2006年06月25日の記事一覧 - 詳細表示

金利タイプを選ぶ際のメルクマールは？

住宅の予算はどんどん膨らんでくる

　住宅を買う方は、住宅のことで頭が一杯になりがちです。
　予算も、最初は「これくらい」と考えていても、そのうち徐々に住宅の仕様のグレードアップや、床暖房も欲しいなあ、システムキッチンももうちょっといいやつを・・・なんて、オプション料はどんどん膨らんできます。
　家具もそうです。最初は今の家で使っているものでできるだけすませようと思っていても、だんだん、新しい家にあった大きさや雰囲気の家具・電気製品がほしくなるものです。

安易に飛びつきがちな「目先金利」

　予算はどんどん膨らんできますし、特に、若年層の住宅取得者では、手持金がほとんどなく借入れで全額を賄う方が少なくありません。

　それだけならまだしも、出来るだけ借入額を多くするために、全期間固定とか短期固定とか変動金利などというローンの金利タイプごとのそれぞれの特性・特徴を無視し、とにかく「目先の金利水準が低い」ローン商品・・・つまりは2年固定とか3年固定などの当面の金利が１％そこそこのキャンペーン商品に飛びつくこととなります。

（いえ、「飛びつく」のではなくて、住宅業者の営業マンがお客さんに出来るだけ高い買い物をしてもらうために、とにかく目先の金利が低いローンをあてがう・・・というのが正解かもしれません。）

　しかし、それぞれの金利タイプには、それぞれのメリット、デメリットがあって、借りる方それぞれの環境や考え方やライフステージなどに応じて選択すべきものなのです。

人生を「賭ける」か「安心確保」か！

　例えば、蓄えを為そうとする際に、比較的安全性が高い定期預金や国債などの商品を選ぶか、それとも、元本割れリスクが比較的高くても、高利回りの株取引や投資信託商品を選ぶのか、

　住宅ローンは・・・「貯める」ではなくて「借りる」・・・ですが、同じような構図です。今後も低金利がある程度続くであろうことを期待して、短期固定商品を選択するか、
　そんな「賭け」に出るのは心配なので、現在の金利で将来を全て固定できる全期間固定とするか・・・

　つまり、「賭け」に勝負できる懐の余裕があるかどうかが重要です。
　「投資」なら、現物売買している限りは、仮に「賭け」に負けたとしても「すってんてん」になるだけで済みますが、「借金」の場合は、仮に「賭け」に負けて「家計が耐えられなく」なれば、すってんてんになるだけではすみません。
　ローン破綻→人生の破綻というのが一般的です。

　全ての人にとって「定期預金」や「普通預金」が望ましいわけではないと同様に、全ての人にとって「長期固定」が望ましいわけではありません。
　私が助言したいのは、ただひとつ、
　仮に、将来、金利が上昇し、返済額が増えたとしても、返済に十分耐えられる懐の深さがあるなら短期固定を選択するのもひとつの方法
　それがない方は、「保険」に入るつもりで「長期固定」を選ぶのが「安心」です。

※一般的な定期・終身型の生命保険に加入する場合、「万一の場合の安心」のために保険料を支払います。決して保険金で「得」しようと思っているわけではありませんよね・・・セイフティーネット機能を期待しているわけです。
でも、万一の場合に保険金が不可欠な家族もあれば、保険金なんかなくても十分にやっていける裕福な方もいる。「保険」は万人に必要ではない。
私が「長期固定ローン」に期待するのもそんな側面です

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「３年固定」のその後の選択は？

どうする　次の３年？

　「３年固定」ローンを借りていて、固定期間が終了する方から「次をどうしようか」というご相談を受けることがあります。

　まだまだ「３年固定」の金利は低いし、今回は様子見で「3年固定」を継続し、いずれ金利が上がり始めてから長めの固定期間に切り替えればいいのではないかと考える方もいらっしゃいます。

　一方で、現在のローンのままではキャンペーン「優遇金利」が受けられなくなるので、他行の「３年固定」のキャンペーン１％ローンに借り換えようかと考える方もいます。（１％ローンキャンペーンサーフィン）

　さらには、今後の金利上昇が怖いので、いっそのこと「全期間固定」ローンに借り換えようかという方もいらっしゃいます。

借換えを選択する合理性

　借り換えを考える場合は、何のために借り替えるのか、目的が明確でなければなりません。
基本パターンは次のふたつ。
①高金利で借りた「全期間固定」ローンを、最近の安い金利のローンに借り換えることで、返済総額を減らす。
②「変動金利」や「固定金利期間選択型」で借りたローンを「全期間固定」に借り替えることで将来の金利リスクを排除する。

