 0.600%　　　　　　　0.350%　　　　　　　　0.700%　　　　　　　　0.750%

（注）各行のHPから金利引下幅が大きい金利プランの金利を拾ったもの。金利プランの適用は、取引関係や自己資金割合などに応じて各行毎に要件や条件など内容が一様ではないことに留意の上、実際のご利用に際してはご自身で各行のHPをご確認ください。
------------------------------------------------------------------------------
■優遇金利ベースの各金融機関の金利情報（住宅金融普及協会ＨＰ）
　　↓
「住宅ローン金利情報」　http://www.sumai-web.tv/loan_kinri/index.php
------------------------------------------------------------------------------
■（参考）金利タイプ選択に関するこのブログの過去の関連記事
　　　○「住宅ローン　金利タイプの選び方」（2012.1.15）
　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/52967839.html
------------------------------------------------------------------------------
■金利比較のポイント
　住宅ローンの金利を比較する際には、単なる金利水準のみならず、住宅ローン商品ごとに異なる条件（保証料の有無・優遇金利の条件・手数料等）を含めて比較することが大事です。
　（参考）「金利比較のポイント①」（2009.1.12）
　　　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/46470298.html
　　　　　「金利比較のポイント②」（2009.1.12）
　　　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/46481869.html
　　　　　「金利比較のポイント③」(2009.1.18)
　　　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/46557679.html
------------------------------------------------------------------------------
■長期金利推移グラフ（日本相互証券HP）
　http://www.bb.jbts.co.jp/marketdata/marketdata01.html
■（参考）長期金利の指標（10年国債流通利回り（終値））
　　　2008年　　　　　　　2009年　　　　　　2010年　　　　2011年
　1月31日 1.440% 　1月30日 1.270% 　1月28日　1.310% 　1月31日　1.215%
　2月29日 1.355% 　2月27日 1.270% 　2月26日　1.300% 　2月28日　1.255%
　3月31日 1.275% 　3月31日 1.340% 　3月31日　1.3%95 　3月31日　1.255%　
　4月30日 1.575% 　4月30日 1.430% 　4月30日　1.280% 　4月28日　1.200%
　5月30日 1.740% 　5月29日 1.480% 　5月31日　1.260% 　5月31日　1.150%
　6月30日 1.610% 　6月30日 1.350% 　6月30日　1.085% 　6月30日　1.130%
　7月31日 1.530% 　7月31日 1.415% 　7月30日　1.055% 　7月28日　1.080%
　8月29日 1.405% 　8月31日 1.305% 　8月31日　0.975% 　8月31日　1.030%
　9月30日 1.460% 　9月30日 1.295% 　9月30日　0.930%　 9月30日　1.020%
10月31日 1.480%　10月30日 1.405%　10月29日　0.920%　10月31日　1.045%
11月28日 1.395%　11月30日 1.260%　11月30日　1.185%　11月30日　1.065%
12月30日 1.165%　12月30日 1.285%　12月30日　1.110%　12月30日　0.980%
　　　　2012年　　　　　　　2013年　　　　　　2014年　　　2015年
　1月31日 0.965% 　1月31日 0.740% 　1月31日 0.620%　1月30日 0.275%
　2月29日 0.955% 　2月28日 0.665% 　2月28日 0.580% 　2月27日 0.330%
　3月31日 0.985% 　3月29日 0.560% 　3月31日 0.640%　 3月31日 0.400%
　4月28日 0.885% 　4月30日 0.600%　 4月30日 0.620%　 4月30日 0.340%
　5月31日 0.830% 　5月31日 0.860%　 5月30日 0.570%　 5月29日 0.390%
　6月29日 0.830% 　6月29日 0.855%　 6月30日 0. 565%　6月30日 0.455%
　7月31日 0.780% 　7月31日 0.795%　 7月31日 0.530%　 7月31日 0.410%
　8月31日 0.795% 　8月30日 0.720％　8月29日 0.490%　8月31日 0.380%
　9月28日 0.765% 　9月30日 0.680％　9月30日 0.525%　9月30日 0.350%
10月31日 0.775% 　10月31日 0.590%　10月31日 0.450%　10月29日 0.295%
11月30日 0.700% 　11月29日 0.600%　11月27日 0.420%%　11月30日 0.300%
12月28日 0.795% 　12月30日 0.735%　12月30日 0.330%　12月30日 0.270%
　　　　2016年　　　　
　1月29日 0.095%
　2月29日－0.065%
　3月31日－0.050%
　4月28日－0.085%
　5月31日－0.120%
　6月30日－0.230%
　7月29日－0.195%←足下の金利

