2007年07月15日の記事一覧 - 詳細表示

破格の１０年固定

破格の１０年固定１．８８％

　金利の上昇傾向を受け、多くの銀行で住宅ローンの戦略商品の位置づけを10年固定中心から、徐々に20年、全期間固定へと、より長期の固定期間商品へ移しつつある中、
　これまで北陸地域の地銀間の住宅ローン競争で出遅れていた富山第一銀行では、４月から９月末までの期間限定特別金利「１０年固定１．８８％」の超破格金利商品を武器に、巻き返しを図っている由。

　１０年固定で1.88％の水準というのは、他行の２％台半ばを圧倒的に引き離しており、同行ではこの商品でローン実績を伸ばしているようです。

■富山第一銀行
　特別金利プレミアム（１０年固定基準金利　３．０％→　１．８８％）
　※特別金利設定期間　　平成19年4月13日～平成19年9月30日まで

（参考　地方銀行）※金利はいずれも現時点（７月実行）のものを掲載
　■北國銀行
　　「ラ・メゾン」最優遇金利（１０年固定基準金利　３．４％→　２．４％）
　■北陸銀行
　　「夢ホーム」優遇金利（１０年固定基準金利　２．９５％→　２．６％）
　■福井銀行
　　「タクロー」最優遇金利（１０年固定基準金利　３．８％→　２．８％）　

（参考　都市銀行）※金利はいずれも現時点（７月実行）のものを掲載
　■三菱東京UFJ銀行
　　「最初に大きな優遇コース」（１０年固定基準金利　４．２％→　２．５５％）　
　■三井住友銀行
　　「最初に大きな優遇ローン」（１０年固定基準金利　４．０５％→　２．５５％）　
　■みずほ銀行
　　「当初期間優遇プラン」（１０年固定基準金利　４．１５％→　２．６５％）　

銀行には厳しい「大競争」時代

　金利を下げればローン実績が伸びるというのは、「金利」が商品性の中核を占める住宅ローンにおいては、ある意味、当然といえば当然のことです。

　銀行にとってみれば、「競争」の中で、資金調達コスト、人件費、店舗、システム等の営業コスト、貸倒れなどの信用コスト等を前提として、さらにいくらの収益を乗せて、結果、どの程度の金利水準で住宅ローンを出せるのか・・・
　また、その金利水準で他行との競争上、優位に立って、お客さんがローンを利用してくれるのかどうか・・・ということに尽きます。
　
　ただ、資金調達コストだけを考えても、国が、国の信用力で借りる「１０年国債」でさえ、昨今の金利水準は１．９％強。
　民間企業なら、一般に、国よりは信用力が弱いと考えられるので、同じ１０年債を発行しようとすれば、企業の信用力に応じて国債よりも幾分高くなるはずです（信用リスクプレミアム）。

（参考）このブログに書いた住宅ローンの金利に関する記事
○「金利の構成要素」　
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/21015598.html
○「基準金利の裏側」
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/21228750.html

　さらに、１０年固定ローンであれば、現時点のコストだけではなく、将来１０年間に変動する資金調達金利上昇コストも織り込まなければなりません。

　そうした資金調達コストに加えて、１％台半ばにも及ぶ人件費・店舗等の営業経費や信用コストを上乗せしていくと、各行の１０年固定の現行の基準金利４％前後の水準はかなり合理的な水準であるともいえるわけで･･･

　そんなことを、つらつらと思いいたせば、正直、１０年固定１．８８％というのは、破格も破格・・・超破格の商品といえるのではないでしょうか。

　利用者にとってはありがたい超低金利ですが、銀行間の住宅ローン金利競争は、もはや薄利多売の「チキンレース」を超え始め、スーパーマーケットにおけるティッシュや卵や食用油のような超目玉客寄せ大セール商品になりつつあるのでしょうか。

※余談ですが、これらスーパーの目玉商品も、原油等の資源高騰やそれにつられてのエタノール増産のためのコーン需要の高まりなどの影響で、徐々にセール商品の定番から外れつつあるようですが・・・

