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手数料名目の実質利息
住宅ローンの手数料は、以前は、１件当たり３〜５万円程度というのが通り相場でしたが、最近は「先払い方式」の手数料という新たなタイプのものが出てきています。
この「先払い方式の手数料」を呼ぶ普通名詞を承知していないので、この記事では勝手に「アップフロント」方式の手数料と呼ぶことにします。
アップフロント手数料は、「手数料」という名目ですが、実は、その実態は「利息」です。
つまり、将来、支払う予定の利息のうち、一定の額を「手数料」名目で前倒しで支払うことで、その分、金利を安くする方式の「金利」選択商品です。
もちろん、将来、支払う予定の利息額そのままを前倒しで支払うのではなく、将来支払う予定の利息額を一定の年金率で割り戻して現在価値化した金額(割引現在価値)を、前倒しで支払うというものです。
この方式を考えたのは、確か、ソフトバンク系列の旧「グッドローン」（現SBIモーゲージ）ではなかったかと記憶しています。（確信はありません・・・よその金融機関かもしれません。）
「フラット35」に多いｱｯﾌﾟﾌﾛﾝﾄ手数料
この金利選択方式は、住宅金融公庫提携の「フラット３５」で多く見られます。
たとえば今９月実行分の金利で見てみると
○元祖「SBIモーゲージ」
融資手数料＝融資額×1.785％ ←（この部分がアップフロント）
※ 仮に融資額が2,000万円なら 2,000万円×0.01785 ＝357,000円
融資金利は全期間固定2.780％
○ハウスメーカー系の「日本住宅ローン」
通常金利は全期間固定3.02％ですが、
これが、アップフロント方式だと、金利が2.78％と通常金利より0.24％安くなる代わりに、
融資手数料＝通常融資手数料36,750円＋ｱｯﾌﾟﾌﾛﾝﾄ手数料（融資額×2.1%） がかかります。
※ 仮に融資額が2,000万円なら 36,750円 ＋ 2,000万円×0.021 ＝45,6750円
なお、日本住宅ローンでは、もうひとつのｱｯﾌﾟﾌﾛﾝﾄ方式を用意していて、
金利が当初10年間2.78％11年以降3.02％の「段階金利」方式の全期間固定の場合、通常手数料36,750円に加えてｱｯﾌﾟﾌﾛﾝﾄ手数料を1.575％とするタイプもあります。
お客さんは、全期間固定の通常金利、アップフロントが２種類（全期間分と当初10年分）の計３種類の中から金利を選ぶことができます。
さらに、都銀では、「りそな銀行」が、手数料＝融資額×1.8％で、融資金利2.781％・・・
その他、横浜銀行はじめ、相当程度の地銀でも同様の金利方式を導入しています。
繰上返済しても戻らないのが「手数料」
ところで、アップフロント手数料は、実態は将来の利息の前払いだとは言え、名目はあくまで「手数料」ですから、将来繰上返済した場合でも、繰上返済に見合う支払済手数料の幾莫かを返してくれるということはありません。
※繰上返済に伴い、その後に支払う予定であった繰上返済元金に見合う利息の軽減は、当然ながら、図られます。当初支払済みの「手数料」部分についてのみ戻ってこないという意味です。
アップフロント手数料はちょっと高いなぁ・・と感じる向きがあるかもしれませんが、
一方で、「フラット３５」なら保証料がかからないので（通常の銀行ローンだと融資額の２％程度の保証料がかかるわけですから・・・）、
保証料の代わりだという程度に割り切るならば、全期間固定金利で２％台後半の水準の金利は魅力的かもしれません。
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