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文月

文月

１週間前、イギリスのＥＵ離脱国民投票が世界中に衝撃をもたらしました。
株価は暴落し、長期金利は低下、為替も大きく変動して円高がさらに進んでいます。

日本の長期金利低下は、10年国債がマイナス圏での最低を付け、20年、30年の超長期ものでも、殆どゼロ金利水準にまで近づく異常な状態となっています。

そのため、住宅ローン金利競争がさらに先鋭化してきました。

三菱東京UFJ銀行では、10年固定0.55%を打ち出してきました。
みずほ銀行のフラット35　(手数料定率型)は、35年固定で１％を切る 0.93% となっています。(住宅の技術基準が高い「Ｓ」適用住宅は、ここからさらに当初５年又は10年間▲0.3％となる0.63%となります。)

銀行の「売り筋」商品

以下、主要な銀行の５月の特別金利(金利プラン＝いわゆる優遇金利)です。
　
●三菱東京UFJ銀行
変動型　0.625%
３年固定　0.45%
10年固定　0.55%
35年固定　1.00%

●みずほ銀行
変動型　0.625%
10年固定　0.75%

●三井住友銀行
変動型　0.625%
５年固定　0.700%
10年固定　0.750%

●三井住友信託銀行
変動型　0.600%
３年固定　0.300%
５年固定　0.350%
10年固定　0.40%　
30年固定　0.80%

●ソニー銀行
変動型　0.549%
３年固定　0.700%
10年固定　0.750%
　　　　　　　
●イオン銀行　※ 6/10現在)
変動型　0.570%
3年固定　0.380%
５年固定　0.500%
10年固定　0.790%

-------------------------------------------------------------------
■三菱東京ＵＦＪ銀行の基準金利
　　　　　　　　　　　　　　28年７月　　　28年６月　　対前月比
　変動金利(年２回型)　　　 2.475％　　　2.475％　　　（±0.0％）　
　当初１年　　　　　　　　　　2.800％　　　2.800％　　　（±0.0％）
　当初２年　　　　　　　　　　2.800％　　　2.800％　　　（±0.0％）
　当初３年　　　　　　　　　　2.900％　　　2.900％　　　（±0.0％）
　当初５年　　　　　　　　　　3.050％　　　3.050％　　　（±0.0％）
　当初10年間　　　　　　　　3.050%　　　 3.050％　　　（±0.0％）
　当初20年間固定　　　　　4.100％　　　4.200％　　　（－0.10％）
※「変動金利」及び2～20年の「固定金利期間選択型」は「保証料外枠方式」の場合の金利を掲載しており、「金利上乗せ方式」の場合には上記金利に「＋0.2％」が必要。　

■【フラット35】の金利（みずほ銀行の「割引プラン」融資割合9割以下の場合）　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　28年７月　　　　　 28年６月　　　　対前月比
　フラット20 (20年固定)　手数料定額　　0.97-0.99%　　　　 1.11-1.13%　　　（－0.14％）
　　　　　　　　　　　　　　　手数料定率　　0.85%　　　　　　　 0.99％　　　　　（－0.14％）
　フラット35 (35年固定)　手数料定額　　1.05-1.07%　　　　1.22-1.24% 　　　（－0.17%）
　　　　　　　　　　　　　　　　手数料定率　 0.93%　　　　　　　　1.10%　　　　　（－0.17％）
　（注１）手数料定額型の融資手数料は32,400円、手数料定率型の融資手数料は融資額×(1.026%～1.404%)
　（注２）住宅の価格・工事費に対する融資額の割合（融資割合）が９割超の場合の金利は、上記の金利より高い金利が適用されます。
　（注3）フラットは、保証料は掛かりません。
　（注4）【フラット35】Sの適用金利
省エネ、耐震性、耐久性など住宅の性能に応じて、「金利Aプラン」、「金利Bプラン」の２種類の金利引き下げの制度がある。「金利Aプラン」は、上記金利から返済当初１０年間▲０．３％、「金利Bプラン」は、上記金利から返済当初５年間▲０．３％となる。
　○【フラット３５】とは↓
　　　http://www.flat35.com/loan/flat35s/index.html
-----------------------------------------------------------------------------
■主要行の６月の住宅ローン金利（金利プラン＝いわゆる優遇金利ベース）　７/１現在
　　　　　　　　　　　変動　　　　　　10年固定　　　　　20年固定　　　　　30年固定（又は35年)
三菱東京UFJ 　　0.625%-0875%　　0.55%　　　　　　2.25%-2.50%　　　　1.00%
みずほ銀行　　 0.625%-1.075%　　0.75%-1.20　　 1.4%-1.90　　　　　1.45%
三井住友信託　 0.600%-1.075%　　0.40%-0.70%　　 0.750%-1.05%　　 0.80%-1.10%

