2006年11月02日の記事一覧 - 詳細表示

借り換えとローン控除

「借換え」でも税制適用

　年末が近づくと、住宅ローン控除が楽しみになります。
　ところで、住宅ローンの借換えをすると、ローン控除（住宅取得促進税制）の適用は受けられるのか・・・

　住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等は、住宅の新築や購入又は増改築などのために必要な借入金とされています。
　「借換え」は直接的には「住宅取得目的のローン」とはいえませんが、当初の住宅ローンと事実上同じローンであると認められれば、ローン控除の適用を受けられますし、
　当初の住宅ローンとは別の新しいローンであると見做されれば、ローン控除は認められません。

対象となる「借換え」の条件

　「借り換え」でローン控除が認められる要件は、次のふたつです。

●新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること。

●新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること。

　この場合、「新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかである」かどうかについて注意すべき点は、借入名義人、借入額、残返済期間が新旧ローンで同じかどうかです。

　特に、借入名義については、連帯債務から単独名義に切り替えたり、その逆に単独名義から連帯債務に切り替えるようなケースでは、名義人が変更になった部分について、従前のローンと同じであるとはみなされなくなります。
　また、これらの場合には、当事者の資金分担に変更が生じることになりますから、所有権持分をそのままにすると贈与税の問題が出てくる場合がありますから要注意です。

　さらに、借入額については、借換えに際してローンを増額したりすると、少なくとも「増額部分」は明らかに新たなローンですし、根っこの部分についても従前のローンと同じローンとはみなされるかどうかについて必ずしも保証の限りではありませんので、念のため税務署への確認をしておきたいですね。）

年末のささやかならぬ楽しみですから、不用意な対応で税優遇の権利を失ったりしないように注意したいものです。

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銀行の金利戦術

日銀のゼロ金利解除を受けて、当然とはいえ、やはりローン金利もじわじわと上げてきています。
三菱東京UFJ銀行の11月の基準金利の動きで見ると、特に注目すべきは「10年固定」の据え置きです。

「10年固定」は据え置きとなっていますが、これはおそらく、現在の住宅ローンの市場競争の中心が「10年固定」になっていて、ここの基準金利を引き上げられない・・・
つまり、「基準金利」を引き上げると、それにつれて「ずっとお得型　基準金利－○％」という優遇金利も引き上げられることになれば市場競争力が弱くなるため、収益性を多少犠牲にしても競争力を優先しようという趣旨の金利据え置きではないかと感じます。
（そうでなければ、ここのレンジだけ据え置くという説明は困難です。）

また、「１年固定」では0.2％ともっとも引き上げ幅が大きくなっています。
その他「3年固定」や「5年固定」などでは0.15％の引き上げです。
特に、ここ４～５年の間は「３年固定１％ｷｬﾝﾍﾟｰﾝ金利」で借りた方が大半だと思われますが、こうした既往借入者にとって、３年経過後の金利見直しの「基準金利」がじわじわと着実に上がっていくと、借入者ご本人の負担増は決して小さくはありません。
※例えば、ｷｬﾝﾍﾟｰﾝ期間１％で借りた方の金利が、2.95％に上がるわけで、その場合、毎月返済額は３２％増加します。（融資額1,000万円、35年、元利均等のケースで、毎月返済額28,228円→37,342円）

新規のお客さんの売れ筋商品「10年固定」はできるだけ金利を上げないでがんばる・・・
一方、既に返済中のお客さんの金利見直しの大半を占める「3年固定」では、しっかり収益を確保する・・・
当たり前ですが、そんな構図が透けて見えるように感じるのは、私の邪推ばかりも言えないのではないでしょうか。

○三菱東京UFJ銀行　１１月1日現在の「基準金利」
　　　　　　　　　　11月お借入利率　10月お借入利率　　前月比
当初1年間固定　　　2.400％　　　　　2.200％　　　　　＋０．２％
当初3年間固定　　　 2.950％　　　　　2.800％　　　　　＋０．１５％
当初5年間固定　　　 3.500％　　　　　3.350％　　　　　＋０．１５％
当初10年間固定　　 3.850％　　　　　3.850％　　　　　±０
当初20年間固定　　 4.500％　　　　　4.350％　　　　　＋０．１５％

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