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「権利書」に関する誤解
土地・建物の「権利書」という単語を耳にしたことがある方は多いのではないでしょうか。
「権利書」と聞くと、その書類を持っていること自体が、不動産の所有権を証明する証（あかし）であるかような・・・権利の表彰そのものであるかのごとくに錯覚する方も少なくないようです。（「権利書」という表現自体からして無理はありません。）
例えば、国債とか、電力債とか、株式などのような有価証券については、有価証券（証書化された券面）を「所有」していること自体が、権利の証明であるわけで、
不動産についても、同じように、不動産の「権利書」を「所有」している人が真正な不動産の所有者である・・・
逆に言えば、「権利書」を誰かに奪われてしまったりすれば、不動産の所有権自体も奪われかねない・・・
というような意識を持っている方が少なからずいらっしゃる。
ということだと思います。
ところで、実は、法律上は「権利書」という代物は存在しません。
不動産業界において、ある類の書類が、慣用的に「権利書」と呼ばれているにすぎないのです。
この「権利書」と呼ばれている書類の法律上の正式な名称は「登記済権利証」で、
所有権の登記（所有権保存登記又は所有権移転登記）をした際に、登記所が、登記原因証書として申請に提出された「売買契約書」とか「売渡し証書」などの登記原因証書（売買契約書等）に、登記を行ったという事実を、日付のある朱印を押して証明するものです。
要は、「この売買契約に基づく所有権の登記は完了しました」・・・というようなメモランダムといえます。
そこで、この朱印のある売買契約書等は、法律上は「所有権登記済証」とか「登記済証」などと呼ばれています。
権利書=登記済証の法的意味
実は、この「登記済証」は、爾後、ローンを借りて銀行等の抵当権の設定登記を行う場合や誰か第三者に物件を売買して所有権移転登記を行う場合など、その不動産に関する権利の処分に関する登記申請をする際の「必要添付書類」となります。
したがって、爾後、その不動産の登記申請時に必要な書類であるからこそ「権利書」と呼ばれているのであろうと思います。
仮に、「権利書」を持っている人が、抵当権設定登記や所有権移転登記に応じてくれなければ、登記に必要な「権利書」を登記所に提出することができず、これらの登記ができなくなってしまう・・・
そういう観点での呼び名であろうと思います。
法律上は、登記済権利証を持っていようと持っていまいと、真正な所有者であるかどうかには全く関係がありませんし、登記簿に所有者として登記されていたとしても、実は真正な所有者であることの証にはなりません。
※このあたりの事情は、このブログの「登記」＞「中間省略登記に想う」の記事にも書きましたので、ご参照いただければ幸いです。
「権利書」が無くても代替できる
登記法上は、抵当権設定登記や所有権移転登記時に、必ずしも「権利書」が不可欠な存在であるわけではありません。
「売買契約書に、『登記済み』という印字がなされただけの書類」に、そんなに重要な意味合いは無いのです。
デパートやスーパーの駐車場に車を停めて、サービスカウンターで買物レシートを提示すれば、買物レシートにゴム印を押して２時間の無料駐車券をくれるときの、まさに「レシートのゴム印」・・・「受付済み」ですよ・・・という印に似たような・・・
それが、かなり極端な比喩で申し上げていますが、「登記済権利書」とよばれるものの実態です。
仮に、抵当権設定登記や所有権移転登記をしようとするときに、「登記済証」が無いとすれば無いなりに、そのときは代替手段が用意されています。
具体には、オンライン前の登記では「保証書」と呼ばれる登記手続き・・・今のオンライン登記では 「事前通知」と呼ばれる手続きがそれですが、ここでは詳しい説明は割愛させていただきますが、
要は、別に「権利書」（所有権登記済証）なるものがなくても、何も困ることはない・・・
ということです。
「権利書」を持っている人が真正な所有権者であるわけではない・・・「権利書の所有」と「不動産の所有権」とは関係ないのです。
登記申請オンライン化で権利書がなくなる
実は、以上のお話は、登記所がオンライン化される前の状態におけるご説明で、実は既に徐々に登記所ごとにオンライン化が進められているのですが、
オンライン登記では、登記申請自体が紙ベースではなく電子情報になる関係で、登記原因証書（所有権登記の場合は売買契約書等）の提出がなくなり、代わりに「登記原因証明情報」という、売買契約の内容を証明する電子情報の添付が求められることになります。
この場合、従来のように、「登記しましたよ」という印としての登記原因証書への朱印の記録はできなくなったのです。
即ち、「登記済権利証」自体がなくなったわけです。
新たな権利書=「登記識別情報」
その代わりにどうするか・・・
あなたが申請した登記はちゃんと登記しましたよ！・・・という登記事実の証（あかし）として、登記所が登記権利者に対して「登記識別情報」というパスワードを与えることになりました。
「登記識別情報」というのは１２桁の英数字で表された数列です。
今後、抵当権の登記やら所有権の移転登記やらを行う際には、真正なる所有権登記名義人である証として、登記申請の際に、従来の「登記済権利証」の提出に代えて、「登記識別情報」を申し出る必要があるのです。
つまりは、「本人確認」の「ID」みたいなものですね。
もともと、「権利書」なんて、あってもなくても、実はさして致命的なものではなかったわけで、これまでも「権利書」と呼ぶには些か疑問がありましたが、
登記所のオンライン化で、いよいよ「書類」でさえなくなり、「登記識別情報」という、登記権利者であることの確認のためのパスワードと化してしまうわけです。
※ただ、このパスワード盗まれて、虚偽の登記がなされるようなことになればたいへんなことで、パスワード管理は重要な課題になります。
結果的に、ここ１〜２年のうちに全国の登記所がオンライン化した暁には、「権利書」なるものは、法的に特段の意味がないばかりか、現象的なリアルな存在としても存在しなくなる・・・
「権利書」が事実上、死語になる時代になりました。
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