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請負工事では工事代金の中間金支払いが一般的
住宅を新築する場合、請負契約において、工事代金の支払い時期・額を約定します。
民法上、「請負契約」の代金は、個別契約で特約しない限り、工事完成・引渡しと同時に一括して支払えばよいことになっていますが、
現実には、建築業者の資材調達などの必要性もあって、請負契約において工事完成前の工事代金の支払いを特約する・・・着工時の工事着手金、建前完了時（屋根工事完了時）の出来高払い（請負価格の○割など）、工事完成時の残金支払い・・・というのが一般的です。
建築業者は早く代金がほしい
建築業者の立場からすれば、確かに、資材調達経費も必要だし、人件費だってかかるので、必要な費用をまかなうべく、できるだけ早めに工事代金を受け取りたいところです。
施主としては工事完成を確認して代金を支払いたい
一方で、施主とすれば、工事が完成して引き渡すときにまとめて支払いたい・・・
そうでなければ、仮に工事中に代金の全部または一部を支払ったとして、仮にその後、業者が倒産するなどして工事を完成させてくれなかったり、
あるいは、発注したとおりの規模・規格・設備・性能の住宅をきちんと完成させてくれたことを確認した上でなければ、代金を支払いたくない・・・と考えるのが当然です。
銀行は工事完了・抵当権登記後に融資実行したい
また、銀行ローンは、銀行側の債権保全のため、工事が完成し、建物の登記が完了して初めて抵当権が設定できるので、通常、工事完成・建物登記後に融資実行するのが一般的です。
※ただし、「業者提携ローン」では、抵当権設定ができるまでの間、業者がローンの保証人になることで、工事中段階でのローン実行もできる取り決めとしている例が少なくありませんが・・・
業者・施主・銀行が三すくみ
こうなると、実に「三すくみ」状態になってしまいます。
業者は早く代金がほしい、
施主は工事が完成しないと代金を支払いたくないし、支払うお金も用意できない（ローンの実行が工事完成後になってしまう）
銀行は工事が完成し、抵当権を設定した後でなければ融資を実行したくない。
これを、三方うまくまとめようというのが、「日本住宅ワランティ株式会社」の「すまいと MONEY PLAN」サービスです。
※「日本住宅ワランティ株式会社」は、指定確認検査機関である「日本ERI」の子会社です。
■「すまいと MONEY PLAN」の概要
○提携銀行
ソニー銀行、埼玉りそな銀行、スルガ銀行、千葉銀行、八十二銀行
○仕組み
日本住宅ワランティ�蠅蓮◆屬垢泙い� MONEY PLAN」利用希望のお客さんの依頼を受けて、
公正・中立な立場で、施主、請負業者、銀行間の取引・・・ローン実行、工事途中段階の工事代金出来高払い、工事請負契約に基づく工事の出来高確認などを遂行する・・・
この制度に提携している銀行は、ローンの実行時期を早め、工事が完成していなくても・・・というより、「工事に着手する前に」ローンを実行し、「日本住宅ワランティ」は、決められた時期に、出来高に応じて工事代金の支払いを行う。
出来高に応じて工事代金の支払いを受けた業者は、支払いを受けた部分に対応する建物部分について、所有権をお客さんに移転する・・・
という仕組みです。
「日本住宅ワランティ」及び「工事業者」の倒産リスクの回避
なお、万一、サービス主体である「日本住宅ワランティ」が倒産した場合には、施主や建築業者や銀行に迷惑をかけないように（倒産しないにしても、万一の場合にはリスク回避手段が講じられていて取引の安全確保ができるという安心感が確保できるように）、お金を扱う「勘定」を銀行の「信託勘定」に限ることで、万一の「日本住宅ワランティ」倒産リスクの回避を図っています。
さらに、このサービスは、「工事完成保証制度」を前提にしており、万一、工事代金を前払いした場合の請負業者倒産の場合にも、保険によるカバーを図っています。
※「工事完成保証制度」については、このブログの「住宅選びなど」＞「住宅完成保証制度」の記事に書きましたのでご参照ください。
米国の中古住宅取引「エスクロー」に類似
「すまいと MONEY PLAN」の仕組みは、アメリカの中古住宅取引で一般化している「エスクロー制度」（ESCROW）をモデルに、新築住宅に応用しているのではないかと思います。
「エスクロー」制度というのは、最近、インターネットの競売取引における安全確保策としても応用されているので、おおよそ、その仕組みについて見当をつけていただける方も多いのではないでしょうか。
なお、こういうサービスは、当然にして有料です。
信託口座の設定料として6万3,000円がかかるほか、工事出来高支払ごとに、工事代金（支払金額）の３％相当が必要になるようです。
工事代金の３％というのは、馬鹿にならない金額ですので、ご利用の検討に際しては、ご本人において、そのコストパフォーマンスを十分にご検討ください。
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