2006年07月02日の記事一覧 - 詳細表示

火災保険のこと ②

保険金の支払い

　火災などの被害を受けたときは、保険の内容、被害の度合いに応じて保険金が支払われます。

　つまり、保険金＝保険価格（保険を掛けた建物価格）×被害の割合（被害額/建物時価額）で表されます。
　ここでいう「保険価格（保険を掛けた建物価格）」というには、「建物の時価額」ではなく、保険を付ける金額の範囲です。

全損の場合

①時価2,000万円の建物に、2,000万円の保険を付けて、全損になれば、
　保険金支払い＝保険価格2,000万円×被害割合100％＝2,000万円　ということになります。

②時価2,000万円の建物なのに、仮に1,000万円の保険しか掛けていなければ、全損になったとしても
　保険金支払い＝保険価格1,000万円×被害割合100％　＝１,000万円・・・と、当たり前ですが、保険金は1,000万円しか支払われません。
　1,000万円しか掛けていなかったわけですから、これは、ある意味当然のこと・・・

半損の場合

①時価2,000万円で、保険価格を2,000万円メ一杯掛けていて、半損（被害額1,000万円）の場合、
　保険金＝保険価格2,000万円×被害率1/2＝1,000万円です。
　これも分かりやすい。1,000万円の被害に対して、1,000万円の保険金が下りる。

②ところが、時価2,000万円なのに、保険価格を1,000万円しか掛けていなかったときに、半損（被害額1,000万円）の場合は、
　保険金＝保険価格1,000万円×被害率1/2（被害額/建物時価額）＝500万円・・・しか支払われません。

できるだけ時価額いっぱい掛けるべし

　保険価格を1,000万円かけていても、時価に対して半分しか保険を付けていないことになるため、1,000万円の被害が発生しても、保険金はその半分の500万円しか下りないのです。

　「ローン借入額＞建物時価額」のときには、建物時価額めいっぱい・・・つまり保険を付けられるだけ付けることを銀行から求められます。そうすることで、銀行は万一の場合にローンのとりもれ部分を最少に抑えるわけです。

　反対に、「建物時価額＞ローン借入額」のときは、ローン借入者が「借入額以上、時価額以下」の範囲で保険価格を自由に決められるのが一般的だと思います。
　つまり、銀行では、ローンの担保とするわけですから、お客さんがローン借入額以上の保険を掛けてくればいいということです。

　しかしながら、先ほど見たように、時価額一杯まで保険を掛けていないと、保険価格以内の被害であっても、被害額がまるまる保険金で賄われるわけではない・・・
　保険価格に対して、被害割合（被害額/建物時価額）で按分される・・・
　そのため、できるだけ時価額一杯まで保険を付けておくことが大事です。

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火災保険のこと ①

火災保険は住宅ローンの「担保」でもある

　住宅ローンを借りる際には、火災保険を付けることが条件とされます。
　抵当権を設定してある住宅が万一火災等で滅失してしまった場合に、銀行にとっては抵当権がなくなることを意味します。
　そのため、その代わりに住宅の「火災保険金」を「担保」にしてローンを返済してもらうという、銀行側の債権保全策として位置づけられているのです。

火災保険の範囲・・・火災保険で台風などの「風水災」も保険対象になる

　火災保険はいわゆる長期住宅総合火災保険と呼ばれるタイプのもので、火災保険や家財保険がセットになっているものが多いようです。
　銀行によっては、保険会社と提携して、自行の住宅ローンの専用火災保険を用意しているところもあります。
　なお、住宅金融公庫融資を受けている方のための専用の特約火災保険では家財保険は付いていませんので、家財保険をつけたい方は、別途自分でつける必要があります。

　保険会社によって保険内容は違うわけですが、一般的な住宅総合火災保険では、火災による被害だけではなく、台風などの水災、雷、雹などのほか、水漏れ被害（よその住宅への被害を除く）・・・などの一定の被害を受けたときに、保険金が支払われます。

