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なぜ銀行は借地に慎重なのか
一般に、どこの銀行でも借地上の住宅に対する住宅ローンの取扱いは、厳しいものがあります。
それは、「借地権」が大変あやうい権利であり、借地上の建物の担保価値が、不安定・不十分とみなされるからです。
借地権では、借地人が地主に対して地代を支払う義務がありますが、仮に借地人が地代の支払いを滞ると、地主は、債務不履行を理由に借地契約を解除し（白紙撤回し）、土地の明け渡しを請求することができるのです。
地主には、借地人に対し、「地代を支払わなければ、建物を取り壊して更地にして返せ」という権利があるのです。
そうなると、住宅ローンを融資する銀行は・・・例え住宅の抵当権を設定したとしても全く意味がないこととなります・・・土地ばかりでなく住宅の担保すらないのと同意義になります。
したがって、銀行は、借地権の住宅に対する融資には極めて慎重です。
借地の場合の住宅ローン
借地に対する銀行の住宅ローンの対応を考えるとき、二つの段階で考えることができます。
ひとつは、借地上の「住宅に対して融資する」のかどうか・・・
二つ目は、借地上の建物に融資するとして、さらに「借地権の取得費」（「権利金」や「保証金」名目で借地権取得時に地主に対して支払う一時金）そのものも融資の対象に含めるのかどうか・・・です。
借地上の「建物」に対する融資
まず、借地上の「建物」に対する融資をするのかどうか・・・
当然ながら、担保面から、多くの銀行が借地上の住宅に対する融資には否定的ですし、ホームページの商品説明書にも「借地上の住宅には融資しない」ことを明記している金融機関が少なくありません。
なお、商品説明書だけでは借地の場合の対応の詳細は分からないものの、
少なくとも、敷地が借地の場合には融資限度額を低くするとか、借地の場合には地主の承諾書の提出が必要とか、借地であっても「建物だけには融資する」ことを前提とした商品説明がなされている金融機関も見受けられます。・・・決して多くはありませんが・・・
私なりにざっと金融機関のHPで確認したところ、次の金融機関では、借地を前提とした商品説明振りの記載があり、借地上の住宅に対する融資を行っているものと推測できます。
（借地上の「住宅に対する融資」を行っていると考えられる金融機関）
三菱UFJ信託銀行、三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行、りそな銀行、東邦銀行、北越銀行、足利銀行、仙台銀行、東日本銀行、長野信金、高松信金、広島信金、近畿ろうきん、静岡ろうきん、JA愛知
・・・おそらくもっとあると思いますが、ただ、一般的ではないようです・・・
「借地権取得費」に対する融資
これらの金融機関の中には、「建物」だけではなく、借地権の「権利金」も融資の対象にしているところも含まれているかもしれませんが、HPの記述だけでは詳細はなかなか分かりません。
なお、公庫提携の統一商品である「フラット35」では、銀行がどこであれ借地権の権利金の取得そのものも融資の対象になるようです。
そのほか、「定期借地権」の取得の際に地主に対して支払う「保証金」（借家で例えれば敷金のような性格の預り金）を融資の対象にしている金融機関も（多くはありませんが）見受けられます。
（定期借地権の「保証金」を融資の対象としている金融機関）
三井住友銀行、スルガ銀行、北国銀行、大垣共立銀行、関西アーバン銀行、南都銀行、泉州銀行、紀陽銀行、JAかながわ、協同住宅ローン
これらの金融機関では借地人が地主に対して持つ「保証金返還請求権」を質に取る（担保に取る）という手法で一定の債権保全を図ろうとしています。
いずれにせよ、借地権は、住宅ローンでは担保面でのハンディがあるために、厳しい取扱いになっています。
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