2006年07月15日の記事一覧 - 詳細表示

ローンの借換え

銀行も他行借換えを積極勧誘

　低金利が続いたここ１０年ほどは、住宅ローンを借り替える方が結構いました。
　既にローンを借りて返済中の方の多くが、一度は借り換えのことを考えてみたことがあるのではないでしょうか。

　一方、銀行でも、ここ１０年ほどは企業がお金を借りてくれない一方で、借りたい企業にはなかなか貸せないという事情があって、住宅ローンの拡大に注力していますので、新規に家を建てる方、買う方だけでは足りず、既に他行で返済中のお客さんに一生懸命借り換えの勧誘を仕掛けているのです。
　私はマンション住まいですが、郵便受けには頻繁に銀行からの借換えチラシやDMが入ってきます。

　他行で返済中のお客さんは、単に自行の住宅ローンの伸張というだけでなく、実際に数年間、延滞もなくローン返済をしてきている実績があるので、デフォルト（不良債権化）しにくいお客さんとして銀行にとって大歓迎なのです。

借換えの損得勘定

　ところで、借換えの損得勘定はどうなっているのでしょうか。
　大雑把な言い方ですが、住宅ローンの借換えは、次のような場合に有効であるといわれます。
　●残高1,000万円以上
　●残返済期間10年以上
　●金利差１％以上（既往ローンと借替え後のローンの金利差）

　この場合の借換えメリット（利息軽減額）は、初年度だけで大雑把にみてみると
　　年間利息軽減額　≒　残高1,000万円×金利差 0.01　≒　10万円
　２年目以降は徐々に残高が減る分、金利差メリットも逓減します。

　一方、ローンの借換えには一定の費用がかかります。
　借替えによる金利差でその費用を賄えなければ、借換えによる損失が発生してしまうことになるわけです。
　したがって、「金利差」が「確定」できなければ、借換えの「効果」も「確定」できません。

短期固定、変動金利への借り換えでは将来金利差を確定できない

　固定金利から固定金利への借換えであれば、金利差が確定できます。
　固定金利から変動金利への借換え、固定金利から３年固定への借換え、３年固定から３年固定への借換えなどの場合は、将来の金利が不確定ですので、「金利差」は確定できません。

　ただし、金利差が確定できなければ借換えの意味が全くないかというとそうではなくて、金利差が「期待」できる「蓋然性に賭けてみる」・・・という意味合いはありえます。

　なお、ゼロ金利解除もあって今後は金利上昇が見込まれますので、変動金利や固定金利期間選択型など、将来の金利が確定していないタイプのローンに借り替える際には、将来の金利の蓋然性をご自身の判断で慎重に見極める必要があります。
　とりわけ、当初数年間だけ優遇金利が適用されるようなキャンペーン金利商品は、その優遇期間が過ぎれば金利が急激にあがって返済額が増えるものもありますので、要注意です。

借換え費用

借換えローンの諸費用の構成要素は、
〔既往ローン〕
・既往ローンの抵当権の抹消登記費用（司法書士報酬　数万円）
〔借り換えローン〕
・融資契約書に貼付する印紙税（数万円）
・融資手数料（３～５万円程度）
・抵当権設定登記費用（司法書士報酬　数万円）
・抵当権設定登記の登録免許税（融資額×0.1％≒数万円）
　　※　軽減税率適用の場合です。本則は0.4％。
・保証料（一括払いの場合　数十万円
　　　※　年数などにもよりますが借入額の２％程度を見ておけばいいでしょう。

　借入額2,000万円程度を想定すれば、極めて大雑把ですが、諸費用合計で50万円前後を想定しておけばいいと思います。
　なお、既往ローンの保証料返戻金分で、借換えローンの保証料支払いの相当額が賄える場合もあり、その場合の費用の総額はその分減らせます。

短期固定・変動ローンを借り換える合理性

　借り換えを考える場合は、何のために借り替えるのか、目的が明確でなければなりません。

基本パターンは次のふたつ。
①高金利で借りた「全期間固定」ローンを、最近の安い金利のローンに借り換えることで、返済総額を減らす。
②「変動金利」や「固定金利期間選択型」で借りたローンを「全期間固定」に借り替えることで将来の金利リスクを排除する。

　つまり、キャンペーンサーフィン（他行の3年固定キャンペーン商品への借り換え）は、一見、「得」になるように見えますが、返済額で得するのは次の３年間の利息差だけ・・・
　一方で、融資額などにもよりますが、借り換えのための諸費用が少なくとも50万円程度は掛かるであろうことを考えると、３年固定から３年固定へのキャンペーンサーフィンは、あまり合理性がありません。
　返済額の損得勘定の観点から考えれば、手間隙・諸費用かけて借り替えても、たいして得にはならないと思います。