（注）各行のHPから金利引下幅が大きい金利プランの金利を拾ったもの。金利プランの適用は、取引関係や自己資金割合などに応じて各行毎に要件や条件など内容が一様ではないことに留意の上、実際のご利用に際してはご自身で各行のHPをご確認ください。
------------------------------------------------------------------------------
■優遇金利ベースの各金融機関の金利情報（住宅金融普及協会ＨＰ）
　　↓
「住宅ローン金利情報」　http://www.sumai-web.tv/loan_kinri/index.php
------------------------------------------------------------------------------
■（参考）金利タイプ選択に関するこのブログの過去の関連記事
　　　○「住宅ローン　金利タイプの選び方」（2012.1.15）
　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/52967839.html
------------------------------------------------------------------------------
■金利比較のポイント
　住宅ローンの金利を比較する際には、単なる金利水準のみならず、住宅ローン商品ごとに異なる条件（保証料の有無・優遇金利の条件・手数料等）を含めて比較することが大事です。
　（参考）「金利比較のポイント①」（2009.1.12）
　　　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/46470298.html
　　　　　「金利比較のポイント②」（2009.1.12）
　　　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/46481869.html
　　　　　「金利比較のポイント③」(2009.1.18)
　　　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/46557679.html
------------------------------------------------------------------------------
■長期金利推移グラフ（日本相互証券HP）
　http://www.bb.jbts.co.jp/marketdata/marketdata01.html
■（参考）長期金利の指標（10年国債流通利回り（終値））
　　　2008年　　　　　　　2009年　　　　　　2010年　　　　2011年
　1月31日 1.440% 　1月30日 1.270% 　1月28日　1.310% 　1月31日　1.215%
　2月29日 1.355% 　2月27日 1.270% 　2月26日　1.300% 　2月28日　1.255%
　3月31日 1.275% 　3月31日 1.340% 　3月31日　1.3%95 　3月31日　1.255%　
　4月30日 1.575% 　4月30日 1.430% 　4月30日　1.280% 　4月28日　1.200%
　5月30日 1.740% 　5月29日 1.480% 　5月31日　1.260% 　5月31日　1.150%
　6月30日 1.610% 　6月30日 1.350% 　6月30日　1.085% 　6月30日　1.130%
　7月31日 1.530% 　7月31日 1.415% 　7月30日　1.055% 　7月28日　1.080%
　8月29日 1.405% 　8月31日 1.305% 　8月31日　0.975% 　8月31日　1.030%
　9月30日 1.460% 　9月30日 1.295% 　9月30日　0.930%　 9月30日　1.020%
10月31日 1.480%　10月30日 1.405%　10月29日　0.920%　10月31日　1.045%
11月28日 1.395%　11月30日 1.260%　11月30日　1.185%　11月30日　1.065%
12月30日 1.165%　12月30日 1.285%　12月30日　1.110%　12月30日　0.980%
　　　　2012年　　　　　　　2013年　　　　　　2014年　　　2015年
　1月31日 0.965% 　1月31日 0.740% 　1月31日 0.620%　1月30日 0.275%
　2月29日 0.955% 　2月28日 0.665% 　2月28日 0.580% 　2月27日 0.330%
　3月31日 0.985% 　3月29日 0.560% 　3月31日 0.640%　 3月31日 0.400%
　4月28日 0.885% 　4月30日 0.600%　 4月30日 0.620%　 4月30日 0.340%
　5月31日 0.830% 　5月31日 0.860%　 5月30日 0.570%　 5月29日 0.390%
　6月29日 0.830% 　6月29日 0.855%　 6月30日 0. 565%　6月30日 0.455%
　7月31日 0.780% 　7月31日 0.795%　 7月31日 0.530%　 7月31日 0.410%
　8月31日 0.795% 　8月30日 0.720％　8月29日 0.490%　8月31日 0.380%
　9月28日 0.765% 　9月30日 0.680％　9月30日 0.525%　9月30日 0.350%
10月31日 0.775% 　10月31日 0.590%　10月31日 0.450%　10月29日 0.295%
11月30日 0.700% 　11月29日 0.600%　11月27日 0.420%%　11月30日 0.300%
12月28日 0.795% 　12月30日 0.735%　12月30日 0.330%　12月30日 0.270%
　　　　2016年　　　　
　1月29日 0.095%
　2月29日－0.065%
　3月31日－0.050%
　4月28日－0.085%
　5月31日－0.120%
　6月３０日－0.230%←足下の金利

