2006年07月08日の記事一覧 - 詳細表示

マンションは管理を買え！

管理費・修繕積立金が安くて喜んではいけない

　マンションの販売パンフレットや重要事項説明書を眺める際、誤解してはいけないことがあります。
　それは、維持管理費、修繕積立金、駐車場使用料、専用庭使用料のことです。
　これらが「安い」といって喜んではいけないのです。
　これらの金額をいくらに設定するかは、マンション管理組合の運営に関わる重要な問題です。

マンションの価値は「管理」の良否で大きく左右

　「マンションは管理を買え！」といわれます。
　マンションの場合、一戸建てと違って、維持管理・修繕はもとより、居住ルールまで自分だけで決めることはできません。区分所有者で構成する「管理組合」の合意で決めなければならないのです。

　ところで、マンションの価値は、都心までの距離、駅・店舗・病院・学校等の公共公益施設へのアクセスなどの「立地」のほか、駐車場・緑地・空地の状況、マンションの規模・施設など設計・施工の内容などいろいろな要素で決まります。
　ただ、都心であれ、郊外であれ、等しく言えることは、築後経過年数が経っても管理がしっかりしているマンションの人気・価値はなかなか下がりにくい・・・ということです。
　管理がしっかり行き届いているマンションは、住み続けるにも快適ですし、万一手放そうと思っても売りやすい・・・高く売れる・・・ことになります。

管理費・修繕積立金の水準

　マンション購入を検討するに際しては、そのマンションの「管理面」の評価が重要で、特に「管理費」及び「修繕積立金」の水準が大きな意味を持ちます。
　マンション管理の基礎的条件としてのお金（「管理費」及び「修繕積立金」）が確保できるかどうかで、その後の管理のあり方が左右されるからです。

　マンションの規模や団地施設によって大きく違ってきますが、かなり大雑把に言えば、毎月の管理費が約12,000円、修繕積立金が約11,000円・・・必要だといわれています。

安くしたほうが「売りやすい」・・・でも業者が負担するわけじゃない！
　
　しかし、これを高くするとマンションは売りにくくなります。
売主としては、購入希望者の無知に乗じて、できるだけ売りやすければいい・・という業者が少なくないのです。
　いわく、管理費が安いですよ、修繕積立金も安いですよ、駐車場使料も安いですよ・・・こんなに維持費が安いマンションはありませんよ・・・
　そのように見せかけること自体、マンション売主に負担が生じるわけではありません。

　マンション業者が管理費等をどんなふうに設定しようが、結局は、業者が負担してくれるはずもなく、住宅購入者＝管理組合が負うことになるのです。

　マンション管理や修繕の費用は、確実に必要となります。
　その費用が十分でなければ、マンションを購入した後になって、管理組合で「値上げ」をしなければならなくなりますし、そのとき必要な値上げができなければ、ちゃんとした管理や修繕ができないことになり、マンションが劣化し、居住環境も悪くなって、マンション価値も下がることになるのです。

業者・マンションの「質」のメルクマール

　ですから、管理費が安いとか、修繕積立金が安いとか、駐車場使用料が安いとか・・・
　そんなことに、全く費用負担も責任も負わないマンション業者の勝手なセールストークを唯々諾々と受け入れるのではなく、

　むしろ、必要な費用を最初から買主に対して正々堂々と提示して販売しているかどうか・・・これが売主の「質」、マンションの「質」を見分ける上でのひとつの観点にもなるのです。

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こんなにかかる・・・住宅取得後の費用

住宅取得後はこんなにお金がかかる・・・住宅ローン返済だけじゃない・・・

　住宅は人生に何度も取得できる買物ではありませんので、初めての方が少なくありません。
　初めてですから、住宅ローンを借りるに際し、ローン返済額のことは検討なさるでしょうが、ほかにもいろいろ出費がかさむことをご存じない方が少なくありません。