　つまり、キャンペーンサーフィン（他行の3年固定キャンペーン商品への借り換え）は、一見、「得」になるように見えますが、返済額で得するのは次の３年間の利息差だけ・・・
　一方で、融資額などにもよりますが、借り換えのための諸費用が少なくとも50万円程度は掛かるであろうことを考えると、３年固定から３年固定へのキャンペーンサーフィンは、あまり合理性がありません。
　返済額の損得勘定の観点から考えれば、手間隙・諸費用かけて借り替えても、たいして得にはならないと思います。

　「３年固定」を、わざわざ借り換える意味があるのは②の場合です。
　将来の金利変動リスクをなくして安心を手に入れるために、当面の返済額が増えたとしても、「全期間固定」や２０年固定などの「長期固定」金利に借り替える・・・という選択。

結局はケース・バイ・ケース

　結局、どの途を選択すべきかの模範解答はありません。
　ひとりひとり環境や、考え方やライフステージなどが異なるからです。

　ただ、懐の余裕はそんなになくて長期で返済することを前提に考えていらっしゃる方は少し高い金利を「保険料」と考えて安心を買う・・・「全期間固定への借り換え」も合理性がありますし、

　懐の余裕があって多少の金利変動は気にせずどんどん繰上返済できそうな方・・・そんなに長期で返済することは考えていない方は、当面の金利が低い「変動金利」や「３年固定」を選択する・・・

　そんな選択がリーズナブルなのではないかと考えます。

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固定金利期間終了時の「金利選択」

日銀が、今年3月に量的金融緩和策を解除してから、預金金利や国債などの短期・長期金利が上昇傾向になり、住宅ローン金利も上がり始めました。（今また小康状態にありますが・・・）
そのため、ここ数年の住宅ローン借入れの主流であった「３年固定」～「５年固定」の固定金利期間選択型から、「１０年固定」や「全期間固定」などへの需要シフトが進んでいます。
できるだけ金利が低い今のうちに、今の低い金利で出来るだけ長い期間借りていられるようにしよう・・・ということです。

一方、ここ数年のうちに既に「３年固定　１％」のいわゆるキャンペーン商品を借り入れた方が続々と３年固定金利期間の終了に伴い、今後の金利タイプをどうするかの岐路に立たされています。
このまま「変動金利」に移行するのか、引き続き「３年固定」とするのか、それともいっそ「借り換え」をしようか・・・考えあぐねているのです。

こうした「３年固定」などのキャンペーン商品は、実は曲者で、多くの銀行では「キャンペーン特別金利優遇」として、本来の金利（基準金利）を、最初の３年間に限って大幅に引き下げた特別金利を適用する商品なのです。

こうした商品の走りとなった東京三菱銀行の「ゼロ金利実感キャンペーン」商品を例にとると、本来の基準金利が2.25％程度だったところ、当初３年だけは金利を１％にしたんです。（他の多くの銀行も追随したのでほぼ同様です。）
4年目には、特別金利優遇がなくなりますから、本来の基準金利（３年経過時の基準金利）に戻ります。３年前に借り入れたときの同行の基準金利は2.25％でしたが、現在の基準金利は既に2.7％。僅か0.45％ですが上がっています。

その結果、これまで３年間は１％で借りてこられたわけですが、４年目からはいきなり2.7％に上がることになります。
1,000万円、35年、元利金等返済の場合に、返済月額にして2.9万円　→　3.7万円　と、いきなり約３割も返済額が増えるわけです。

さあ、どうしよう・・・
変動金利に移行するなら2.375％
３年固定なら2.7％
でも、今夏にも、日銀のゼロ金利が解除されて、さらに金利が上がっていくことを考えれば、いっそのこと今のうちに他行の全期間固定（３％程度）へ借り替えておいた方がいいかも・・・

そうなんです。
銀行がローン獲得競争のために「最初の3年だけ1％」の客寄せ商品を展開し、十分な説明もしないままに遮二無二売って来た・・・その「付け」が今まさに多くのローン借入者のもとに訪れて、ひとりひとりの解決を求められているんです。

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長期固定金利型ローン＝全期間固定型

長期固定金利のメリ・デメ

　「長期固定金利型」＝「全期間固定型」ローンについては、あまり解説はいらないかも知れません。
　借入れした時点で、完済するまでの将来の適用金利が確定するローンです。

　借入れしてから完済するまでの全期間につき一定の金利とするものや、当初１０年間は○％、１１年目以降は○％というような「段階金利型」のものもあります。
　ただ、段階金利であっても、借入れ時点で、将来の金利が確定しているということには変わりありません。

（メリット）
・将来の金利、返済額が決まっていますので、返済計画を立てやすいこと
・市場金利が変動しても、自分の住宅ローンの金利が変動することは無いため、「変動金利型」や「固定金利期間選択型」などのように金利上昇、返済額増加による返済への余計な心配をしなくてすむこと
です。

