|
「公図」って？
「公図」（こうず）とは、登記所（法務局）に備え付けている土地の図面です。
ある一定のエリアに所在する土地の地番（筆）ごとの位置・形状・隣地との境界線が示されています。
仮に、この土地の地図がないとどうなるか・・・
土地の登記簿には、所在地番、地積（面積）、地目（宅地、田畑、山林、雑種地などの土地の用途・利用状況）、所有者やその他の権利の設定状況などが記載されていますが、登記簿の地番だけで、その土地の位置、形状、隣地との境界線などを特定しようとしても、それは不可能です。
登記簿に記載されている地番の土地が、地図の中でどの位置に、どんな形状で存在しているのか、隣地との境界線はどうなっているのかを示す地図があって初めてその土地が特定できるわけです。
そのため、登記所には古くから「公図」が備えられて、閲覧に供されているのです。
「公図」は「公」（おおやけ）ではない。
しかし、その「公図」というのが、実はかなりアバウトな「参考資料」に過ぎないというから驚きです。
実は、「公図」は、明治初期の地租改正の際に、全国の土地の測量を行った地図がベースになっており、それをもとに、その後の分筆や合筆などの際に、手を加えたものが今日に至っています。
※ 分筆 → ひとつの地番の土地を複数の地番の土地に分割すること
合筆 → 複数の地番の土地をひとつの地番の土地にまとめること
明治期の地租改正においては、測量技術の問題に加え、税金を安く済ませるため、実際の面積よりも狭く測ろうとして、「縄伸び」といって測量のための「縄を伸ばして」測るというようなことも行われたようで、公図の位置・形状・隣地境界などの「信頼性」は必ずしも高くないのが実状です。
そのため、昭和35年の不動産登記法の改正において、以後、全国の土地の地番のひとつひとつについて市町村が正確な測量をやり直し、正確な「地図」を作成しなおして登記所に備え付けることとされました。
その際、それまで使われていた明治時代以来の「公図」は、その正確な地図ができるまでの間の暫定的な利用のために「地図に準ずるもの」として引き続き登記所に備えるとされたものの、法的な位置づけが格下げされたのです。
※国土調査に基づき作成される正確な地図のことを不動産登記法の根拠条文から「14条1項地図」と、旧来からの「公図」のことを同じく「14条4項」地図とも呼びます。
「地籍調査」はなかなか進まない。
正確な地図を作る作業は国土調査法に基づく「地籍調査」と呼ばれるもので、市町村が、土地の所有者、隣地の所有者などの利害関係者の立会いを求めて、地番ごとの土地の位置、隣地との境界線を現地で確定し、それに基づき確定測量を行って正確な地図を作っていく作業です。
実は、これがなかなか進まない。
法改正から約50年経って、未だに全国の土地の約半分しかこの地籍調査が終わっていないそうです。
ということは、依然としてそれらの土地については正確な「14条1項地図」が無いため、「参考暫定資料」に過ぎない「公図」を頼りにしているというわけです。
地籍調査は地味な仕事ですし、お金も時間も掛かるのは予想されるとおりで、市町村もそれなりに努力はしているようですが、特に土地が込み合っていて権利関係が複雑な都市部においては遅々として進んでいない実態にあるようです。
すべての土地の地籍調査が完了し、登記所備え付けの土地の地図が信頼できる「14条1項地図」に入れ替わるまで、さらに数十年が必要だということかもしれません。
※もちろん、徐々に法律に基づく正確な地図の備え付けが増えていくわけですが・・・
「公図」が実態とずれていると・・・
「公図」に記載されている土地の形状や隣地境界線が実態とずれていることは珍しくないわけですが、その場合どのような影響が生じるか・・・
土地の売買や相続などの際や、住宅などの建築物を建てようとする際には、土地の測量を行い、実際の土地の図面を作成し、面積を実測したりすることになるわけですが、隣地所有者などとの間で境界線をめぐって争いが生じやすくなります。
これまでは、特段、どこが境界かなど意識したことが無くても、いざ境界を確定する段になると、例えば、塀の中間線が境界なんだとか、いや内側のはずだとか、逆に塀が無い部分などはここまでが自分の土地のはずだとか・・・いろいろと揉めごとの種になりえます。
国土交通省の調査では、都市部の約６割において、１m以上の境界線のズレが存在するとか・・・
なお、都市部について、どの程度のズレが予想されるかについて、国土交通省のHPでおおまかな公表をしています。
■国土交通省HP「都市部における公図と現況のずれ公表システム」
→ http://www.land.mlit.go.jp/Kouzu_zure/index.html
「筆界未定地」（ひっかいみていち）
ところで、国土調査において、隣地所有者などとの間で境界線について争いがあり、境界が画定できなかった土地などはどうなるか・・・
それらの境界線について争いのある複数の地番の土地は「14条1項地図」においては、境界線が表示されない状態でひとまとめに表記され、地番が連記される状態になります。
これを「筆界未定地」（ひっかいみていち）と呼びます。
筆界未定地は、隣地との境界線が未確定なので、そのままの状態でそのなかの地番の土地を分筆したり合筆したりしようとしてもできません。
隣地所有者などとの間で境界線を確定し、確定測量の上、登記所に申し出て筆界未定地の土地の境界を画定した正確な「14条1項地図」を一旦作成し、地番ごとの地積（面積）の更正登記などを行う必要があります。
それにしても・・・
それにしても、「公図」はそれくらい信頼できない代物だということは、普段、不動産登記にかかわらない方には信じられないことではないでしょうか。
それくらい、確かそうなことが確かでない・・・日本の現状です。
|
コメント（2）
