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「フラット３５」で定借の保証金が融資対象に
これまで、「フラット３５」では、「地上権」や「普通借地権」のいわゆる「権利金」については融資の対象になっていましたが、定期借地権の「保証金」については融資の対象になっていませんでした。
これが、９月融資実行分から新たに融資の対象になる・・・ということです。
なお、借地人が地主に対して持っている「保証金返還請求権」（＝借地契約解除の際には保証金を返還してくれと請求することができる権利）に対する質権の設定（担保設定）が融資の条件となるようです。
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http://www.flat35.com/kaitei/syakuchi.html
定期借地権とは・・・
以下 借地権の権利金や保証金に関する参考コメントです。ややこしい方は読み飛ばしてください。
一般的な住宅ローンでは・・・
借地権に対するローンの取扱いについては、「住宅ローンの仕組み（その他）」＞「借地」の場合の住宅ローン」の記事に書きました。
その中で、特に、定期借地権に関しては、あまり取り扱ってくれる金融機関がない旨を書きました。
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定期借地権の「保証金」を融資の対象としている金融機関
三井住友銀行、スルガ銀行、北国銀行、大垣共立銀行、関西アーバン銀行、南都銀行、泉州銀行、紀陽銀行、JAかながわ、協同住宅ローン
普通借地権と定期借地権
ところで、「普通借地権」は、借地期限が決められていても、借地契約の更新に際し、地主がその土地を自分で使用するなどのよほどの合理的な事情がない限り、更新が認められる場合が多いので、「借地権」とは言ってもかなり安定した土地の使用権原であるといえます。
しかしながら、借地法上、このような借地人保護が行き過ぎた面があり、逆に地主の権利が軽んじられ一旦貸した土地はなかなか戻ってこない・・・という現実から、地主が土地の賃貸借に二の足を踏んで借地の供給が減ってしまう・・・との反省から、平成３年に新しい借地借家法が定められ、地主の権利にも配慮した「定期借地権」・・・が新たに設けられました。（平成4年施行）
即ち、借地期限が来れば理由のいかんを問わず必ず土地を返してもらえる借地契約・・・契約の更新がない借地契約・・・の法制化が図られたのです。
定期借地権には、一般定期借地権、建物譲渡特約付き借地権、事業用借地権がありますが、住宅用地では一般に「一般定期借地権」が用いられています。
※「建物譲渡特約付借地権」は30年の契約期間で、契約満了時に地主が建物を買い取る特約がついています。なかなか現実にはワークしにくいので事例はあまり見受けません。
「保証金」の性格≒敷金
一般定期借地権では、５０年以上の借地期限を設けて、期限がくれば土地を必ず地主に返す・・という契約です。
このような定期借地契約においては、従来の普通借地権取引における慣行的な借地権設定料（＝権利金）のような性格の費用はありません。
普通借地権における「権利金」は、地代の一部の前払い的性格を持っているほか、将来の土地の価格上昇（キャピタルゲイン）を地主にのみ帰属させるのではなく、借地人にも応分の利益を帰属させるべき・・・との取引慣行で、自然発生的に「借地権の価格」としての位置づけができてきたものです。
そこには、万一、地主の都合で借地契約を解除したいというような場合の借地権の買い取り価格・・・や、第三者に借地権を譲渡する場合の借地権価格・・・というような局面での借地人の「財産的価値」として把握されるものです。
一方で、定期借地権では、借地人は期限がきたら土地を無償で返却するばかりか、建物も自分の費用で除却して土地を更地にして返さなければなりません。
そのため、定期借地権では、普通借地権におけるような「借地権の価格」として流通性を想定したような価格を権利金として評価する取引慣行はありません。
逆に、定期借地権では、地主に借地を供給させるためのインセンティブとして、借地権設定契約時に借地人から無利息の「預かり金」（借地期間満了時に一括返却）を支払わせ、借地期間満了までの50年間、自由に運用させる・・・という取引慣行が一部の住宅業者の取引事例（定かではありませんが、たぶんミサワホームだったような記憶があります。）に端を発して一般化してきました。
この「預かり金」が「保証金」と呼ばれるもので、その性格は、「毎月の地代の支払いが滞ったときの担保、将来の借地契約解除時に借地人が建物の除却費用を負担してくれない場合の担保」であるなどと、もっともらしく説明されていますが、
そうであれば、借家の場合の「敷金」と同じように「地代の何か月分」などという妥当な水準で決められるはず・・・
しかるに、現実には、「敷金」と呼ぶには桁違いの水準・・・戸建で数百万円〜千万円・・・マンションでも数百万円という結構な金額になることが多いようです。
定借では「保証金」が慣行化
まぁ、地主に対して、土地を借地に出させるための「つかみ金」・・・それも50年後に無利息で返還すればいい「預かり金」とあっては、地主の所得税の取扱い上、有利になる・・・
(cf. 普通借地権の権利金は、不動産の譲渡所得とみなされて譲渡所得税がかかります。)
ということが背景で生まれてきた取引慣行ではないかと思います。
ただ、生まれ方は別として、取引慣行というものが市場を作っていきますので、今では定期借地権といえば「保証金」というのが通り相場になっています。
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