2006年08月27日の記事一覧 - 詳細表示

個人信用情報の審査

個人信用情報機関とは・・・（業態ごとの情報交換互助組織）

　個人信用情報の審査に関する話です。

　まずは、個人信用情報機関とは・・・
　個人信用情報は、銀行、信販、貸金業といった業界ごとに、顧客取引に関する情報を収集・一元化し、ローンやクレジットなどの与信に際して、会員同士の間でのみそれらの情報を照会して与信審査に活用する仕組みの制度です。

　個人信用情報機関は、次の①～③にように業態ごとに設けられ、基本的には、それぞれの機関に加盟している会員間でしか、情報照会はできません。

①　主に銀行が加盟している「全国銀行個人信用情報センター」（ＫＳＣ）
②　貸金業者が加盟する「全国信用情報センター連合会」（全情連）
③　クレジット会社等が加盟する「シー・アイ・シー」（ＣＩＣ）
④　業態横断の独立系の｢シー･シー･ビー｣（ＣＣＢ）

　つまり、例えば「銀行」は、自行が加盟している「全国銀行個人信用情報センター（ＫＳＣ）」に対して自行の顧客の取引情報（融資・返済情報）を登録する一方、ローン審査に際して申込者の個人信用情報を調べる際にもＫＳＣに対して照会を行い、ＫＳＣが持っている（会員銀行が登録している）個人信用情報を調べることができるというものです。
　このように、銀行業界は銀行業界でＫＳＣを作り、貸金業者（消費者ローン会社＝サラ金系）は全情連
を、信販会社はＣＩＣを作ったのです。

　このように、個人信用情報機関は、そもそも会員間の閉じられた情報交換システムとして作られたわけです。

「CRIN」・・・　業態間では「ブラック情報」だけを交換

　しかしながら、これでは、銀行は銀行同士の情報は交換できても、貸金業者や信販会社が持っている情報がわからないことなり、大変不便ですし、個人信用情報としては不十分です。
　それは、貸金業界にとっても信販業界にとっても同様です。
　そこで、この３機関は、お互いにコンピュータをつないで情報交流を図ることとし、取引情報のうちいわゆる延滞等の「事故情報」（いわゆるブラック情報）だけについて情報を相互提供することとしたのです。

　その結果、例えば、銀行は、ＫＳＣにデータ照会すればＫＳＣが保有している全国の銀行における顧客の与信取引情報　＝　「ローン残高を含む融資情報（いわゆるホワイト情報）」　＆　「延滞等の事故情報（いわゆるブラック情報）」を調べることができるほか、
　ＫＳＣのコンピュータを通じて「全情連」及び「ＣＩＣ」のデータベースにアクセスし、両機関が保有する貸金業界と信販業界の会員が登録している「事故情報」を調べることができるのです。

　この３機関の情報交流を「ＣＲＩＮ」（クリン＝Credit Information Network）と呼んでいます。
　社会的には、ローン破綻者、多重債務者などの問題があって、この情報交流も「事故情報」に限ることなく、残高情報（ホワイト情報）も対象にするよう拡充すべし・・・という意見が多々ありますが、各業界の思惑があってなかなか容易には実現しません。

業態横断の独立系「ＣＣＢ」はオールマイティ

　なお、④の「ＣＣＢ」は業態横断で銀行、信販会社、貸金業者などが広く加盟している独立系の機関で、急速に加盟機関が増えてきています。

　銀行では、ＫＳＣへのデータ照会によって銀行業界におけるホワイト＆ブラック情報のほか、貸金業者・信販業者におけるブラック情報だけは確認できますが、両業界のローン残高情報などのホワイト情報が確認できないため、重複してＣＣＢにも加盟して、ＣＣＢに加盟している貸金業者・信販業者が登録している情報を得てローン審査に活用する銀行が増えてきているのです。

どんな情報がいつまで登録されているか？

　個人信用情報機関が保有しているデータは、それぞれの個人信用情報機関のホームページに詳しく掲載されていますが、いつまで掲載され続けるのか・・・
○　延滞等の取引履歴については、完済後５年
○　破産等の「官報掲載事項」については７～１０年（機関によって異なります）

