2006年07月09日の記事一覧 - 詳細表示

「ゼロ金利政策解除」前夜・・・

７月８日の日経新聞１面に、新生銀行が８月１日から普通預金金利を引き上げる旨の記事が掲載されていました。従来は年０．００１％だった普通預金金利は、預金金額に応じて年０．０１～０．２５％に引き上げられるとのことです。普通預金の金利を引き上げるのは大手行で初めてとのこと。
これで、１００万円を１年間預けて利息がたったの１０円にしかならないという、異常な時代が終わろうとしています。

また、定期預金についても大手銀行を中心に、預入期間が１年未満の定期預金の金利を１０日から一斉に引き上げることが、同日の新聞各紙で報じられています。
ゼロ金利政策解除観測が広がって短期の市場金利が上昇していることに対応する動きで、１年未満の金利の引き上げは、２０００年８月以来ほぼ６年ぶりとのこと。
引き上げ幅が最も高いのは三菱東京ＵＦＪ銀行で、３か月物は年０・０２％→０・１％、６か月物は年０・０２％→０・１２％・・・だそうです。

今週１３～１４日の日銀の金融政策決定会合でゼロ金利政策が解除されるのではないかとの観測しきりですし、既に、市場はそれを織り込んだ動きになっています。

ローンを借りる方にとってはできるだけ金利は低くあって欲しいわけですが、一方で、預金者の立場ではできるだけ高くあって欲しい・・・
預ける（貸す）立場、借りる立場が異なればそれぞれが期待する金利水準は異なりますし、その接点で
実際の金利が決まってくるということだと思います。

ただ、少なくとも、金利は、投資や貯蓄や消費や為替などさまざまな経済要素に関して適切な市場調整機能を担うべきで、ゼロ金利というのはまさに異常というほかにない緊急避難政策でした。
山一破綻、北海道拓殖銀行破綻に代表されるような、大手・中小問わず日本の金融システムが崩壊する寸前の状況での、銀行保護策だったのです。

この間、預金者から失われた数百兆円ともいわれる膨大な金利収入が銀行へ流れ、銀行はこれを原資に大量の不良債権を償却し・・・そして2006年3月期決算で市場最高益をあげるまでになったのです。
※日銀が今年２月の参院財政金融委員会であきらかにした試算では、91～04年に家計から失われた金利収入は３０４兆円に上るとのことです。

もちろん、銀行の多くは、最高益をあげてもなお過去の繰越損失のおかげで未だに税金を払っていないところが少なくありませんし、銀行救済のために投入した公的資金も一部の大手銀行を除き今なお返済がなされていません。
前期の最高益決算の主な要因も、貸し倒れ引当金の戻り益（景気回復などによる貸付先の正常化）によるところが大きく、まだまだ収益体質は十分でないとも言われます。

福井総裁のコメントからは、ゼロ金利が解除されたとしても急激な金利上昇にはならず、「ゆっくり」ということだそうですが、
ただ、「金利」が市場の資源配分を調節する「金利機能」を回復する日は近いようです。

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「手付金保証」のこと・・・

業者が倒産したら手付金は？

　「手付金等」とは「代金の一部として授受される金銭および手付金その他の名義をもって授受される金銭で代金に充当されるもので、契約締結日以後、引渡し前に支払われるもの」を言います。通常、手付金，中間金，内金等のことをいいます。

　売買契約締結に際し買主は手付金等を支払いますが、所有権登記が完了するまでの間は、手付金等が極めて不安定な状態におかれます。
　例えば、売買契約をして手付金を払った後に業者が倒産してしまった・・・・というときは購入した物件の引渡しは受けられなくなるし・・・手付金も戻ってこない・・・という恐れが出てくるのです。

手付金の保証制度

　宅地建物取引業法はこのような事態を避けるために、業者に対して手付金等の保全措置をとることを義務付けているのです。万一のときに、手付金が戻ってくる仕組みです。

　即ち、「売主」業者は、一定額を超える手付金を受領する場合の保全措置として、全国宅地建物取引業協会や全日不動産協会などの流通機構に設けられた手付金保証機関が運営する「手付金保証制度」に加入し、
　万一、業者が倒産などで買主に手付金を返還できなくなった場合に、これらの保証機関が売主に代わって買主に対し手付金を返還してくれる・・・という制度です。