　「３年固定」を、わざわざ借り換える意味があるのは②の場合です。
　将来の金利変動リスクをなくして安心を手に入れるために、当面の返済額が増えたとしても、「全期間固定」や２０年固定などの「長期固定」金利に借り替える・・・という選択。

　借換えに際しては、その目的に沿って、かつその効果を具体的に試算して、じっくり検討しましょう。

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金利が復活した日

昨日の日銀政策委員会金融政策決定会合で、ゼロ金利政策が解除され、ついに金利が「復活」することになりました。

金利には、「短期」の金利と「長期」の金利があります。
住宅ローン金利でいえば、「変動金利タイプ」は短期プライムレートなどの「短期金利」に連動して動きます。
一方、「全期間固定タイプ」や「10～20年固定」などの期間の長い固定タイプでは、10年もの国債に代表される「長期金利」に連動して決まります。
「２～３年」の固定金利タイプでは、それらの中間・・・銀行預金でいうと２年定期預金とか３年定期預金などに代表される中期の調達金利に連動すると考えられます。
理論的には、銀行では、ローンの原資となる資金調達（預金、銀行間借入れ、社債など）と、資金運用（融資）の間で、期間と金利の整合を図ります。そうしないと資金繰りでショートしたり、金利のミスマッチで逆鞘損失が生じたりしかねないからです。
もちろん、厳密にそのような調達・運用をしているわけではなく、大きなどんぶりの中でALM（資産・負債総合管理）を図っているのですが・・・

ところで、日銀が直接的に影響を行使できるのは翌日物などの市場金利や公定歩合など「短期」の金利です。
したがって、住宅ローンでも直接的な影響がでてくるのは、変動金利タイプとか、せいぜい２～３年固定に限られます。

一方、「長期金利」は日銀の金利調節機能ではコントロールできず、景気・経済動向に応じて「市場」が決めているのです。理屈の上では、日銀のゼロ金利政策解除が直ちに影響するわけではない・・・はず。
ただ、これまでゼロ金利政策による「時間軸効果」で長期金利も一定に上昇が抑えられていました。（短期金利について相当の期間ゼロ金利政策を続けていくという日銀の意思表明により、長期金利も一定に上昇が抑えられてきたのです。）
今後も、日銀は、引き続き、毎月１兆２千億円の長期国債購入は継続し国債の安定消化を図り、長期金利の急上昇を一定に抑える方針を維持していますが、
やはり、短期金利同様に、ゆっくりながら上昇していくものと考えられます。

いずれにせよ、ゼロ金利解除で銀行の預金金利は上がり、預金金利が上がればローン金利も上がります。
当面は「ゆっくり」ということなので、急激に上げていく展開にはなりそうにありませんが、
確実に、金利が本来の金利機能を発揮していく正常な状態に戻りました。

今春までの量的金融緩和策によって銀行の資金繰りはジャブジャブでした。量的金融緩和策の解除で、既に日銀の当座預金残高も３０～３５兆円程度から１０兆円程度まで減少してきているのではないかと思いますが、銀行の資金繰りは真剣味が増してきます。
量的金融緩和策が長く続いた結果、資金トレードのセクションや担当者が整理されていた銀行も少なくないようですが、今後は万一にも資金ショートを起こさないように、日々の資金繰りに繊細な対応が求められます。
したがって、短期の金利も、経済の諸要因に敏感に反応しやすい環境になってくるのではないでしょうか。

ローン借入者にとって金利上昇はありがたくない話ですが、預金者にとっては歓迎すべきことですし、年金や保険などの運用利回りが上がれば、将来の年金・保険財源の安定化にもつながります。
久しく喪失していた金利の市場調節機能が回復した日・・・日銀にとって、日本経済にとって、その意味は決して小さくありません。

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固定金利期間選択型

最初固定→その後は原則変動

　「固定金利期間選択型」は、アメリカでは「ハイブリッド型」と呼ばれる金利タイプで、固定金利と変動金利を組み合わせた金利タイプです。
　最初の一定期間・・・２年、３年、５年、１０年など、最初に決められた期間を固定金利とし、その後は原則として変動金利へ移行する仕組みです。

　ただし、固定金利期間・・・例えば３年固定なら３年・・・が終了する際に、必ず変動金利へ移行するということではなく、借入者の選択によって、引き続き同じ期間の固定金利期間・・・例えば３年固定・・・を選べる商品が一般的ですし、
　さらに、３年固定なら３年が終了する際に、次の期間について・・・例えば５年固定とか１０年固定を選ぶことができる銀行も多いようです。

　固定金利期間が終了し、原則どおりに変動金利に移行する場合は手数料は掛かりませんが、
次も、引き続き固定金利期間を選択しようとするときには、一般に手数料が掛かります。銀行によって違いますが、5,000～10,000円程度のところが多いようです。