　つまり、何ヶ月か返済が滞ってしまった結果、いったん事故情報が登録されると最低でも５年間は消えない・・・ということです。
　また、データが消えるのは「完済してから5年間」ですので、延滞した場合は「延滞発生から５年間」ではなく、その延滞分を「解消してから5年間」は消えないということです。
※　これらの詳細も個人信用情報機関のホームページで確認できます。

ローン審査

　銀行のローン審査では、「事故情報」があれば、まず、ローン審査は通りません。
　また、消費者金融（サラ金系）のローン残高がある場合は、これも大変厳しいと思います。
　その他のローン残高がある場合や、カードローンなどのキャッシング枠がある極度ローンについては、「返済負担率」の算定上、返済額を算入して返済能力を審査することになります。

　なお、日本の個人信用情報の仕組みは以上のような「事故履歴」に偏重した内容ですが、アメリカではかなり様相が違います。
　アメリカの個人信用情報は、いわゆる「クレジット・スコアリング」というもので、過去の金融取引の履歴から、個々人の信用状態を点数化する仕組みです。
　そこでは、ローンを借りた実績自体は必ずしもマイナスにはなるわけではなくて、ローンを借りて、クレジットを利用して、しっかり返済したという「実績」が点数化され、評価されるのです。
　そうして、点数何百点以上の方に融資できる・・・とか、点数何百点の方の金利は何％というような活用の仕方で銀行の審査が行われているのです。
　日本でも、いずれは、このような「個人の金融格付け」が行われる時代が来るのでしょうか。

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返済負担率の審査

「返済負担率」とは

「返済負担率」（年収に占める返済額の割合）のお話です。

　銀行では、融資額・金利・返済年数に応じた返済額に応じて必要となる収入の基準、つまり、「返済負担率」を決めています。
　銀行によってその基準が異なり一様ではありませんが、例えば、次のような基準です。
　年収300万円未満の場合　　　　２５％以下　（年返済額／年収）
　年収300万円以上400万円未満　３０％以下
　年収400万円以上700万円未満　３５％以下
　年収700万円以上　　　　　　　　　４０％以下

　借り入れる予定の住宅ローンの融資額、返済期間に基づき、年間返済額を計算し、それを年収で割って算定することとなりますが、
　この場合、多くの銀行では、実際に融資する予定の金利ではなく、「審査金利」というものを用いて返済額を計算します。
　例えば、実際の融資予定金利が３年固定キャンペーン金利の1.5％だとしても、将来の金利はもっと上がる可能性が高いため、多少高めの金利で返済額を試算して審査に用いるのです。
　銀行や金利水準によって審査金利は異なりますが、現在なら４％程度の金利を用いているところが多いのではないでしょうか。

住宅ローン以外の返済も算入

　ところで、この場合の「返済額」ですが・・・銀行によって一様ではないですが・・・借り入れする予定の住宅ローン以外に、別途、既に借り入れて返済中のローン（マイカーローン、カードローン、消費者ローンなど）があれば、それらの返済額も合計して計算するのが通例です。

　特に注意しておきたいのは「カードローン」などと呼ばれる50万円など「極度額」の設定のあるキャッシング契約です。
　このような契約は、銀行のカードローンもあれば、クレジットカードに付帯して付いている場合もあれば、消費者ローン会社のカードなどもあります。

　銀行によっても多少取扱いが違いますが、こうしたキャッシング契約があるときは、実際に借入れ（残高）があるかどうかにかかわらず、限度額いっぱい借り入れする可能性があるとして、極度額目いっぱい借り入れたと仮定した場合の最大の毎月返済額を試算し、住宅ローンと合わせた合計の返済が可能かどうかを審査する銀行が多く見受けられます。

　したがって、住宅ローンを借り入れるに際し、このようなキャッシング機能が付いているカードを持っているとローン審査上不利になるためカードを解約する方が結構いらっしゃるようです。（住宅業者の営業マンなどの中にもお客さんにそのようなアドバイスをする方を見受けます。）
　なお、キャッシング機能が付いていない単なるクレジットカードであれば、わざわざ解約するほどのことはないと思います。