保証の範囲・・・「一定額を超える手付金」が保証の対象」

　「一定額を超える手付金」とは、次の額です。
　①未完成物件の場合は、売買代金の5％又は1,000万円を超える場合
　②完成物件の場合は売買代金の10％又は1,000万円を超える場合

　この額に充たない手付金は対象外です。

　「売主業者」は、一定額を超える手付金等を受け取るときは、その保全措置の内容を説明し、保全内容を書面化した「保証書」を買主に渡すことになっています。
　買主は、手付金を支払うときは、保証書の有無・内容を確認し、登記が完了するまで大切に保管しておきましょう。

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「ローン条項」のこと

住宅売買契約の「白紙撤回」条項

　住宅の売買契約（又は工事請負契約）を締結する際、是非、忘れずにチェックしておきたいことがあります。
　一般に「ローン条項」とか「ローン特約」などと呼ばれる条項が設けられているかどうかです。

　「ローン条項」の趣旨は、万一、物件の購入者が住宅ローンを借りられなかった場合には買主は売買契約を解除できる（白紙撤回できる）というものです。

　例えば、次のような条文が設けられているかどうかです。

第○条（ローン融資利用の特約）
　本契約は買主が金融機関○○○○の住宅ローン借入を条件として締結するものであって、万一住宅ローン借入不可能の場合には、買主は表記のローン融資特約有効期限平成　　　年　　　月　　　日迄であれば本契約の解除ができるものする。
　この場合、売主は買主に受領した金員を無利息にて速やかに全額返還して本契約を解除するものとする。但し、買主が本契約締結後、その勤務先を変更したり、必要書類の提出を遅滞したりした場合はこの限りではない。

ローン条項がないとどうなる？

　もし、こういう条文がなければどういうことになるか・・・
　売買契約を結ぶと、売主は買主に物件を売る（引き渡す）義務が発生しますし、反対に、買主は売主に対して物件を買う（売買代金を支払う）義務が発生します。

　つまり、買主が物件を買うに際し、住宅ローンの資金で賄うのか現金で買うのかは、売主にとっては全く関係のないことです。
　ですから、融資が受けられるかどうかにかかわらず、売買契約を結んでしまえば、原則として、買主としては売買代金を支払う義務が発生するのです。

　となると、万一ローンが借りられなかった場合でも、売買契約を守る必要がある・・・代金を支払う義務がある・・・ということになってしまいます。

手付金放棄で契約解除もできるが・・・

　もちろん、買主であれ、売主であれ、何らかの事情で売買契約を解除（取り止め）したいということもあるでしょう。
　買主側から契約を解除したいときは、契約のときに支払った「手付金」を放棄することで契約を解除できます。（いつまでも解除が可能なわけではなく、一般には売買契約書に期限を明記します。）

　ちなみに、売主側から解除したいときは「手付金の倍返し」です。

ローン条項の意味

　それにしても、買主は不安でたまりません。
　住宅ローンの審査が通らなければ、売買代金を支払えない方が大半ですし、手付金を放棄しなければならないというのは大きな負担です。
　そこで、買主が抱えるそのようなリスクを回避するために設けるのが売買契約のローン条項なのです。

　一般的なローン条項では、売買対象物件の引渡日までの間に相当の期日を定め、期日までに申込んだ金融機関などから融資の承認を受けられない場合には、いったん成立した売買契約を解除（白紙撤回）することができ、契約時に支払った手付金も返還してもらえることになります。

ローン条項で気をつけること

　この場合、注意しなければならないのは、あらかじめ申込み金融機関、申込み金額、融資条件（利率、返済期間など）をはっきりさせておくことです。買主にとって、融資を受けられさえすれば、どこの銀行でもいい、どんな条件でもいいということはありません。

　例えば極論すれば、高利貸からしか借りられないとして、買主はそれでもいいのかというと、そんなことはありません。
　したがって、買主としては、自分が許容できる範囲の融資先や融資条件を決めて、それよりも悪い条件だったら借りないという許容範囲を売買契約書の中で明記しておくことが大事です。

　ただし、ローン条項があるからといって、買主に物件購入の気持ちがなくなってわざとローンの申込みをしなかったり、必要な書類を提出しなかったりすることは許されません。
　そのような場合には、売主から契約不履行の問題を問われることになります。

　要するに、売買契約に際しては、万一、ローンが通らなかった場合のリスク回避策としての「ローン条項」が売買契約書に設けられているかどうか、また、その具体的な条件（買主としての許容範囲）が明記されているかどうかを、忘れずにチェックしましょう。

住宅ローンあれこれ

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