　火災保険金を受け取る権利は、銀行の担保（質権）に入っているケースが多いので、火災などの際に保険会社から支払われる保険金はローンの返済に優先して充てられることとなりますが、
　全損ならともかく、一部損などのように、修繕して引き続きその住宅に住まい続けるような場合には、銀行の承諾を得て保険金を改修工事費に充てることもできます。

　火災保険の対象は建物です。敷地は対象外。
　したがって、住宅2,000万円、土地2,000万円、住宅ローン3,000万円とした場合に、火災保険が掛けられるのは住宅2,000万円の部分だけです。ローン3,000万円が保険の対象額となるわけではありません。

保険料は地域、構造等でまちまち

　火災保険料は、地域、建物の構造、保険金支払いの期間に応じて異なります。
　例えば、東京（世田谷区等）、耐火構造、35年長期一括で、約５万円の保険料がかかります。
　これが、木造となると、一気に15万円に跳ね上がります。
　木造と耐火構造では、それだけ火災にあった際の被害の大きさに違いがあるからです。

　保険料の支払いは、毎年払い、３年ごと更新、５年ごと更新、１０年後と更新、25年～35年など長期一括前払い・・・などの支払方法があり、長期の期間分をまとめて支払うほど保険料が割引になります。

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保証料の意味・・・

万一の場合に保証会社が代位弁済

　一般に、住宅ローンを借り入れるに際しては、保証会社に保証を委託することがローンの条件とされています。
　つまり、保証会社に対して保証料を支払って保証人になってもらうことで、将来、万一、自分がローン返済を継続することが困難になったときに、保証会社が自分に代わってローン残額を一括して返済してくれる（代位弁済）・・・という仕組みです。

代位弁済後は保証会社へ返済する義務が残る

　でも、自分に代わって保証会社が代位弁済してくれるからといって、安心してはいけません。
　本人の代わりに代位弁済した保証会社は、その後、本人に対してその代位弁済した額を本人に対して請求する権利（求償権）を取得し、多くの場合、抵当権の実行（住宅・土地の競売）がなされます。

　つまり、取り立てる主体が銀行から保証会社に代わるだけ・・・で
　満足するのは銀行だけです。

　ローン借入者の借金は、完済するか、破産（免責）するまで残り続けるわけです。

保証料支払いは「外枠方式」と「内枠方式」の２種類

　多くの銀行では、次の２種類の保証料支払い方式を用意しています。

①保証料外枠方式
　ローン借入時に一括して保証会社に所定の保証料を支払う方式です。保証料の額は、借入者の年収や返済年数などによって異なりますが、大雑把に申し上げて、融資額の約２％程度と考えておけばいいと思います。融資額1,000万円だと、保証料は約20万円。

②保証料内枠方式
　ローン借入時に一括して保証料の支払いをするのではなく、融資金利に保証料外枠方式に比べて保証料分を上乗せする方法です。（0.2％程度高くなることが多いようです。）

　このように、銀行ローンの融資金利を比較する場合は、保証料外枠方式の金利なのか、内枠方式の金利なのかによって意味が違ってきますので、どちらの金利なのかをよく確かめることが必要です。

銀行子会社の保証会社は「自分で自分に保証」している？

　なお、保証会社は、銀行の連結決算対象となる銀行の子会社であるケースが多いようです。
　もちろん、子会社ではなく、独立系の保証会社を使っている銀行や信用金庫などもたくさんありますが・・・

　「連結」という決算処理が一般的になる以前は、子会社である保証会社は親銀行と独立した決算になっていましたから、万一の場合に銀行が保証会社から代位弁済を受けることは、銀行にとって不良債権を回収するという意味がありました。

　しかし、連結対象になってしまうと、同じ銀行内部の保証部門勘定から融資部門勘定へ代位弁済額を付け替えているのと同じ程度の意味しか持たなくなってきました。仮に不良債権を代位弁済したとしても、その不良債権は「連結」によって銀行の決算書に残り続けるからです。