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水無月

水無月

６月の住宅ローンの「基準金利」は、ほぼ横ばいですが、金利タイプによって僅かに下げています。

また、実態上の金利であるいわゆる「金利プラン」の金利 (≒優遇金利) も、同様に、ほぼ横ばいから、金利タイプによって僅かに引き下げです。

経済の主な動きを拾ってみると

日経平均株価は17,000円台に戻しています。
一時期、株価が15,000円程度まで下がっていましたが、これは、中国などの新興国経済の減速懸念や、原油価格の急低下などを背景に、為替相場が105円/$くらいまで円高が進んでいたためで、
最近は、中国経済もやや落ち着きを取り戻し、原油価格も上昇基調。為替は110円/$くらいまで戻ってきました。
そのため、株価も戻しています。

米国の景気はなんとか好調さを維持しそうで、ＦＲＢのイエレン議長は、今後数か月のうちに金利引き上げに動く模様です。早ければ６月のＦＯМＣ(6/14-6/15)か、７月(7/26-7/27)で引き上げられるのではないかと報道されています。

安部政権は、Ｇ７の議論を経て、経済危機回避をお題目に、消費増税を17年４月から19年10月へと2年半先送りするとともに、１億総活躍プランを実施するための補正予算を秋にも編成して、財政出動する見込みです。
補正予算を組むには、赤字国債発行が避けられず、消費増税先送りで財政再建に対する信認が揺らぐ恐れもあり、いつ長期金利が上昇してもおかしくない状況との専門家の声も見受けますが、一方で、日銀が国債を爆買いし続けている間は金利は上がらないだろうとの声が多いのも事実です。

そんな中、銀行では、低金利競争で、企業向けのみならず住宅ローンでも金利収益が期待できなくなっており、投信窓販を始め、非金利収益拡大に走り始めています。

主な銀行の「売り筋」商品

以下、主要な銀行の５月の特別金利(金利プラン＝いわゆる優遇金利)です。
　
●三菱東京UFJ銀行
変動型　0.625%
３年固定　0.45%
10年固定　0.85%←　(５月 0.90%)

●みずほ銀行
変動型　0.625%
10年固定　0.800%

●三井住友銀行
変動型　0.625%
５年固定　0.750%
10年固定　0.850% ←(５月 0.900%)

●三井住友信託銀行
変動型　0.600%
３年固定　0.350%
５年固定　0.450%
10年固定　0.50%　←(５月 0.550%)
30年固定　1.00%

●ソニー銀行
変動型　0.549%
３年固定　0.700%
10年固定　0.840%
　　　　　　　
●イオン銀行　※ 5/10現在)
変動型　0.570%
3年固定　0.380%
５年固定　0.500%
10年固定　0.790%

