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佐賀銀行の 超長期固定金利住宅ローン（ハイブリッド型）
佐賀銀行では、これまで住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）との提携ローンである「フラット35」で35年固定ローンを提供していますが、新たに、７月から、銀行独自の35年の長期固定ローンを始める由。
新聞報道によれば、来月実行分の金利水準は今月末の金利情勢を見て決定することになりますが、「年3.23―3.41％程度になる見込み」とのことです。
なお、新聞報道では明確ではありませんが保証料も別途かかるでしょうから、仮にその分を金利換算で0.2％程度上乗せするとすれば3.4％−3.6％の水準になり、保証料が掛からない同行の「フラット35」の今月の3.22％に比べるとやや高めに設定されるようです。
※ただ、実際には「フラット35」の金利水準との平仄は取ることになると想定しますが･･･
銀行では「35年固定」を出しにくい
通常、銀行では、普通預金や数年の定期預金を中心に資金を調達しており、こうした比較的短期の資金を基にして、３５年もの長期の住宅ローンを全期間固定金利で融資するのは極めて金利リスクが高いため、銀行では、従来、変動金利ローンや２〜３年の短期固定を中心に住宅ローンを展開してきました。
例えば、将来、市場金利が上昇すると、銀行が預金者に対して支払う利息は増加します。
一方、住宅ローンを現在の金利水準で35年間固定してしまうと、将来の金利水準が上がろうとも、ローン返済から得られる利息収入は向こう35年間固定されてしまうことになります。
そうすると、将来の金利上昇に伴って、預金者へ支払う利息が増加するものの、ローンから得られる利息収入は増えない・・・その結果、逆ザヤが生じてしまうリスクを抱えてしまうことになるのです。
※ 資金の調達コストと運用コスとの逆ザヤだけでなく、事務コストも含めた事業運営上の逆ザヤ（赤字）が生じるリスクを含みます。
構図を単純化して考えれば、例えば、３年固定ローンで運用（融資）するための資金は３年定期預金で調達する・・・というように、資金調達と資金運用の期間をマッチさせ、金利差を予め確定させておけば、将来の金利変動による収支の不確定性を排除することができることになります。
そのように、調達資金と運用資金の「期間」と「金利」によるミスマッチや損失が出来るだけ生じないようにしてリスク管理をしていくことを「ALM」（資産と負債の総合管理）と呼んで、銀行業態では特にそのような分析と実践が強く求められ、金融庁による検査でも銀行の健全経営の基本事項として点検が行われているのです。
ところで、それでは、銀行が35年固定金利の住宅ローンで運用しようとする場合に、その原資として35年の長期資金を固定金利で調達できる手段があるでしょうか。
実はその手段は「証券化」などの手段に限られているとともに、それなりのコストが伴います。
住宅金融支援機構提携の「フラット35」や大手都市銀行においては、住宅ローンの証券化手法を使って、住宅ローンを機関投資家へ謂わば「売却」し、（正確には、住宅ローン債権そのものを売却するのではなく、住宅ローン債権から返済金を受け取る権利を売却し）、将来の金利変動に伴うリスクを投資家へ転嫁して、銀行自らのリスクを回避するという手法で、35年固定金利を実現しているのです。
○このブログの参照記事「住宅ローン債権の証券化」
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/14867349.html
佐賀銀行の「ハイブリッド型」？？？
それでは、佐賀銀行では、どのようにして35年固定を実現しようとしているのでしょう？
新聞報道や同行のホームページによれば、国内銀行で初めての取り組みという「ハイブリッド型」の仕組みを活用するとのこと。
残念ながら、同行のホームページで「ハイブリッド型」の仕組みの絵を眺めても、その詳細が良く分からないのですが、大まかには、固定金利の住宅ローン債権を銀行の資産から切り離して信託銀行へ「信託」し、その債権の運用で得られる利ざやや運用利息を「変動金利」ベースで受け取るように仕組むことで、銀行としては、固定金利ローンではなく、あたかも変動金利で融資したのと同様の状態を確保する・・・
そうすれば、銀行とすれば、短期の預金など変動金利で調達した原資を基に、変動金利で住宅ローンを融資するのと同じことになって、将来の金利変動リスクは被らない・・・ということのようです。
ただ、どのようにすれば、信託した固定金利ローンの運用益を変動金利ベースに転換できるのかの詳細は説明されておらず、残念ながら私には理解できませんでした。
■NIKKEI NET 九州版 (2007.6.21)
佐賀銀、35年固定金利の住宅ローン
佐賀銀行は7月2日から、最長で35年間固定金利となる住宅ローンの取り扱いを開始する。同行が信託銀行との信託契約により金利変動をリスクヘッジする「ハイブリッド型」を採用することで、長期間の金利固定を実現した。「同型の長期固定金利の住宅ローン商品は国内で初めて」（同行）という。
