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年収による借入可能額
金融機関では、融資限度額を審査するに際し、融資額・金利・返済年数に応じた返済額の多寡に応じて必要となる収入の基準を定めています。
つまり、年収に占める年間返済額の割合の上限を決めているのです。
最近まで、多くの金融機関でその基準（返済負担率＝年収に占める返済額の割合の限度）が公表されていましたが、最近はなぜか基準を公表していない金融機関が増えてきました。
「フラット３５」の場合の返済負担率基準
年収300万円未満の場合 ２５％以下 （年返済額／年収）
年収300万円以上400万円以下 ３０％以下
年収400万円以上700万円以下 ３５％以下
年収700万円以上 ４０％以下
「フラット３５」に限らず、一般の銀行ローンでもほぼ同様の審査基準で運用されているようです。
(返済負担率に応じた必要年収試算)
例えば、融資額1,000万円、25年、年利3.0％、元利均等返済する場合、
返済負担率35％の年収の方（上記の例け：400〜700万円）の必要年収を試算すると・・・
毎月返済額 → 47,421円
1,000万円の融資額に見合う必要年収＝毎月返済額47,421円÷返済負担率0.35×12か月≒162万円／年
融資額2,000万なら→２倍の324万円／年
融資額3,000万なら→３倍の486万円／年
これだけの年収がなければ借り入れできないということです。
「返済負担率」はぎりぎりの限界と思うべし
上記が金融機関の審査における融資限度額の考え方です。
ただ、これは、正直、かなり厳しい限界ぎりぎりの返済計画です。
消費者サイドに立って考えれば、現実に無理なく返済ができる借金のメルクマールは、一般に、返済負担率（年返済額／年収）２０〜２５％といわれます。
(現実感覚（安全サイド）の返済負担率２０％で返済可能額を試算すれば・・・)
仮に返済負担率20％で、上記の例（融資額1,000万円・・・）で試算すれば、
1000万円の融資額に見合う必要年収＝毎月返済額47,421円÷返済負担率0.20×12か月≒285万円／年
融資額2,000万ならば2倍で 必要年収 570万円／年
融資額3,000万ならば３倍で 必要年収 853万円／年
となります。
この試算は、かなり実態の返済能力を表していると感じます。
自分の返済能力は「自己責任」で考えるしかない
返済負担率の蓋然性・妥当性については、一概には言えません。
年収の水準によっても違います。年収300万円の方の25％と、年収1,000万円の方の25％では同じ25％でも「余力」の点で意味合いが異なりますし、
家族数や家族構成で、家計の基礎代謝が違うでしょう。
同じ夫婦子供2人世帯でも、これから中学・高校・大学を控えている世代の家族構成と、既に子2人ともほとんど数年で大学を卒業する見込みの家族構成の方とでは、同じ返済負担率で借入限度額を考えるのは不合理です。
ただ、それらを捨象してあえて分かりやすさのために大雑把に言えば、
「住宅ローンの借入限度額は、健全な返済計画の観点でみれば、年収の３〜４倍が妥当である」・・・ と考えます。
最近の金融機関の融資スタンスを見ていると、どんどん貸したくてしようがないようで、年収の５〜６倍の融資をすることが珍しくありませんが、
正直、これが数年後、十年後に社会にひずみをもたらしてこないことを祈るばかりです。
「いくら借りられるか」で考えるととんでもないことになりかねない・・・銀行のいうことは鵜呑みにせず自分自身で無理なく返済できそうかどうかを冷静に考える・・・
「いくらなら返済できるか」で借入額を考える・・・
そういう自己責任の時代になってきています。
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