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■三菱東京ＵＦＪ銀行の基準金利
　　　　　　　　　　　　　　28年６月　　　28年５月　　対前月比
　変動金利(年２回型)　　　 2.475％　　　2.475％　　　（±0.0％）　
　当初１年　　　　　　　　　　2.800％　　　2.850％　　　（－0.05％）
　当初２年　　　　　　　　　　2.800％　　　2.800％　　　（±0.0％）
　当初３年　　　　　　　　　　2.900％　　　2.900％　　　（±0.0％）
　当初５年　　　　　　　　　　3.050％　　　3.050％　　　（±0.0％）
　当初10年間　　　　　　　　3.050%　　　 3.100％　　　（－0.05％）
　当初20年間固定　　　　　4.200％　　　4.200％　　　（±0.0％）
※「変動金利」及び2～20年の「固定金利期間選択型」は「保証料外枠方式」の場合の金利を掲載しており、「金利上乗せ方式」の場合には上記金利に「＋0.2％」が必要。　

■【フラット35】の金利（みずほ銀行の「割引プラン」融資割合9割以下の場合）　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　28年６月　　　　　 28年５月　　　　対前月比
　フラット20 (20年固定)　手数料定額　　1.11-1.13%　　　　 1.10-1.18%　　　（＋0.01％）
　　　　　　　　　　　　　　　手数料定率　　0.99%　　　　　　　 0.96％　　　　　（＋0.03％）
　フラット35 (35年固定)　手数料定額　　1.22-1.24%　　　　1.20-1.22% 　　　（＋0.02%）
　　　　　　　　　　　　　　　　手数料定率　 1.10%　　　　　　　　1.080%　　　　（＋0.02％）
　（注１）手数料定額型の融資手数料は32,400円、手数料定率型の融資手数料は融資額×(1.026%～1.404%)
　（注２）住宅の価格・工事費に対する融資額の割合（融資割合）が９割超の場合の金利は、上記の金利より高い金利が適用されます。
　（注3）フラットは、保証料は掛かりません。
　（注4）【フラット35】Sの適用金利
省エネ、耐震性、耐久性など住宅の性能に応じて、「金利Aプラン」、「金利Bプラン」の２種類の金利引き下げの制度がある。「金利Aプラン」は、上記金利から返済当初１０年間▲０．３％、「金利Bプラン」は、上記金利から返済当初５年間▲０．３％となる。
　○【フラット３５】とは↓
　　　http://www.flat35.com/loan/flat35s/index.html
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■主要行の６月の住宅ローン金利（金利プラン＝いわゆる優遇金利ベース）　６/１現在
　　　　　　　　　　　　　変動　　　　10年固定　　　20年固定　　　30年固定（又は35年)
三菱東京UFJ 　　0.625%-0875%　　0.85%　　　　　　2.35%-2.60%　　　　1.11%
みずほ銀行　　 0.625%-1.075%　　0.80%-1.25%　　 1.55%-2.00%　　　　1.53%
三井住友信託　 0.600%-1.075%　　0.50%-0.80%　　 0.950%-1.25%　　 1.00%-1.300%