消費者金融は印象が悪い

　なお、キャッシングのうち、消費者ローン会社（古い呼び方で言えばサラ金）からのキャッシングについては、「借入れがある」だけで「金利が極めて高い消費者ローンに手を出しているということは、既にして生計の収入・支出のバランスが成り立っていない・・・多額の住宅ローンを組むこと自体が無謀である」とみなされてローン審査で否決になる可能性が極めて高いと思います。

「返済負担率」ではなく「返済実額」で考えたい・・・

　ところで、銀行が定めている返済負担率は、ぎりぎりいっぱい・・・むしろ実際的な観点で生計上の許容限度を超えているのではないかとの印象さえ持ってしまう程度の「負担率」にあります。
　決して銀行が「返済は大丈夫です」と太鼓判を押してくれる水準ではなく、「これ以上は何があっても絶対に融資できない」という水準です。

　同じ年収の方であっても家族数や子供の年齢などによって必要生計費は変わってきますので、ローン返済にまわせる金額も違ってきますし、
　同じ返済負担率・・・例えば30％の方でも、年収1,000万円の方の30％と、年収300万円の方の30％では、懐の余裕度合いは違ってきます。

　借入者がご自身で将来の返済の見通しを考える上においては、「返済負担率」で考えるのではなく、「実額」で返済可能性を自己点検してほしいと思います。
つまり、「手取収入」から電気・ガス・上下水道・電話・インターネット通信・ＴＶ受信料などの固定生計費を控除し、
　さらにそこから食費、通勤通学費、教育費、生損保保険料、車、駐車場料金、車の維持費・・・などの生計費を差し引いて、
　その残余で以て、ローン返済額をまかなえるかどうか・・・
　さらに、ローン返済額をまかなったあとに、僅かなりとも預貯金もできるのかどうか・・・
　具体的に自分の収入を基に「実額」で考えてみると、年収から返済にまわせる金額が意外と少ないことに気づきます。

返済負担率と返済実額
例）名目年収300万円の方の場合、ローンの審査上は返済負担率30％でＯＫです。
○年間返済額の上限は約90万円（＝300万円×0.3）
・・・ということになりますが、実際に年間90万円（月額7.5万円）も返済にまわせる余裕があるでしょうか？
○これを「実額」で考えてみると・・・
　名目年収300万円→　名目月収約25万円　→　手取月収約20万円（名目の約8割と仮定）
　つまり、この20万円から、ローン返済月額7.5万円を差し引いた12.5万円で生活できるのかどうか・・・です。

　家族数・家族構成やもともとの生活レベルやさまざまな属性に応じて、生計が維持できる蓋然性が高い場合もあれば、極めて困難だと考えられる場合もあるでしょう。
　大雑把に書きましたが、そういう観点からすると、「家計簿」をつけていなかった方も、改めて一定期間つけてみて、自分の生計費を見つめてみることは大事なことだと思います。

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ローン審査の概要

　この記事では、誰でも想定できる程度の大まかなローン審査の全体概要を書くこととし、改めて別の記事でいくつかの審査の項目についてやや詳しい説明を加えたいと思います。

銀行のローン審査には、大きくわけて「返済能力の審査」と「担保評価」があります。

返済能力審査

　「返済能力の審査」の要素はいろいろありますが、ポイントは大きくは次の３点です。

①返済負担率（年収に占める返済額の割合）

　銀行は、融資額・金利・返済年数に応じた返済額の多寡に応じて必要とする収入の基準、つまり、「返済負担率」（＝年収に占める返済額の割合の限度）を決めています。
　銀行によっても異なりますので一概には言えませんが、今回借り入れる住宅ローンだけではなく、既に借り入れて返済中のローンなどがあれば、それらの返済額も含めて審査される銀行が多いと思います。
※詳しくは改めて別記事に書かせていただきます。