　例えば、固定資産税、都市計画税、団体信用生命保険料、火災保険・地震保険料、維持管理費、修繕積立金、駐車場代などです。

■固定資産税・都市計画税
　固定資産税・都市計画税は、固定資産税評価額の１．４％、都市計画税は固定資産税評価額の０．３％、合計１．７％が毎年かかります。
　固定資産税評価額は建物については再建築価格の査定価格から一定の経年減価を勘案して市町村が定める額、土地については時価の７割程度の水準で市町村が評価した額が適用されます。
　なお、居住用の「土地」については、200㎡までの分につき大幅な軽減措置があります。
　例えば、建物だけでも仮に1,500万円の固定資産税評価額であれば、年約２５万円（≒1,500×0.017）→月平均にならして約２万円の税額になります。

■団体信用生命保険料
　団体信用生命保険料については、金融機関負担のところもありますので、自己負担が掛からない場合もあります。
　自己負担の場合、ローン残高に応じた保険料となりますが、融資残高1,000万円につき年２～３万円→月平均にならして２～３千円が必要です。

■特約火災保険・地震保険
　約火災保険・地震保険は、最初の融資時点で長期一括で融資期間分を既に支払っている場合は、その後は保険料を支払う必要はありませんが、毎年払い契約にしている場合は毎年、３年払いにしている場合は　３年ごと、５年払いにしている場合は５年ごと・・・に保険料を支払う必要があります。
　物件の保険価格・地域・構造に応じて保険料が違ってきますが、大雑把に1,000万円の保険価格、東京、耐火構造で毎年払いであれば、火災保険と地震保険合わせて、年に約１万円→月にならして約１千円程度になると思います。

■維持管理費・修繕積立金
　維持管理費・修繕積立金ですが、これは物件がマンションの場合に、マンションごとに管理組合で決められるものです。
　相場観で言えば、毎月の維持管理費が１万数千円、修繕積立金が数千円→合計して毎月約２万円程度。
　維持管理費・修繕積立金というのはマンションの場合の費用ですが、実は一戸建てでもこれにほぼ見合う金額を積み立てをしておくべきだと考えます。
　一戸建てであっても、例えば１０年ごとに外壁補修や水周り設備の改装などで100数十万円レベルの改修費用がかかるからです。適切な時期に適切な管理をしないと劣化が進んで物件を長持ちさせられなくなり、却って損失が大きくなりかねません。。

■自動車関連
　車を持っていらっしゃる方は、マンションごとに異なりますが、「駐車場使用料」もかかります。平置きで例えば月５千円、機械式で例えば月２万円・・・など、金額はマンションによって違います。

これらを足し合わせると・・・

　これらの組み合わせ、合計で、毎月の負担にならして約４～６万円・・・
　意外に大きな出費が必要となります。

　ローン返済額・・・借入額・・・を検討する際には、これらの出費も忘れずに検討しましょう。

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土地･･･探し・・・

土地探しは慎重になって当たり前

　既に土地を持っている方や親の土地を借用して住宅を建てる方は別として、新たに土地を手当てして戸建住宅を建てようとする場合、「土地探し」が初めの仕事になります。
　実は、これがなかなか大変です。
　気に入る土地なんてなかなかありません。
　だって、これから長い間、ひょっとしたら一生にわたりそこで過ごすことになるかも知れないわけですから、相当程度、ナーバスになって当たり前です。

「売地」情報の入手方法

　「売地」の情報は極めて限られています。一見で探そうと思っても容易ではありません。
　実現可能性の高い対応としては、ハウスメーカーが住宅建築の請負を前提とする「建築条件付き」の土地売買をするケースはありますが、土地は気に入っても、建築工事をその業者に頼まなければならず、自分のイメージどおりの建築ができるかどうかは別の問題で、難点はあります。

　各都道府県単位の「宅地建物取引業協会」や「不動産流通経営協会」（略称「ＦＲＫ」）のホームページで土地の売却情報を提供していますので、これをウォッチングしておく手はあります。

現地確認は平日の悪条件化がベスト

　また、実際に、具体の候補地が俎上に上った際、購入の決断をするうえでいろいろな判断材料が必要です。
　当たり前ですが、皆さん、先ず以て現地を確認します。
　その場合、多くの方が土曜・日曜・祝祭日に現地を確認するのです。それも、天気のいい日に・・・

　でも、それではいけません。
　道路の混雑具合や、バスの間隔・時刻の正確さなどは、ウィークデイの状況を確認するのでなければ実態がわかりませんし、
　しかも、雨などの悪条件の下でどうなのかという実際的な確認が、極めて重要な意味を持ちます。