（注）各行のHPから金利引下幅が大きい金利プランの金利を拾ったもの。金利プランの適用は、取引関係や自己資金割合などに応じて各行毎に要件や条件など内容が一様ではないことに留意の上、実際のご利用に際してはご自身で各行のHPをご確認ください。
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■優遇金利ベースの各金融機関の金利情報（住宅金融普及協会ＨＰ）
　　↓
「住宅ローン金利情報」　http://www.sumai-web.tv/loan_kinri/index.php
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■（参考）金利タイプ選択に関するこのブログの過去の関連記事
　　　○「住宅ローン　金利タイプの選び方」（2012.1.15）
　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/52967839.html
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■金利比較のポイント
　住宅ローンの金利を比較する際には、単なる金利水準のみならず、住宅ローン商品ごとに異なる条件（保証料の有無・優遇金利の条件・手数料等）を含めて比較することが大事です。
　（参考）「金利比較のポイント①」（2009.1.12）
　　　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/46470298.html
　　　　　「金利比較のポイント②」（2009.1.12）
　　　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/46481869.html
　　　　　「金利比較のポイント③」(2009.1.18)
　　　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/46557679.html
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■長期金利推移グラフ（日本相互証券HP）
　http://www.bb.jbts.co.jp/marketdata/marketdata01.html
■（参考）長期金利の指標（10年国債流通利回り（終値））
　　　2008年　　　　　　　2009年　　　　　　2010年　　　　2011年
　1月31日 1.440% 　1月30日 1.270% 　1月28日　1.310% 　1月31日　1.215%
　2月29日 1.355% 　2月27日 1.270% 　2月26日　1.300% 　2月28日　1.255%
　3月31日 1.275% 　3月31日 1.340% 　3月31日　1.3%95 　3月31日　1.255%　
　4月30日 1.575% 　4月30日 1.430% 　4月30日　1.280% 　4月28日　1.200%
　5月30日 1.740% 　5月29日 1.480% 　5月31日　1.260% 　5月31日　1.150%
　6月30日 1.610% 　6月30日 1.350% 　6月30日　1.085% 　6月30日　1.130%
　7月31日 1.530% 　7月31日 1.415% 　7月30日　1.055% 　7月28日　1.080%
　8月29日 1.405% 　8月31日 1.305% 　8月31日　0.975% 　8月31日　1.030%
　9月30日 1.460% 　9月30日 1.295% 　9月30日　0.930%　 9月30日　1.020%
10月31日 1.480%　10月30日 1.405%　10月29日　0.920%　10月31日　1.045%
11月28日 1.395%　11月30日 1.260%　11月30日　1.185%　11月30日　1.065%
12月30日 1.165%　12月30日 1.285%　12月30日　1.110%　12月30日　0.980%
　　　　2012年　　　　　　　2013年　　　　　　2014年　　　2015年
　1月31日 0.965% 　1月31日 0.740% 　1月31日 0.620%　1月30日 0.275%
　2月29日 0.955% 　2月28日 0.665% 　2月28日 0.580% 　2月27日 0.330%
　3月31日 0.985% 　3月29日 0.560% 　3月31日 0.640%　 3月31日 0.400%
　4月28日 0.885% 　4月30日 0.600%　 4月30日 0.620%　 4月30日 0.340%
　5月31日 0.830% 　5月31日 0.860%　 5月30日 0.570%　 5月29日 0.390%
　6月29日 0.830% 　6月29日 0.855%　 6月30日 0. 565%　6月30日 0.455%
　7月31日 0.780% 　7月31日 0.795%　 7月31日 0.530%　 7月31日 0.410%
　8月31日 0.795% 　8月30日 0.720％　8月29日 0.490%　8月31日 0.380%
　9月28日 0.765% 　9月30日 0.680％　9月30日 0.525%　9月30日 0.350%
10月31日 0.775% 　10月31日 0.590%　10月31日 0.450%　10月29日 0.295%
11月30日 0.700% 　11月29日 0.600%　11月27日 0.420%%　11月30日 0.300%
12月28日 0.795% 　12月30日 0.735%　12月30日 0.330%　12月30日 0.270%
　　　　2016年　　　　
　1月29日 0.095%
　2月29日－0.065%
　3月31日－0.050%
　4月28日－0.085%
　5月31日－0.120%←足下の金利

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変動金利と10年固定の逆転

市場金利… 「長期金利」と「短期金利」のねじれ

　市場金利には、大きく分けて「長期金利」と「短期金利」の二種類があります。　
　常識的に言えば、低金利時代においては、長期金利のほうが短期金利を上回るはずなのですが、今、その常識が覆され、逆転が生じています。

　「長期金利」については、日銀のマイナス金利政策により、「長期金利」の指標である「10年物国債流通利回り」が大きくマイナス圏に沈んでいます(足元では－１％前後で推移)。

　一方で、「短期金利」の指標となる銀行の「短期プライムレート」(優良企業向け最優遇貸出金利)は、実は下がっていません。
　みずほ銀行の短期プライムレートを見てみると、2009年１月に今の1.475％に下がって貼りついたまま、この７年ほどは動きがありません(最近のマイナス金利政策下でも短期プライムレートは下がっていないのです。)。

住宅ローン金利… 「変動金利」と「10年固定金利」が逆転？

　そのため、住宅ローン金利でも、「長期金利」の影響を受ける「10年固定型」や「全期間固定型」のローン金利は、このところ大きく低下していますが、
　「短期プライムレート」の影響を受ける「変動金利型」のローン金利のほうは、長期金利に比べて、あまり低下していません。

