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みんな「優遇」？？？
前々回の記事「金利の構成要素」で書いたとおり、銀行の住宅ローン金利競争は、採算度外視の体力勝負の消耗戦に陥っています。
そのため、いわゆるｷｬﾝﾍﾟｰﾝ金利とか、優遇金利が「一般的」になってしまって、本来の「基準金利」で借り入れるお客さんはほとんどいない・・・という状況になっています。
つまり、「優遇」なんていっても、みんなが優遇されているわけで、優遇でもなんでもない・・・
優遇も、「最初にお得」コースと「ずっとお得」コースがあり、一体どっちが得なんだか、素人にも玄人にも判断が難しいのが正直なところです。
「最初にお得」コースでも、「最初の○年間」だけではなく、当初の○年間が経過した後も例えば、「ずっと▲0.4%」などという商品も増えてきて、もう、どれがいいのか・・・
「優遇」の本質
そこで、よくよく考えたいことは「優遇」の本質です。
「全期間固定」の場合は、当初時点で完済までの金利が決まってしまいますので、借りるときに安ければそれでいいわけですが、
変動金利や固定金利期間選択型では、返済開始後の「優遇」がどうなるのか気になるところです。
「将来、ずっと○％優遇します」って・・・なんだか、かなり得した気分にさせてくれるフレーズではありますが、そもそも「優遇」の「比較対象」は何なのか・・・
金利の優遇とは、そのときどきにおいて銀行が決めている「基準金利」と呼ばれる銀行の本来の金利水準が、まさに基準になります。
例えば「3年固定」なら、借入れた３年後に金利タイプの見直しがなされますが、引き続き3年固定を選んだとした場合、その見直しの時点で適用されている銀行の「３年固定」の「基準金利」が適用されるのです。
「基準金利は誰が決める？
「基準金利」は、将来の市場金利動向に合わせて、「銀行が決める」金利水準であるということが重要なポイントです。
それでは、銀行は一体どのようにして基準金利を決めるのでしょうか。
このブログの「住宅ローンの金利」＞「金利の構成要素」の記事に書きましたように、銀行が金利を決める際には、市場金利などの資金調達コストや銀行の経費等を勘案して決定するのです。
つまり、「基準金利」は、銀行が一方的に決めるもので、客観的なルールがあらかじめ決められているわけではなく、資金コストの増減に限らず、例えば銀行の財務が厳しくなれば、収益改善のためにローンの金利を上げることだって可能なわけです。
※ただ、次の城南信用金庫の例のように、せめてもの金利見直しルールを決めている商品を見かけることがありますが、こうした例はまれです。
【城南信用金庫 ｽｰﾊﾟｰﾏｲﾎｰﾑ3年変動型の金利設定ルール】
→（城南ｽｰﾊﾟｰ定期3年もの店頭表示金利＋年1.6%）−金利優遇幅（0.0〜0.4%）
「基準金利の水準は？」
したがって、短期固定を借りる際には、目先の金利水準だけではなく、将来にかかわってくるべき「基準金利」が、どのようになっているのかを見極めなければなりません。
（もちろん、今の基準金利自体は直接的には関係がなく、将来の金利見直し時期の基準金利が適用になるわけですが・・・）
因みに2006年10月の全国主要都銀、地銀の「３年固定」の「基準金利」を見てみると、随分な開きがあり、正直、愕然とします。
これらの銀行では、いずれも最初の3年間はｷｬﾝﾍﾟｰﾝ金利で１％台となっているはず・・・
新規に借りる方は、目先のｷｬﾝﾍﾟｰﾝ金利だけに目を奪われて、「基準金利」を目にすることは少ないのではないでしょうか。
しかし、最初の３年が終わった後は、この「基準金利」を基にして（優遇があれば優遇幅を差し引いて）適用金利が決まる・・・というのがポイントです。
【2006年10月 全国主要都銀・地銀 ３年固定の基準金利 金利降順】
3.15％・・・十八（長崎）
3.00％・・・スルガ銀行（静岡）