災害履歴も要確認

　さらに、ネガティブな「念押し」で言えば、最悪の条件下で、その土地の品格がどうなのか・・・
　つまり、その地域は、過去どのような自然災害にあったことがあるのかないのか・・・
　例えば、台風や長雨などで川の氾濫による洪水被害にあったことがないのかどうか・・・
　地盤が不安定で、地震災害が特異的に大きいことがなかったかどうか・・・

　例えば、わかりやすい例を申し上げれば、地名に「沼」、「谷」、「池」などの文字が含まれている地域はもともとそのような土地柄であった可能性が高く、現時点ではそのような様子がなくても、洪水被害や地盤の弱さに伴う地震被害などがなかったかどうか、ぜひ確認しておきたいところです。

　ただ、これを確認するのは難しいです。
　現地を訪ねる際に、その地域の不動産屋や近隣の店舗の店員などに、何気なく「ここら辺りは、最近、洪水や地震などで被害を受けたりしたことはないのでしょうかね？」という趣旨の問いかけをしてみるというような努力を、人生に何度もあるわけでない大きな買物だけに、厭わず実行してみたいものです。

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ネット申込み

「事前審査」「仮審査」のネット申請は一般的

　住宅ローンの申込手続きは、ローンセンターや店舗窓口での申込みのほか、住宅業者が取り次ぐケースが一般的ですが、
　最近では、「事前審査」をネットで依頼すると、仮審査結果をネットで回答してくれるというサービスをしてくれる金融機関が増えています。
　ただ、そのようなケースでも、「事前審査」はあくまで「事前審査」ですし、「本審査」の手続きや「融資契約」などは金融機関のローンセンターや店舗へ出かけて手続するのが通常です。

　ところが、融資の手続が完了するまで一度も金融機関の窓口へ出向かなくて手続きできる金融機関があります。

一度も銀行へ出向かずローン借入れ

　ネット手続きがよく知られているのは「ソニー銀行」です。

基本的な手続の流れ
①　ネットで事前審査を申込み　（借入者→銀行）
②　仮審査結果通知・本審査用申込書式郵送　（銀行→申込者）
③　本申込書類郵送　（借入者→銀行）
④　本審査結果通知・融資契約必要書類郵送　（銀行→借入者）
⑤　融資契約必要書類郵送　（借入者→銀行）
⑥　融資実行（口座振込み）

　「ネット手続き」といっても、結局は「借入申込書」や「融資契約書」のやりとりは「郵送」なんですね。
　ネット上の契約締結をするには「本人認証」が不可欠となりますが、未だ一般的ではないですし、
　多額のローンですから、銀行側も後日のために融資のエビデンスをきちんと残すことに慎重を期す・・・本人署名・実印捺印・印鑑証明書添付という旧来の紙ベースの契約スタイルが有用だということだと思います。

リアルな窓口がない不便さも

　ネット手続は、一度も銀行へ出向かなくてすむという便利な面はありますが、
　一方で、借入者サイドから何かを問い合わせたり照会したりしようとすると、メールやせいぜいが電話でのやりとりということになります。
　迅速、的確に必要な回答や対応を得られれば問題はありませんが、回答までに日数を要したり、要を得なくて二度手間・手戻りが発生したりすると、まどろこしくてイライラしかねないこともあるようです。
　店舗へ行けば実際の行員がいて、応対してくれるというリアルな窓口があることは、それはそれで利用者にとっての利便性があるのです。

　便利な側面があれば・・・不便な側面もある・・・ネット手続きです。

　都市銀行でも、三井住友銀行では、これらの銀行と同じ方式のネット手続を用意しています。
　通常の住宅ローンセンターや店舗窓口での融資手続のほかに、ネットでの申込みと融資契約書類の郵送により、一度も銀行に出向かなくて手続きができる方式を用意しているのです。

古い人間と言われるかも知れませんが・・・

　時代はどんどん変わります。
　でも、本当は、普段見たこともない、下手をすると自分の将来を左右しかねない何千万円もの大金を、20年、30年の長期で借りようというときに、その借金の重さをきちんと認識する機会・・・
　住宅ローンの仕組みやローン商品ごとの特徴の説明などの説明をきちんと聞いて理解した上で、しっかりと自分自身で商品選択、ローン条件設定をする機会・・・