②収入の安定性

　勤続年数が短いと安定的でないとみなされます。一般には3年程度以上の勤続年数が要求されます。
　なお、以前は「転職」というとマイナスイメージがありましたが、最近はステップアップ型の転職もありますので、形式上の勤続年数だけで判断しないような幅があるようですので、何らかの資格やキャリアを活かした積極的な転職であれば、銀行の担当者に対して事情をざっくばらんに説明すればポジティブに見てくれる場合もあるようです。

　また、自営業者の場合、過去３年程度の確定申告書の写しと所得証明書の提出を求められ、過去3年の所得の推移を見て収入の安定性を判断されます。３年間の所得が同じ程度の金額であればいいのですが、
増減が大きいと低い水準の年収で判断されるなど、マイナスに作用します。
　平均値で審査する金融機関も少なくないと思います。

③個人信用情報

　借入者のほか、連帯債務者や保証人になる方（収入合算などで連帯債務者または保証人になる方）について、個人信用情報機関に登録されている個人信用情報の照会を行い、ローン審査に用います。
　個人信用情報に登録されている情報は個人信用情報機関によって異なりますが、銀行がローン審査で使うのは「借入残高情報」と延滞などの「事故情報」です。
　延滞情報などの事故情報が登録されていれば、先ずローン審査は通りません。
※詳しくは改めて別記事に書かせていただきます。

担保評価

　担保評価によって、融資額の上限が定められます。

①担保評価の方法

　土地については公示地価（国土交通省）・路線価（国税庁）・基準地価（都道府県）や近隣の取引事例などをもとに、銀行ごとのルールで査定します。
　住宅については売買価格・工事価格や平均的な工事単価などをもとに査定されます。

　また、中古住宅については、近隣の取引事例や、同じ構造・面積の住宅を再建築するとした場合の推定価格から経年減価率を用いて試算した価格などをもとに査定されます。

　なお、担保評価を行うのは、銀行ではなく、「保証人」になる保証会社が保証引受審査の位置づけで行うのが一般的です。

②融資限度額

　ところで、担保評価は、時価額を査定の上、評価額を時価額の６割とか、７割とか、８割などとする旨銀行ごとに決めがあり、これを「担保掛目」と呼びます。
　時価評価額に担保掛目を乗じた担保評価額が原則的な融資額の上限になるわけです。

　担保掛目は、銀行にとっての「安全率」、「のり代」といえますが、最近は、銀行によって、またはローン商品によっては、担保評価額の120％とか、150％まで融資できる・・・というような時代になってきました。
　特に、「諸費用」を含めて融資するローン商品や、「物件買替え」で物件を売却してもローンが残るような場合にオーバーローン部分の完済原資を含めて融資するローン商品などでは、担保評価額を上回る融資をするケースが一般的になってきています。

自動審査システム

　なお、最近、メガバンクや地銀などの一部では「自動審査システム」を導入し、詳細な審査を迅速に処理するようになりました。
　これは、「スコアリングシステム」とも呼ばれるもので、膨大な過去の借入者の属性情報と返済情報を分析し、借入者のさまざまな属性から、将来、不良債権化する可能性の高さ・低さを数値化（スコアリング）して、この数値を基に融資の可否を決するというものです。

　分析に使われている「属性」は銀行によってまちまちでしょうが、借入者の年齢、性別、職業、世帯人数、年収、借入額、毎月返済額、返済負担率、物件価格に対する融資額の割合、新築・中古の別・・・などが考えられます。
　これらの組み合わせで、ローン申込者ごとの将来の不良債権化のリスク度合いを電算システムで推計するわけです。

　実際、こうなると、審査の中身は、スコアリングシステムに組み込む審査データを分析している一部の専門家だけにしかわからない状態になってきます。
　ローンセンターなどの銀行員にとっては審査の中身がブラックボックスになってしまい、システムで算定された点数だけを見て判断することになってしまいます。
　いいことかわるいことか、それともどちらでもいいことなのか、銀行員ひとりひとりの審査能力も、ノウハウも、マインドもなくなって、ただのローンセールスマンになってきているのです。

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