　その結果、「10年固定」のほうが「変動金利」を下回る逆転現象が生じている銀行があるのです。

　以下は、三井住友信託銀行の５月のローン金利の例(10年固定と変動型)です。
　当初の金利だけを見ると、10年固定＝０．５５％、変動型＝０．６０％と、10年固定の方が低くなっています。
　
●変動金利型
　０．６０％　(＝店頭表示金利2.475％－優遇幅1.875％)
　店頭表示金利(2016.5月現在)　2.475％
　優遇幅　完済まで▲1.875％

　⇒　10年経過後の店頭表示金利水準が今と同じ2.475％となった場合、
　　　10年経過時点の適用金利は、０．６００％(＝2.475％－1.875％)。

●10年固定金利型
　０．５５％　(＝店頭表示金利2.85％－優遇幅2.30％)
　店頭表示金利(2016.5月現在)　2.85％
　優遇幅　返済当初10年間　▲2.30％　
　　　　　　 10年経過後　　　▲1.40％

　⇒　10年経過後の店頭表示金利水準が今と同じ2.85％となった場合、
　　　10年経過時点の適用金利は、１．４５％(＝2.85％－1.40％)に上昇。

「金利優遇幅」に留意！

　ここで注意しておいていただきたいことは、この事例の場合、「10年固定」のほうが「変動型」に比べて、完済までずっと適用金利が低い状態が続くわけではないということです。

　このケースの場合、「変動金利型」の優遇幅は完済までずっと▲1.875％ですが、「10年固定」のほうは当初10年間は▲2.3％と優遇幅が大きいものの、10年経過後は▲1.4％へと、優遇幅が0.9％分縮小することになっています。

　したがって、10年固定型の10年後のローン金利は、仮に10年後の店頭表示金利が今と同じ水準になった場合でも、0.9％上がって、1.45％になるわけです。
　一方で、変動金利型のほうは、仮に10年後の店頭表示金利が今と同じなら、優遇幅も1.875％で変わりませんので、ローン金利も今と同じ０．６０％になります。

　このように、当初金利だけを単純に比べただけでは、全体が見えないことになります。

「全期間一律引下げ型」と「当初期間重視型」

　銀行によっては、同じく「10年固定」と言っても、2種類の金利プランが用意されている場合があります。
　すなわち、完済までの全期間に亘って同じ優遇幅を適用する「全期間一律引下げ型]と、当初10年の固定期間だけ優遇幅が大きくその後は優遇幅が小さくなる「当初期間重視型」(優遇幅段階縮小型)です。

　先に挙げた三井住友信託銀行の例でも、「10年固定」を選ぶ場合、先述の「当初期間重視型」のほかに「全期間一律引き下げ型」も利用できますが、銀行によっては、いずれかのタイプしか利用できないところもあります。

●三井住友信託　10年固定　全期間一律引下げ型の例
　０．９７５％　(＝店頭表示金利2.85％－優遇幅1.875％)
　店頭表示金利(2016.5月現在)　2.85％
　優遇幅　全期間　▲1.875％　　
　⇒　10年経過後の店頭表示金利水準が今と同じ2.85％となった場合、
　　　10年経過時点の適用金利は、０．９７５％(＝2.85％－1.875％)と変わらず。

ご自分のリスク許容度を踏まえた商品選択を！

　この時期、「変動型」と「長期固定」との金利差がほとんど無い状態の中、いつ金利が上がるかわからない「変動型」よりは、長期にわたり現在の低金利水準でローン金利を固定できる「長期固定型」がお薦めですが、

　同じ固定期間を選択する場合でも、優遇幅のタイプが2種類あることに留意し、
　今時点のその「優遇幅」が、いつまで適用されるのか、その後の優遇幅はどうなるのか、よく確認の上(当初の固定期間が終わった時にびっくりしなくて済むように)、

　ローンを完済する迄に要するご自分なりの見通し期間や、ご自身のライフステージも念頭に置いて、当初期間経過後の家計の変動要因(とりわけお子さんの教育費用の変動の有無など)に対するリスク許容度を勘案の上、ご自分に合った金利タイプを選びたいところです。