　そういう機会がなくなって、臨場感もないままバーチャルな手続で大きな借金を抱えてしまって本当にいいのだろうか・・・
　古い人間と言われるかも知れませんが、まるで、かなりの貸倒れを前提とする消費者金融会社の自動審査機械のような手軽さ、便利さ、容易さ（安易さ？）を住宅ローンに求めるような印象・・・というと大げさかも知れませんが、私には些か抵抗感、違和感を覚えます。

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三大疾病、七大疾病・・・保障保険

住宅ローンは金利競争から目先のサービス拡充競争へ

　ここ数年、銀行間の金利競争も消耗戦になり厭戦気分。さらにゼロ金利解除を睨んで金利以外の商品差別化が必要になってきています。
　そのため、銀行では女性向け専用ローンやネットサービス強化や各種手数料やら・・・独自性を出そうと知恵を絞っています。

　そのような差別化戦略の代表的な動きのひとつに「三大疾病、七大疾病保障」があります。

「生きるリスク」をカバー

　最近の保険は、「死ぬリスク」（遺族への保険金）に向けた商品（生命保険）よりも、本人が「生きるリスク」（老後の年金や医療保険など）のための商品（第三分野）が売れ筋です。
　住宅ローンの特約保険でも、従来の団体信用生命保険（死亡又は高度障害）とは別に、三大疾病、七大疾病などという病気による減収のリスクをカバーする商品がでてきました。

（東京三菱ＵＦＪの7大疾病保障の例）
　保険金は、入院または医師の指示による自宅療養により働けない状態が、30日（免責期間）を超えて継続した場合、31日以降の就業障害期間に対し1ヵ月につき毎月平均返済予定額が1年間を限度として支払われます。
　また、同じく入院または医師の指示による自宅療養により働けない状態が、30日（免責期間）を超えて１年間継続した場合、その時点での住宅ローン残高相当の保険金が債務の返済に充当されます。

「死亡リスク」には「団信」がある・・・　「７大疾病保険」の意味

　最悪の場合の「死亡リスク」に備えて、もともと、団体信用生命保険もあるわけで・・・団信と別に７台疾病保険に加入する意味は何なのか・・・

　まずは、長期に入院するけれど、大事には至らないというケースで、「入院している間」のローン返済の面倒を見てくれる・・・ということがありますが、
　まあ、その態度なら、わざわざ7台疾病保険に頼らなくてもなんとかなりそうですし、別途医療保険に入っているケースが多いでしょうから、それほどのありがたさはないかもしれません。

　もうひとつが、「７大疾病で１年以上入院したが、幸いにして死亡に至らなくてすんだというケース」に、ローンをチャラにできるというのが一番の保険内容でしょう。

　ただ、素人の感覚でしかありませんが、７大疾病で入院するような場合、１年以内に回復して退院するか、又は運が悪くて死亡する場合も入院して１年以内というケースが多いのではないかと感じるのです。
　７大疾病で１年以上に亘り入院して、なおかつ幸いにして生きているというときに初めてローンをチャラにしてくれる保険が、どの程度ありがたいのか・・・こうしたローンの人気が出ているほどには、私はありがたみを感じにくいのです。

保険内容を正しく理解して、コストと効用を考えよう

　過去の病歴等により、加入できない場合があり、免責条項もあり、保険の対象範囲は上述のごとくニッチですから、
　毎月支払う一定の保険料に見合うだけの保険としての価値がどれくらいあるのかどうか・・・俄かには判断つきかねますが、
　「保険」である以上、万一への備えの選択肢として、ないよりはあるほうがいいに決まっています。

　ただ、「三大疾病、七大疾病保障」という名称のイメージから、三大疾病・七大疾病に「かかっただけ」でローンがチャラになりそうな誤解がなければいいとも感じます。

　「生」と「死」の間の一定範囲（入院期間等の足切り有り）に保険の範囲が限られていて、やや中途半端な印象を受けるのは私だけでしょうか・・・

住宅ローンあれこれ

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