　つまり、最近は、銀行にとって子会社方式の「保証会社」による「保証」の意味がなくなってきた・・・ということです。
　借入者が不良債権化した場合に、自分で自分に代位弁済するということになりますから、それがいったいどういう意味を持つのか・・・
　そのような保証会社は、単に、銀行の不良債権回収のための専門セクションにしか過ぎないわけです。

　そういう「保証」に、借入者から少なからぬ保証料支払いを求めるということが、どの程度消費者に対して説得力を持ちうるか疑問になってきました。

最近は「保証不要」の銀行が

　そのため、最近、一部の銀行では、保証会社の保証を融資の条件からはずすところが出てき始めています。

　また、多くの金融機関から提供されている住宅金融公庫との提携ローン「フラット３５」というタイプのローンでも保証会社の保証はいりません。
　こういうローンでは、保証料相当分のコスト（不良債権の貸倒れ引当て等）が融資金利に含まれているわけです。

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団体信用生命保険とは？

「団信」は、家族のため、銀行のため

　団体信用生命保険は、住宅ローンの借入者が不幸にして亡くなったり、高度障害状態になった場合に、その時点の住宅ローンの残債務を保険金で完済する保険です。

　多くの銀行では、融資の条件として団体信用生命保険に加入することを義務付けています。
　ローン借入者が死亡すると、遺族が相続放棄しない限り債務を相続して返済を継続すべきこととなりますが、残された遺族には返済能力がない場合が少なくありません。
　そこで、この死亡保険金でローンを完済させることで、遺族の無用な負担をなくすことができるだけでなく、銀行にとっても不良債権化させることなく確実な回収を図ることができるのです。

一定の病歴・健康状態　→　団信加入拒絶　→　住宅ローン借入不能

　多くの銀行がローン借入れの条件として団体信用生命保険への加入を義務付けていますが、最近は、保険料を「銀行負担」とするところが一般的になってきました。つまりは、保険料分のコストはローンの金利の中に含まれているということです。

　ところで、団体信用生命保険への加入がローンの条件であるということは、言い方を変えれば、健康状態が芳しくないために団体信用生命保険に加入できない人・・・保険加入を保険会社から断られてしまう人・・・は、銀行から住宅ローンを借り入れることができないということになります。

※なお、多くの金融機関で提供している住宅金融公庫との提携ローン「フラット３５」では、団体信用生命保険の加入は義務付けられていない一方、保険料は「借入者負担」とされています。したがって、毎年、ローン残高に応じて一定の保険料を支払うこととなります。このタイプのローンでは、保険に加入できなくても住宅ローン借入れの支障にはなりません。

病歴等は正しく申告を

　つまり、団体信用生命保険には、保険料さえ支払えば誰でも加入できるというものではありません。
　加入申込みの際、通常は医師の診断書の添付までは求められませんが、「告知書」と呼ばれる書類・・・告知書の記入日現在および過去の健康状態などについて事実を記載して提出し、これに基づいて保険会社が保険加入の可否を判定することとなります。
　死亡の確率が高い一定の病歴や治療を受けている場合、加入審査で診断書の提出を求められたり、審査ではねられる（拒絶される）ことになります。特に内臓疾患は厳しいようです。

　なお、「告知書」で、自分の病歴や症状などを正しく告げなかったり、又は事実でないことを告げたような場合には、死亡等による保険金の支払いに際しての保険会社の審査が通らず（「免責」とされて）、保険金が支払われないことがあります。

　最近は、自殺で亡くなる方が毎年３万人以上と、交通事故による死者の３～４倍に上っていますが、
自殺による死亡の場合でも、保険開始日（資金受取日）から１年を超えた時点での自殺の場合には保険金が支払われる商品が一般的です。

住宅ローンあれこれ

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