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いざというときの「頭金」の効用
住宅取得の際には「頭金」を最低でも購入価格の2割程度は用意すべきだと一般に言われます。
これには大きくは次の３つの観点があると思います。
�―斬陬蹇璽鵑鮗擇蠅晋紊猟拘�の返済に耐えられるだけの返済能力の蓋然性が、住宅取得前の「計画的な貯蓄」という形で、ある程度実証できる材料になりうること
�◆崙�金」が多ければ多いほど借入額を減らせ、住宅ローンの返済負担率を低くすることができるので、長期にわたる返済期間に発生しうる家族の病気など不測の事態に対する耐性を確保しやすいこと
��また、将来、住宅を売却することになった場合には当初の頭金が多いほど（ローンが少ないほど）、売却代金で住宅ローン残高を返済した場合にローンが残らず、売却をスムーズに進めることができる可能性が高くなること
特に、この３点目の問題は、物件の「買替え」を考えるときや、ローン返済が困難となってきたようなときにかなり深刻な問題となります。
完済しないと、売りたくても物件売却ができない
(物件の買替えをしようとする場合)
物件を売るには、抵当権がついたままでは売れません。抵当権を抹消しないと、買ってくれる人はいないのです。
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抵当権を抹消するには、ローンを完済する必要がありますが、
「物件売却価格＜ローン残高」の場合には、物件売却代金でローンを完済することができないので、抵当権者が抵当権抹消に応じてくれません。
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つまり、ローンを完済して抵当権を抹消できなければ、物件を売りたくても売ることができない・・・ということです。
(返済が苦しくなって住宅を手放そうとするような場合)
返済が苦しくなったために、いっそのこと物件を売却して売却代金をローン返済に充てようとする場合、物件売却代金をローン返済に充ててもなおローンが残るときは、自分の判断だけで物件を売却することはできません。
上述の「物件の買換え」の場合と同じ理屈で、抵当権を抹消することができなければ住宅を手放すことすらできず、借金地獄から逃げられない・・・ということになってしまいます。
つまり、物件売却代金でローンを完済できるなら抵当権者（銀行等の債権者）も売却に同意してくれますが（売却代金によるローン返済と引き換えに抵当権抹消に応じてくれますが）、
一方、売却代金ではローン返済に足りず、ローンを完済できる見通しがなければ、抵当権者は、簡単には、物件の売却（≒抵当権の抹消）には応じてくれまないのです。
「返済が少し苦しいから・・・いっそのこと売却したい」･･･という程度であれば、抵当権者はなかなか売却（≒抵当権抹消）には応じてくれないと思います。
「不良債権」回収なら、未完済売却に銀行も同意
ただ、銀行にとって「不良債権の回収」という法的な最終の回収局面となれば話は別です。
「競売」で安く買い叩かれるよりは、「任意売却」によって少しでも高く売れて債権が少しでも多く回収できるなら、例え完済してもらえなくても抵当権の抹消に応じてくれる場合があります。
これは、銀行にとって、「ローン破綻」・・・不良債権としての最終的な回収方策であって、
債務者としても残りのローン残高を引き続き一括返済すべき義務が残りますし、仮に残額を一括返済できなければ「破産」も含めて覚悟しなければならない・・・最後の最後の手段です。
※また、抵当権者が複数いる場合に、売却代金では第一順位の抵当権者のローン返済の一部にしか充てられず、第二順位以下の抵当権者のローン返済に回せる価格で売れないときはさらに大変になります。
この場合の取扱いについては、改めて、別の記事で書きたいと思います。
※なお、売却代金などでローンを完済できる場合は、それはもとよりローン破綻ではなく、「単なる」自然体の物件売却とローン完済という位置づけです。
物件売却代金などでローンを完済できるのかどうかで、天と地ほどの違いが生じかねないのです。
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