　ただ、厳しい金利競争とはいえ、さすがに、この域に達すると追随する銀行もなかなか出てきにくいようですね。　
　つくづく、護送船団方式の時代には思いもつかなかった、銀行には厳しい大競争時代です。

（注）この記事は、個性派商品として特徴のある商品をご紹介するにとどまり、筆者としてこのローン商品を推奨する意図ではありませんし、反対に批判する意図でもありません。記事の内容はあくまでも筆者の心象を中心に記載しているものです。また商品性については筆者の理解にのみ基づき記述しており、商品性に関して筆者の誤解に基づく記述があるかも知れません。万一、そのような誤りがあっても、その損害の責は負いかねますので、恐れ入りますが、ご自分で改めて金融機関のホームページや商品説明書で内容をご確認いただきますようお願いいたします。

（以下、2007.8.4に追加記載）
■ＮＩＫＫＥＩ　ＮＥＴ（北陸）（2007.8.4）
　富山第一銀の住宅ローン金利優遇に衝撃広がる
　北陸地区の金融機関に、富山第一銀行が4月から始めた住宅ローンの金利優遇キャンペーンの衝撃が広がっている。10年間の固定で年利1.88％。全国的に見ても最低水準だ。住宅ローン拡大と顧客基盤を強化するのが狙いで、融資実績も急伸。他行も実際に貸し出す際、設定よりさらに金利引き下げを余儀なくされるケースが出ている。ただ、金利先高観が漂う中「消耗戦」になりかねず、同行の動きに警戒感を強めている。
　「驚きとしか言いようがない……」。富山第一銀行が4月半ばに始めた低金利キャンペーン。富山市内の銀行の支店長は競争の厳しさにため息を漏らす。1年前に3.4％だった10年固定の最優遇金利に比べ、キャンペーン金利は1.5％余り低い。従来はライバル行に比べ高かった金利水準を見直し、一転して攻勢に転じている。
　あえて低水準の金利を設定し、打って出た狙いは新規客を獲得し、リテール（小口金融）を強化することにある。いったん融資で関係を築き、そのつながりを保とうとする試みだ。

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【フラット３５】Ｓ

【フラット３５】Ｓ（読み方：ふらっとさんじゅうご・えす）

　【フラット３５】というのは、銀行などが住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）と提携して販売する全期間固定ローンです。
　その商品に、【フラット３５】Ｓという派生商品があります。

　この「Ｓ」というのは、「優良住宅取得支援制度」という一定の良質な住宅に対する金利優遇制度で、住宅金融支援機構のHPによれば「Ｓ」は「special」の意＝「質の高い住宅」というイメージを表現しているそうです。（Special　というより、superior　のほうがニュアンスからすればしっくり来る印象ですが・・・）

　具体には、住宅の性能のうち、省エネルギー、耐震、バリアフリー、耐久性・可変性のいずれかの観点で一定の水準にある優良な性能の住宅を取得する場合に、通常の【フラット３５】のローン金利に比べて、当初5年間の融資金利について、０．３％の優遇を受けることができるという制度です。

　【フラット３５】は「ローン実行時」の金利が適用されますので、ローン申込みをした時点ではローン実行時の金利水準は決まっていませんが、ローン申込みをした時点で５年間０．３％の優遇の権利が確保できる仕組みです。

　なお、【フラット３５】の今月（７月）の金利は、金融機関によって異なりますが、2.961％～3.560％　平均金利3.213％　です。
　この水準から、５年間だけとはいえ０．３％の優遇が受けられるなら、住宅取得直後の負担感は多少違ってきます。
　下の計算でいけば、1,000万円の融資で累計１７万円の違いですから、2,000万円なら累計３４万円、3,000万円なら累計５１万円･･･