ふたつの「優遇金利」

　２～３年固定金利タイプで特に気をつけておきたいのは「優遇金利」です。
　実際にはほとんどの方に適用されるので、なぜ「優遇」なのかはよく分かりませんが、銀行間の金利競争で生まれた「優遇金利」には大きくふたつのタイプがあります。
　ひとつは「最初にお得タイプ」、二つ目は「ずっとお得タイプ」

　なお、「優遇」の比較対象とすべき本来の金利水準＝「基準金利」（＝店頭表示金利）というものがあって・・・例えばある銀行の３年固定なら年２．７％・・・この基準金利に比べていくら優遇してもらえるか・・・それが「優遇金利」です。

「最初にお得タイプ」
　特別に「最初の３年間だけ」は例えば「１．０％に優遇」する・・・
　そのあとは、本来あるべき「基準金利」・・・今の「基準金利」が2.7％だとしても、その基準金利にかかわりなく１％を適用する・・・仕組みです。

「ずっとお得タイプ」
　返済が終了するまでの間、本来の金利＝基準金利から、例えば「ずっと０．７％優遇」した金利を適用する・・・仕組みです。

　また、これらを組み合わせて、例えば、最初の３年間は１％、４年目からはずっと０．４％優遇する・・・というタイプもあります。

　特に、「最初にお得タイプ」では、最初の期間は金利が低いので返済が楽かも知れませんが、優遇期間が終わると、一挙に返済額が増えることになります。

キャンペーン金利の落とし穴

　変動金利の記事にも書きましたが、金利が上がるとどれくらい返済額が上がるかを参考に見てみます。

1,000万円、35年、元利均等、基準金利2.8％、当初３年間ｷｬﾝﾍﾟｰﾝ金利1.5％の場合で試算すると、
①当初３年間（ｷｬﾝﾍﾟｰﾝ優遇金利）　　　　　　　　　　　　　　（1.50％）　３．１万円／月　
②３年経過後の金利水準が当初と同じ基準金利とした場合（2.80％）　３．８万円／月（1.2倍）
③３年経過後の金利水準が当初から１％上昇した場合　　（3.80％）　４．４万円／月（1.4倍）
④３年経過後の金利水準が当初から２％上昇した場合　　（4.80％）　５．０万円／月（1.6倍）

　実に、市場金利水準が当初に比べてたったの２％上昇しただけで、返済額は約６割も増えてしまうのです。
これがｷｬﾝﾍﾟｰﾝ金利の「落とし穴」です。

　ただ、最近は、当初期間経過後も、例えば0.4％ずっと優遇・・・などという商品もありますので、その場合は幾分かはマイルドになるでしょうが・・・
それにしても、落差は大変大きなものがあります。

　最初の３期間の返済額だけを見て、「これなら返せそうだ」と簡単に判断してはいけないのです。
とりわけ、住宅業者の販売チラシやセールストークでは、この優遇金利期間の返済額だけをお客さんに示して、購買意欲をかき立てる手法が見られますので、要注意です。

「優遇」って、何に比べて優遇？

　さらに、「ずっとお得タイプ」も考え物・・・
　本来の金利＝「基準金利」を決めるのは銀行です。

　基準金利水準を銀行が勝手に決めるのではなく、客観的なメルクマールを基に・・・例えば銀行間取引金利（TIBOURなど）や公定歩合とかあるいはせいぜいその銀行の３年定期預金金利　＋○％・・・というように決められるならいいのですが、
　そうではなく、銀行が、一方的に、恣意的に基準金利を決められるのです。

　つまり、ほとんどのお客さんに「優遇」することを前提に、その分上乗せして基準金利を決めるだけの話です。
　そうでなければ、ほとんどのお客さんに適用される優遇金利などワークするはずがありません。
　スーパーでさえ意図的な値引き表示は禁じられていますが、まあ、最初の値札（基準金利）は高くしておいて、値引き表示（優遇金利）をすれば「お得感」がアピールできる・・・

　ややネガティブに書きましたが、決して「固定金利期間選択型」の金利タイプの是非を指摘しているわけではありません。全期間固定であれ、変動金利であれ、固定金利期間選択型であれ、それぞれにメリット、デメリットがあり、借りる人の状況や考え方でそれぞれに選んで頂ければいいと思います。
　ただ、申し上げたいのは、いわゆる「キャンペーン金利」とか「優遇金利」という銀行の販売姿勢に疑問を感じ、その言葉だけで飛びつくことは避けたい・・・

　ご自分の年収やライフステージや金利リスクを取れるだけの懐の余裕の度合いなどを踏まえて、冷静にご自分にあった金利タイプを選択していただきたいと思います。

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