（デメリット）
高金利時期に借り入れた場合、将来市場金利が下がっても、自分の住宅ローンの金利は下げてもらえないことです。

長期固定金利の水準は高い？

　長期固定金利型の金利水準は、理屈の上では、将来の金利変動要因を織り込んだ水準となります。
　例えば30年固定であれば、将来30年にわたる短期金利の変動を想定して、その想定金利を織り込んで現時点の30年の長期固定金利として提示されているわけです。
　したがって、現在のような超低金利時代においては、「長期固定金利型」の金利水準は「変動金利型」や「固定金利期間選択型」に比べて高くなっているのです。

　「長期固定型」の金利が高いことをどのように理解するかですが、「損得勘定」で考えることは困難です。
　つまり、将来の金利水準がどう推移するかは、誰にも確定的なことがいえないからです。

　また、借り入れる人によって年収や預貯金などの体力、家族構成、ライフステージも違えば、金利上昇・返済額増額に対する耐性も違いますし、繰上返済の見通しも違ってきます。
　つまりは、万人にとってこれが「正しい」という選択はありえません。

「損得」ではなく「安心料」

　ただ、住宅ローンを組んで住宅を取得する方の多くは、かなりぎりぎりの返済計画を立てておられる方が目立ちます。
　そのようなぎりぎりの返済計画の方の中には、変動金利型や固定金利期間選択型のように将来の金利変動リスクにさらされるのは、正直、厳しい方が多いように感じます。

　「長期固定金利型」は、「損得勘定」ではなく、将来へ向けて金利が変わらない、返済額が変わらない・・・という
ある意味「安心のための保険料」のような位置付けで考えるのが適当でしょう。

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「変動金利」の金利見直し

変動金利の得失

　「変動金利」は、将来にわたり、半年ごとに市場金利の動きに合わせて金利が変動しますが、金利が変動することが、「いい場合」と「悪い場合」があります。

　仮に「高金利時代」に借り入れるのであれば、将来金利が下がる可能性が高い「変動金利制」を選ぶのは合理的です。
　一方、現在のように「超低金利時代」に借り入れれば、将来は金利が上がるしかないので、合理的ではありません。

　現在の多くの銀行の変動型の「基準金利」は2.375％ですが、過去の変動金利の金利水準の推移をみると、日本経済がガタガタになる以前の、今から１０数年前までの水準は５％を超えていました。（最も高い時期には実に８％台でした。）

金利上昇時のリスク

金利が上がるとどれくらい返済額が上がるかを参考に見てみます。
1,000万円、35年、元利均等で試算すると、
①基準金利の場合（2.375％）　３．６万円／月　
②１％上昇の場合（3.375％）　４．１万円／月（1.14倍）
③２％上昇の場合（4.375％）　４．７万円／月（1.30倍）
④３％上昇の場合（5.375％）　５．３万円／月（1.47倍）

もっと怖い「未払い利息」

　さらに、分かりにくい話で、ぜひ頭に入れておかなければならないことは、「未払い利息」の可能性です。
　変動金利では、半年ごとに金利が変動しますが、毎月の返済額を半年ごとに見直すのは銀行も面倒なので、５年間は毎月返済額を変えないことになっています。

　・・・でも、金利は確実に半年ごとに変わります。
　したがって、５年間の毎月返済額は変わらなくても、半年ごとの金利見直しに伴い、返済額に占める利息の額が増えたり減ったりするのです。

　つまり、金利が上がれば毎月返済額に占める「利息」の額が増え、その分「元金」に当てられる額が減る・・・返済額の多くが利息支払いに充てられ、元金の返済がなかなか進まなくなる・・・
　もっと言えば、金利の上昇がある一定の水準を超えると、「支払うべき利息の額」が、決められた「毎月返済額」を超えてしまう・・・

　上記の例だと、1,000万を2.375％、35年、元利金等で借りた場合、当面５年間の毎月返済額は3.6万円ですが、
　この場合、金利が４．３％へと当初水準から約２％上がるだけで、返済月額3.6万円全額が利息に充てられ、元金が減らなくなります。
　金利が4.3％以上になると、毎月返済額３．６万円だけでは新規発生利息にも足りなくなって、不足する利息分は「未払い利息」として債務が積みあがっていきます。
　５年ごとの返済額見直しまでその状態が続きます。
　毎月毎月返済しているにもかかわらず、元金が減らないばかりか、「未払い利息」が増えてしまうという、驚くべき事態も理論上ありうるのです。
（平成の初めごろに、現にそのような状況が発生したことがあります。）

変動金利だけは、今の超低金利時代、お薦めできません。

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