ハイブリッド型とは、佐賀銀が信託銀行に対して住宅ローン債権を信託し、運用利息や金利の利ざやを佐賀銀が受け取る仕組み。銀行間では変動金利がベースとなるものの、利息や利ざやを佐賀銀が受け取ることで金利変動のリスクをヘッジするため、住宅ローン顧客は長期間の固定金利でローンを利用できる。
具体的な固定金利は金利情勢を見て今月27日ごろ決定するが、年3.23―3.41％程度になる見込み。
販売する住宅ローンは「さぎん住宅ローン借換」「さぎん住宅ローンあっとほー夢」の二種類。35年または25年の全期間固定金利コースのほか、特約期間付きの25年固定金利コースも設定する。
35年固定金利の取組み
今回の佐賀銀行の35年固定ローンの新商品化の動きは、福岡銀行の攻勢を睨んでのことではないでしょうか。
現在は、九州に限らず、全国で「10年固定」が売れ筋の中心・・・銀行からすれば売り込みの中心商品として競争商品になっていますが、35年固定の需要シフトも徐々に進んでおり、福岡銀行では１年以上前から「フラット35」とは別に、銀行独自の３５年固定商品を持って一定の需要を取り込んでいるようです。
上述のように、銀行では「35年固定」のように銀行にとっての金利リスクが高い商品を出すのは難しいため、現在、「フラット35」以外に銀行独自で「３５年固定ローン」を出している銀行は、実はさほど多くはありません。
主だった銀行のホームページを調べて見ると、次の銀行で35年固定ローンを出していることが確認できます。
ただ、全銀行を調べたわけではありませんから、もちろん、ほかにも35年固定を出しているところはあるはずです。
■35年固定ローン商品を出している主な銀行
※ 金利は2007年6月時点のもので、いずれも基準金利ではなく優遇金利適用の場合の水準。なお、段階金利は当初10年と11年目以降の金利。
○「フラット35」（提携各行） 2.821％〜3.420％ 平均金利3.077％ ※保証料不要
○三井住友 ３．２０％
○みずほ銀行 ３．３０％
○中央三井信託銀行 ３．１９％
○新生銀行 ３．１０％
○ソニー銀行 ２．９５４％（０．９％優遇適用の場合）
○横浜銀行 ３．１８％
○大垣共立銀行 ３．１０％（19年9月30日申込みまでの期間限定キャンペーン）
○山陰合同銀行 段階金利３．００％−３．７％
○中国銀行 ３．１０％、（段階金利型２．８５％−３．５５％）
○愛媛銀行 ２．９５％
○山口銀行 段階金利 ２．８５％−３．００％（19年6月30日申込みまでの期間限定キャンペーン）
○福岡銀行 ３．２５％
○佐賀銀行 ？？？
銀行の金利競争の展開は？？？
もちろん、これで全部ではありませんが、このように概観してみると、35年固定ローンを出せるだけの体力や金融技術的なノウハウ・コスト低減力がありそうな都市銀行等はともかくとして、地方銀行で35年固定を出しているのは西日本の銀行に偏っています。
特に、中・四国、九州において35年固定の競争が激しいようです。
今回の佐賀銀行の動きで、九州において追随の動きが今後出てくるのかどうか･･･十八、肥後、大分、宮崎、鹿児島の各地銀がどう動くのか動かないのか･･･興味があるところです。
ところで、今回の佐賀銀行は「ハイブリッド型」で金利リスクを回避するとのことですが、証券化等の手法で金利リスクをヘッジできているであろう都市銀行等はともかく、そのほかの銀行はどのようにして金利リスクをヘッジしているのか（していないのか？）、よけいなお世話ながら、正直心配です。
比較事例として、例えば、地銀で最も住宅ローンに傾斜している「スルガ銀行」では、同行の貸出資産の実に６割が住宅ローンで占められていますが（平均的な地銀では25％−30％程度）、同行での住宅ローンの金利タイプは、基本的に「変動金利」、「３年固定」、「５年固定」の３種類で、「フラット35」を除き、金利リスクの高い長期の固定ローンは出していません。（女性向けの商品だけ「10年固定」が用意されています。）
長期間にわたり資金を寝かせてしまう住宅ローンの貸出資産がこれだけ大きくなると、安易に長期の固定金利ローンを出すのは難しく、銀行としては将来の金利リスクをよほど慎重に考えなければならないという証なのかもしれません。
三菱東京UFJ銀行では、35年固定の独自商品を持っていませんが、「フラット35（保証型）」を展開する方向で独自性を出した動きに出ています。
こうしたベクトルも、今後の動き方のひとつとして他行にも波及していくことが考えられます。（ただし、自行自身で「証券化」できるだけの体力、コスト競争力が必要ですが･･･）
○このブログの参照記事 「保証型フラット35で借り換えローンが利用可能に！」
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/30699533.html
銀行間の金利競争は利用者にとって望ましいことではありますが、一方で、採算を度外視したり、将来の金利リスクに目をつぶった競争は、預金を預かり、決済機能という極めて公益性の高い事業を営んでいる金融機関の健全経営を確保する観点で、一定の節度をもったリーズナブルな競争であってほしいものだと願います。
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