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既存不適格建築物
住宅、マンション、オフィスビルなどの建築物を建てようとするときは、建築基準法、都市計画法、地方公共団体の建築・景観条例など、さまざまな建築関係法令に適合させる必要があります。
※建築物の建築に際しては、指定確認検査機関から「建築基準法適合判定」を受けて建築しなければなりません。具体には、建築工事前に図面審査を受け（検査機関に図面を提出して「確認済証」を取得し）、工事完了時には現場の検査を受ける（工事完了検査を受けて「検査済証」を取得する）必要があります。
ところが、そのようにきちんと建築関係法令に則って適法な手続きを経て建築された建築物でも、その後、建築基準法や都市計画法などの建築関係法令が改正されたり、都市計画法に基づく地域地区の指定が変更されたりすると、結果的に、その建築物が新しい法令の基準に適合しない状態に置かれることがあります。
このような状態にある建築物のことを「既存不適格建築物」と呼びます。
ただ、この「既存不適格建築物」は、もともと適法に建築されたわけで、意図せずして法令違反になったのであって、建てられた当初から法令違反にあった「違法建築物」とは全く異なります。
「違法建築物」は法令に違反しているため、極端な事例では、行政から除却命令や是正命令を受けたりすることもありますが、「既存不適格建築物」は適法に建てられたものですので、当面、そのままで使用する分には問題はありません。
「既存不適格建築物」は建替え・増改築が問題
このように、「既存不適格建築物」は、当面、そのままの状態で建物を利用するうえでは問題はありませんが、建て替えや増改築をする場合には、改正後の新しい法律の規定に合わせなければならないことになります。
その結果、場合によっては、再建築できる建物の床面積が従前の建物よりも小さくなったり、場合によっては建築自体ができなくなることもあり得ます。
特にマンションの建替えで最も問題となっているのが、1968年の建築基準法改正で導入された都市計画法上の「容積率」規制です。
「容積率」というのは、「建築物の延べ床面積」／「敷地面積」の比率を百分比で表したもので、敷地面積の何倍までの延べ床面積の建物が建てられるかの制限です。
商業地区なら○○○％までとか、住居系地域なら○○％までなどと、都市計画の地域ゾーニングに応じて、建てられる建物の容積（ボリューム）を制限するものです。
※因みに、建物が敷地面積の平面の何％を覆っているかという指標を「建蔽率」（けんぺいりつ）といい、これも都市計画の地域地区ごとに建てられる上限の率が定められています。
容積率の制限を導入するまでは、建物の高さによる制限のみだったため、その当時建てられた建物の中には現在の地域地区に応じて指定された容積率を超えているものが少なくありません。
そのため、その建物を今建替えしようとすると、建物の延べ床面積を現時点で許容された容積率以下に抑えなければならないため、現存の建物より小さなものしか建て替えられないということになって、結果的に、建替えを断念せざるを得ないケースも少なくないようです。
■建設新聞社 神奈川 （2007/６/28）
既存不適格マンション再生へ支援 横浜市
横浜市は、建物の容積率や高さが現行の都市計画の規制をオーバーしており、老朽化しても建て替えなどが難しい「既存不適格マンション」の再生に向けた支援に乗り出す。２００７年度上半期をめどに、市内にある該当物件の実態調査を外部に委託し、再生に向けた方向性を年内に確定させたい考え。08年度以降、具体的な施策の整理や、どの程度の支援（救済措置）が可能かといった本格的な対策の検討に入る。
既存不適格マンションは、１９７３年にあった用途地域の大幅な見直しなどにより、土地の用途が、分譲時の「商業系」や「工業系」から、容積率の制限が厳しい「住居系」に変更された結果、容積超過になったものや、高度地区の指定によって高さ超過となったもの。
容積率の引き下げや高度地区の指定によって建物の規模を規制する「ダウンゾーニング」は、地域の住環境改善を狙った土地利用施策。しかし、これらの規制によって既存不適格となったマンションの再生方法については、住環境につながる問題であるにもかかわらず、これまで具体的な対策の検討が行われてこなかった。
73年の用途地域の見直し以前に建てられた建物は、完成から30年以上が経過、老朽化が進んでいる。現在と同じ規模での建て替えや大規模改修ができないため、再生に向けた居住者間の合意形成が進まず、今後、マンションがスラム化する可能性がある。建て替えが必要な時期になっても適切な更新ができずに建物の劣化が進行した場合、居住者だけでなく周辺地域にも悪影響を与えるおそれもある。
そこで同市ではまず、市内にある該当物件の実態調査を行い、対策を検討することにした。
数年前に行った別の調査では、市内には１９０〜２００棟の既存不適格マンションがあることが分かっている。こうした建物の老朽化対策と住民の合意形成をどう両立させるかが取り組みのポイントとなりそうだ。
既存不適格の主な要因は建物の容積率や高さなど。07年度上半期をめどに外部委託する実態調査では、個別の課題を整理し、どういった要件が現行制度に合致していないのかをパターン化。年内をめどに再生方策の方向を固める。こうした取り組みを踏まえて08年度から具体的な支援施策の検討に入る考え。
耐震改修工事をする際は、他の既存不適格要件の是正は不要
また、建て替えに限らず、増改築や一定の大規模修繕をしようとすれば、建物全体を現時点の法令に適合するように対応しなければならなくなるため、増改築に手をつけられないようなケースも出てきます。
例えば、上記のような「容積率オーバー」のマンションで、建築基準法の適合判定手続きを要する一定の「大規模な耐震改修工事」をしようとするときには、耐震改修工事をするだけではなくて、この際、「容積率」も現行規定の枠内に抑えなければ違反建築物になってしまう･･･そうならないためには建物の一部を壊して延べ床面積を小さくしなければ合格しないという問題を抱えることになってしまいます。
しかし、そんなことでは耐震改修工事が全く進まなくなってしまいかねない矛盾に陥ってしまいますので、特例として、耐震改修工事を行うときだけは、その他の既存不適格要件の是正は免除されることになっています。
（続く）
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