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登記簿は自分で確かめよう！
住宅・土地を取得するに際して、ご自分の権利を守るためには、素人だからなどと諦めたりせずに、「登記簿」くらいはご自分できちんと読んで、権利関係に問題がないかどうかを確認するくらいの努力をしてみたいものです。（ほとんど問題がないケースが一般的なのですが、気持ちの持ちよう・・・という意味で・・・意気込み、姿勢の問題です。）
登記簿を普段目にする方は一部の職業人に限られており、登記簿の読み方を常識的な知識として求めるのは難しいのかもしれませんが、いざ登記簿の内容を理解しようとすれば、さほど難しいことではありません。
実は、「登記簿」というのは古い呼称で、手作業で登記簿に登記事項を記載していた時代のものです。
最近は、全国の登記所（＝法務局）において、順次、登記の電子化を進めており、電子化された登記所においては、従来の「登記簿謄本」に代わって電子化された「登記事項証明書」（従来の登記簿謄本）が発行されます。
登記簿には何が記載される？
「登記簿謄本」（又は登記事項証明書）には、土地または建物の所在地・属性などのほか、所有権の得喪変更や抵当権・賃借権などの制限物権の有無・内容などが記載されます。
「登記の有無」と「権利の法律関係」・・・「登記」は「対抗要件」
登記簿に記載された何らかの「権利」があるにもかかわらず、万一、それを知らないで取引したとしても、それは知らなかった人の責任です。
登記した権利（所有権とか抵当権とか賃借権など）は誰に対しても（第三者に対しても）主張できます。（＝対抗要件があります。）
反対に、当事者間で何らかの契約に基づき権利（所有権とか抵当権とか賃借権など）が設定されたとしても、仮にその権利が登記されていなければ、そのことを知らずに取引した第三者の権利は保護されます。
一方、何らかの権利が登記簿に記載されていたとしても、実際にはそのような権利関係が実態上存在していなければ、その登記された権利は何の意味も持ちません。
「権利」というものが実態上存在しており、なおかつ、その権利が登記されている場合に、初めて、誰に対しても（第三者に対して）自分の権利を主張できる（対抗できる）という二段構成になります。
つまり、登記されている権利は、「権利」の存在を証明するものではありませんが、権利が存在する場合にはその権利を誰に対しても主張できる・・・という性格のものです。
※仮に、権利が登記されていても、裁判でその権利が否定されれば、登記自体は何の意味も持たないという意味です。「登記」が権利の裏づけになるわけではありません。
登記簿の形式と記載内容
登記簿の記載は、大きく次の３つの部分で構成されています。
ひとつは「表示・表題部」、ふたつは「甲区」、みっつは「乙区」です。
■表示・表題部
○土地・・・所在地、地目、面積などを記載しています。
○建物・・・所在地、構造、階数、面積などを記載しています。
なお、登記されている事項が必ず正しいとは限らない場合があります。
特に、土地の面積については、登記の時期が古いものの一部には、面積が実際よりも大きかったり小さかったりする場合が少なくありません。
実測面積との乖離があっても、登記上の権利にはなんら影響は生じません。
また、地目は、現況が住宅地であっても、必ずしも「宅地」と記載されているとは限らず、雑種地とか田畑とか山林などと記載されている場合もありますが、地目がどのように登記されているかは法的に何の意味もありませんので、仮に実態と異なっていても問題はありません。
※ただし、地目が「田畑」とされている場合には、要注意です。
仮に、その土地が農地法の適用を受けている「農地」であれば、住宅用地として利用するためには「農地転用」の手続きをして「宅地」利用を認めてもらう必要があります。
手続きは、市街化区域内の場合には市町村農業委員会へ「農地転用の届出」、市街化調整区域の場合には農業委員会を通じて都道府県知事の「農地転用許可」をとることとなります。（「調整区域」の場合には住宅建築には厳しい制約があり、どんな場合でも認められるわけではありません。）
なお、農地法の適用を受ける「農地」であるかどうかは、登記簿上の「地目」ではなく、「現況」が農地であるかどうかによって市町村農業委員会が管理していますので、農業委員会へ確認すればわかります。
また、マンションについては、「敷地権」の登記がなされているかどうかも確認しましょう。
「敷地権」とは、マンションにおいて、土地と建物の権利の移動などの権利処分を一体的に行うため、登記簿を別々にせず、土地の権利（所有権や賃借権など）を建物の登記簿に「敷地権」として付随して登記し、建物の所有権や抵当権などの権利処分の登記をすることで土地に対する権利も一体として処理するものです。
敷地権の登記がなければ、土地と建物の登記簿が別々（分離処分）だということになりますので、建物の登記はもとより、土地の所有権の持分登記がなされているかなどについて確認しておく必要があります。
■甲区
所有権の原始取得（新築）、売買や相続などによる所有権の移転などを時系列的に記載しています。
昔の所有者からの所有権の移転をこまめにたどっていけば、現在の所有者が正しい所有者であるかどうかが確認できます。
特に、途中段階で相続などで「共有者」の「共有持分」が発生した後の所有権（共有持分）の移転は、持分ごとに丹念に辿らないと、現所有者がすべての持分を引き継いでいるかどうかがわかりにくいので、丹念に確認しておく必要があります。
また、所有権を制約する権利が登記されていないかどうかの確認も必要です。
土地・建物を利用する権原である「賃借権」も「甲区」に登記されます。
めったにあるわけではありませんが、「譲渡担保」や「所有権権移転仮登記」などがついていると、将来、所有権がそれらの権利者に移転してしまう恐れがあります。
さらに、これもめったにお目にかかりませんが、過去の権利移転の中に「真正な登記名義人の回復」を登記原因とする所有権登記がなされている場合があります。
実は、これがなかなか厄介です。このような登記原因に基づく所有権登記は、通常の自然な所有権移転をたどったものではなく、えてして所有権をめぐる紛争の後にこのような登記がなされることがあるからです。
場合によっては、自分が取得したあとになって、そのトラブルが蒸し返されて、そのときの所有権の登記が否定されて、（つまりは、その後の権利移転もすべて否定されて）結果として自分も所有権を失ってしまうという事態も、極めてまれながらありうるからです。
注意しておくに如くはありません。
■乙区
「抵当権」、「地役権」などの権利が時系列的に記載されます。
抵当権などの権利がついたままで土地・建物を購入すること自体は法的には可能ですが、それだと購入者に全く関係がないにもかかわらず、以前の債務者などの対応如何で抵当権が実行されたりするなど、予期せぬ不利益をこうむることになりかねません。
したがって、登記簿に記載のある過去の権利の設定登記と抹消登記の履歴を確認し、全ての第三者の権利が最終的に抹消されているかどうかを確認しておかなければなりません。
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