2.95％・・・静岡銀行･鹿児島
2.90％・・・福岡（福岡）
2.80％・・・三菱東京・三井住友・住友信託・肥後（熊本）
2.75％・・・北洋銀行（北海道）
2.70％・・・広島銀行・山陰合同（島根）
2.60％・・・東邦銀行（福島）
2.55％・・・みずほ・りそな・中央三井神託・横浜・千葉・大垣共立（岐阜）
2.50％・・・八十二（長野）
2.30％・・・伊予（愛媛）
2.15％・・・北陸（富山）
2.10％・・・七十七（宮城）
基準金利のダブルスタンダード化
短期固定タイプの当初期間に適用される「優遇金利」（「最初に大きなお得型」）が導入されて、それが「一般化」され、
さらには、「ずっとお得型」が導入され、
「優遇」が「優遇」でなくなってきた今、次に問題となってくるのは「基準金利」の合理性、妥当性・・・ではないでしょうか。
銀行は、当初期間が終わって金利を見直すお客さんの殆どに対して「優遇金利」を適用しなければならなくなれば、
銀行としては、次第に「二重金利」を設けざるを得なくなってきます。
「優遇」することを前提にすれば、その分「基準金利」を高めに設定せざるを得なくなってくるはずです。
このような現象を「基準金利のﾀﾞﾌﾞﾙスタンダード化」と勝手に名づけようと思います。
「二重金利」の例
こうした事態は、いずれ徐々に出てくるのではないかと懸念していましたが、やはり、一部にその兆しが実際に出てき始めています。
上記の基準金利一覧でもっとも上位にあった「十八銀行」のホームページから、同行の金利表の一部を抜粋してみます。（例示として3年固定と10年固定の2種類を表示）
十八銀行の住宅ローン金利（10月1日現在）
�〕ザ�金利
【 はじめ得型 】
金利の種類 当初の選択金利 金利再選択時以降の優遇金利
固定金利 3年 1.450％ 0.4％
固定金利10年 2.700％ 0.4％
【 ながく得型 】
金利の種類 当初の選択金利 金利再選択時以降の優遇金利
固定金利 3年 2.150％ 1.0％
固定金利10年 3.050％ 1.0％
��金利優遇適用条件に該当されない方の新規お借入時の金利
金利の種類 当初の選択金利
固定金利 3年 1.650％
固定金利10年 2.800％
��「基準金利」
（既に住宅ローンをご利用中の方で、変動金利から固定金利へ変更を希望する方または固定金利期間が終了し金利再選択を行う方に適用される基準金利）
金利の種類 金利
固定金利 3年 3.150％
固定金利10年 4.050％
既往借入者向けと新規借入者向け
ここで留意したいのは、��金利優遇適用条件に該当されない方の新規お借入時の金利 と �４霆犇睛� のふたつの金利です。
従来は、�，陵ザ�金利と、�４霆犇睛�があれば用が足りたわけですが、
それだと、新規のお客さんのうち、優遇基準に該当しない人に��の基準金利を適用することとなって金利が高くなりすぎるので、中間的な�△凌卦�金利を新たに設けた・・・
逆に言えば、��の基準金利は、従来は、新規借入れのお客さんにも、返済中のお客さんの金利見直しにも、両方に適用されていたのですが、
この十八銀行の事例では、��の基準金利は「返済中のお客さんの金利見直し」だけにしか適用されない・・・返済中の方専用の金利・・・つまり、「優遇分が上乗せされてかなり高めになっている」返済中の見直し専用の基準金利・・・という穿った見方もできるのではないでしょうか。
十八銀行だけを例に挙げましたが、他意はありません。（長崎にあって堅実な経営に定評のある地銀です。）
基準金利水準が高い銀行は、どこも同様のこと（優遇金利を意識した基準金利設定）が言えるでしょうし、今は些程に高くない銀行でも、徐々に基準金利が高くなっていく懸念は払拭できないのです。
おそらくは、杞憂には終わらないであろうと・・・思うこのごろです。</font
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