■元金1,000万円、35年、元利均等返済の場合
○通常の【フラット３５】の金利３．２％（７月の平均金利）なら
　返済月額　　　３９，６０９円／月　　
　累計総支払額　１，６６３万円
○【フラット３５】Ｓの金利２．９％（７月の平均金利3.2％－0.3％）なら
　返済月額　　当初５年間　３７，９２９円／月　　
　　　　　　　　　６年目以降　３９，４０８円／月
　累計総支払額　１，６４６万円

住宅の「優良性」に関する基準

「Ｓ」の優遇を受けるには、住宅の性能が一定水準にあることが要件になります。
　具体には、【フラット３５】の通常の基準に加えて、次のいずれかの基準に適合していることが要件です。
※平成20年4月以降の申込みの場合は、次の要件のうち２要件以上の基準に適合していることが必要になりました。
→　平成20年10月以降は、再び、１要件でかまわないこととなりました。
※　技術基準は住宅品質確保法に基づく住宅性能表示基準を引用していますが、住宅性能表示制度を利用しない住宅であっても、同レベルの水準を備えていれば「Ｓ」を使えます。

◆省エネルギー性 　省エネルギー対策等級４の住宅
◆耐震性　耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）２または３の住宅
　※「免震住宅」については、住宅性能表示制度の評価方法基準1-3に適合するものが対象
◆バリアフリー性　　高齢者等配慮対策等級３、４または５の住宅
◆耐久性・可変性　　劣化対策等級３、かつ、維持管理対策等級２または３の住宅（共同住宅等については、一定の更新対策が必要）

　正直、どの程度のものが対象になるのか、素人には分かりづらいですが、そんなにハードルは高くない・・・市場で供給されている住宅の相当程度のものが、これら４要件のいずれかに当てはまるのではないかと思います。

　なお、これらの要件に当てはまるかどうかは、指定確認検査機関などにおける設計検査、現場検査などでの確認手続きがあります。

■【フラット３５】Ｓの技術基準（住宅金融支援機構HP）　
○戸建て　　　http://www.flat35.com/kaitei/pdf/flats19-1.pdf
○マンション　http://www.flat35.com/kaitei/pdf/flats19-1-2.pdf

「S」の申込み期間

「Ｓ」の金利優遇を受けるには、決められた一定の期間に、「Ｓ」としての借入申込みを行うことが必要です。
　平成19年度の場合は、年2回に分けて実施する予定になっており、第1回の受付期間は平成19年4月23日（月）～平成19年7月31日（火）、第2回受付開始は平成19年10月1日（月）からとされています。（終期は現時点では未定のようです）
※平成20年度第1回の「ｓ」の受付けは、平成20年4月14日～7月31日となっています。

　全期間固定ローンや【フラット３５】の利用をお考えの向きには、「Ｓ」の金利優遇が受けられるなら、５年間とは言えどある程度負担感が違ってきますので、住宅業者に「Ｓ」の対象になる住宅かどうかを確認し、対象になるようであれば「Ｓ」を利用するのも一つの選択肢です。

（参考）このブログに書いた【フラット３５】の関連記事
　○「フラット３５」(2006.7.17)
　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/12575318.html
　○「住宅ローン債権の証券化」（2006.7.31）
　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/14867349.html
　○「モーゲージバンク」(2006.9.9)
　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/19190206.html
　○「保証型フラット３５」(2007.1.7)
　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/26604715.html
　○「保証型フラット３５で借り換えローンが利用可能に！」(2007.4.1)
　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/30699533.html

（注）この記事は、個性派商品として特徴のある商品をご紹介するにとどまり、筆者としてこのローン商品を推奨する意図ではありませんし、反対に批判する意図でもありません。記事の内容はあくまでも筆者の心象を中心に記載しているものです。また商品性については筆者の理解にのみ基づき記述しており、商品性に関して筆者の誤解に基づく記述があるかも知れません。万一、そのような誤りがあっても、その損害の責は負いかねますので、恐れ入りますが、ご自分で改めて金融機関のホームページや商品説明書で内容をご確認いただきますようお願いいたします。

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