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全国平均の路線価が上昇に転じました。
住宅取得予定者には、金利上昇と相俟ってアゲンストの風になりました。
このような状況では、マンションなどの住宅供給も出し惜しみ気味になりかねません。
地価が上がる局面では、住宅会社は売り急ぐよりは、市場の価格上昇を待って、できるだけ高値で売りたいと考えがちです。
したがって、しばらくは新規の売出物件が減少する可能性があり、物件によっては高倍率になることも考えられます。
ただ、住宅は一生ものの買物です。
焦って、自分や家族の価値観やニーズとかけ離れた物件を買い急がないようにしたいものです。
（ﾌｼﾞｻﾝｹｲﾋﾞｼﾞﾈｽｱｲの記事）
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●０６年路線価 全国平均、バブル後初の上昇
国税庁は１日、相続税や贈与税の算出基準となる２００６年分の路線価（１月１日現在）を公表した。全国約４１万地点の標準宅地の平均路線価は、前年を０・９％上回って１平方メートル当たり１１万４０００円となり、１４年ぶりに上昇に転じた。全国平均の上昇は、バブル崩壊の下落後初めて。
都道府県庁所在地の最高路線価は、東京、名古屋、大阪など１５都市で上昇。前年の６都市から増えた。上昇率が２けたの都市も、前年のゼロから７に大幅増加した。不動産業界からは、「実体経済をおおむね素直に表している」との声が多く聞かれる。バブル崩壊から続いてきた試算デフレも、ほぼ収束したといえる。
■回復傾向、大都市から波及
ＪＲ東京駅のある東京・丸の内。日本有数のオフィス街であるこの地区は、２００２年に生まれ変わった「丸ビル」の開業以来、再開発が相次ぐ。主なものでは、ＪＲグループが超高層ビルを３棟、三菱地所が０７年４月完成をめざし「新丸の内ビル」を建設中だ。
丸の内だけではない。東京・六本木では、三井不動産が０７年春開業をめざし複合施設「東京ミッドタウン」（東京都港区）を開発中だ。
三井不動産によると、６月末の首都圏オフィスビル空室率はわずか０・９％。０４年３月末の４・４％から大幅に低下し、「過去を見ても随分少ない、これ以上ない低水準」（曽田立夫専務）となった。堅調なオフィス需要が再開発を後押し。テナントとの賃料交渉で不動産会社を強気にさせ、さらなる地価上昇につながっている。
一方、住宅地はどうか。
東京のウオーターフロントにある芝浦地区。倉庫が多く、都心にしては殺風景だった同地区は、ここ数年で大きく様変わりした。
近くを通る首都高速道路１号線を車で走ると、その様子がよく分かる。両脇を高さ１００メートル以上の高層マンションが林立し、周囲の景色が見えないほど。「湾岸戦争」と呼ばれるマンション開発競争の結果だ。
ところが最近、主戦場が武蔵小杉（川崎市中原区）や豊洲（東京都江東区）などの周辺地域に移りつつある。武蔵小杉では、国内最高層の５９階建てをはじめ、１０棟近い高層マンションが集中して建設されている。
湾岸戦争が生まれたのは、企業が保有不動産を手放して用地を取得しやすくなったほか、地価も安かったため。それが競争で優良な土地が減ったことで、周辺に土地を求め始めた。
東京・秋葉原を起点に昨年８月開業した高速鉄道のつくばエクスプレス沿線では、埼玉県八潮市や茨城県守谷市でマンションや戸建て住宅が急増中。“陸の孤島”に新線ができ、交通利便性が一気に高まったためだ。周辺への波及だけでなく、利便性の高い場所に消費者の人気が集まっていることも、地価を押し上げている。
ただ、集中的な開発は将来的に高齢化などの問題を招く可能性もある。住宅購入を検討中の人は、地価の動きや利便性だけでなく、自分のニーズに合っているのか、詳細にチェックする必要がある。
都市部では、地価上昇率の高さからミニバブルを警戒する声も強まっているが、三井不動産の曽田専務は「土地であればみな高値がついたバブル期とは違う」と否定する。隣接した土地でも、その土地（と建物）が持つ収益力で価格に差がついている、という。
例えば、２１年連続で路線価日本一となった東京・銀座５丁目は、一本裏通りに入ると地価が大きく下がる。多くの不動産関係者は今後、収益力のある土地とそうでない土地の地価の差が、一層広がるとみる。
一方、ある不動産関係者は、「わずかだが、理由の付かない価格もある」と指摘する。
都心では銀座や複合施設「表参道ヒルズ」のある表参道で、開発ラッシュで減った優良用地を押さえるため、「思い切った金額を（土地所有者に）提示する場合がある」（同）。不動産取得に対する投資ファンドの意欲が強いことも手伝い、一部には路線価の３倍の価格を提示する例もある。
取得後の賃料収入で十分に元が取れるというのが理由だが、投資が過度に集中して採算を度外視するようになれば、不動産市場の持続的な成長を阻害しかねない。（青山博美、井田通人）
■不動産投信
都市部を中心とした地価高騰は、不動産市場への資金流入が大きく寄与している。不動産投資信託（ＲＥＩＴ）など新手の投資が地価を引き上げているが、都心でも下落が止まらない物件がある。関係者は「収益性の良しあしで明暗が分かれている」と口をそろえる。
ＲＥＩＴは、投資家から集めた資金で不動産を購入し、家賃収入や売却益を分配する金融商品。２０００年に解禁され、超低金利下の資産運用として人気を集めている。
不動産証券化協会によると、物件価格ベースの総残高は今年６月末で約４・５兆円。私募ファンドも入れると１０兆円を超すという。投資対象はビルに限らず、高齢者介護施設やスポーツクラブなどにも広がっている。
優良物件は奪い合いになるため、地価も引き上げられているが、あらゆる土地が売れた１９８０年代のバブル期とは様相が異なる。「不動産そのものではなく、どれだけ収益が出るかが重視される」（日本不動産研究所）といい、隣り合う同じ規模・設備のビルでも、テナントの入れ替わりが激しい物件は高値が付かない。
■相続税
遺産を相続したときにかかる相続税。３大都市圏では平均路線価がそろって上昇に転じ、負担増が予想される。５００平方メートルの土地を持つ人が亡くなり、配偶者と子供３人が相続人になると仮定し、代表的な高級住宅地で試算した。
著名人が多く住む東京都大田区田園調布３丁目。路線価は１平方メートル当たり５８万円で、昨年より２万円上昇した。土地の評価額は２億９０００万円となり、土地以外の平均遺産額１億５７３１万円も相続した場合、税額は昨年より９２万円多い２５３９万円となる。
大阪市住吉区帝塚山中３丁目では、路線価が５０００円上昇して２７万５０００円に。同じ条件で計算すると、税額は１３万円増えて６２６万円になる。
名古屋市千種区掘割町１丁目でも、路線価は１万円上がって１９万円。税額は１５万円増の５３万円になる。
【用語解説】路線価
主要道路に面した１平方メートル当たりの土地の１月１日時点の評価額。土地の相続や贈与を受けた人の税額を算出する基準となる。国土交通省が３月に公表する公示地価の８割程度を目安に、売買実例や不動産鑑定士の評価などを参考にして国税庁が算定する。まず、基準となる約４１万の標準地点の路線価を定めた後、周辺の路線価を決める。
今年の公示地価の全国平均は前年比マイナス２・７％だった。各地点の変動率の平均で算出する公示地価に対し、路線価は評価額の平均で算出しており、価格の高い地点の影響を受けやすい。
（フジサンケイ ビジネスアイ） - 8月2日8時32分更新
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