2007年07月22日の記事一覧 - 詳細表示

マンション売り惜しみ５

供給絞り込み　新築も中古も価格上昇

　マンション適地が減少し、用地の仕込みが厳しくなってきたという事情があるかも知れませんが、それにしても、新規供給の絞り込みは顕著です。

　バブル崩壊後、1994年から金融危機の1997年～1998年の2年間を除き、ほぼ10数年間にわたり年間８万戸台の大量供給を続けてきた首都圏マンション市場ですが、今2007年の供給見通しはなんと71,000戸とのこと。

　残念ですが、「供給減→価格高騰」という図式が、いよいよ鮮明になってきています。
　また、バブル崩壊後に進んできた「都心回帰」の動きは完全に逆行。立地の郊外化傾向が進んでいます。

　さらに、新築マンションの動きは中古マンションにも波及し、価格の上昇が続いています。

■毎日新聞（2007.7.17）
＜首都圏マンション＞供給戸数は９４年以降で最少　上半期
　不動産経済研究所（東京都新宿区）が１７日発表した０７年上半期（１～６月）の首都圏マンションの供給戸数は、前年同期比１７．２％減の２万８２８４戸でバブル後の大量供給が始まった９４年以降で最も少なかった。同研究所は「東京２３区内の売り惜しみと在庫処理を優先する郊外部での売り出し先送りで大幅に落ち込んだ」と話しており、年間供給戸数の予想も当初の８万２０００戸から７万１０００戸に下方修正した。
　地域別では、東京２３区が同３０．８％減▽２３区外同１５．５％増▽神奈川県同１．４％減▽埼玉県同２８．８％減▽千葉県同１８・８％減とほとんどの地域で減少。昨年まで２年連続で８０％台だった平均契約率も７５．２％に落ち込んだ。平均価格は１戸当たり４６４６万円と同１１．６％上昇した。
　一方、６月の供給戸数は前年同月比１０．９％減の５７１６戸で６カ月連続の減少となった。
　近畿圏の上半期の供給戸数は１万５０９６戸で前年同期比５．５％増。大阪市が激減したものの、同市外や神戸市の増加分がカバーした。平均価格は同１．６％アップの３３７５万円、平均契約率は６７・５％で同５・２ポイントダウンした。

■asahi.com（2007年07月19日）
　東京都の中古マンション価格、前年同月比２割上昇　東京カンテイ
　東京カンテイは７月19日、６月の三大都市圏中古マンション（70平方メートル）価格推移を発表した。
　それによると、首都圏の中古マンション価格は2,862万円（前月比1.4％上昇）で、前年同月比では、11.0％上昇していることが分かった。東京都では前年同月比20.8％上昇、神奈川県でも同10.5％と大きく上昇している。
　近畿圏の中古マンション価格は1,797万円（前月比0.8％下落）とわずかな下落にとどまり、安定推移している。
　中部圏の中古マンション価格は1,449万円（前月比1.1％下落）で、概ね横ばいに推移した。

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中間省略登記の「復活」

中間省略登記

　ごちゃごちゃ難しそうに書きますが、要は、登記簿に記された所有者が必ずしも真の所有者であるとは限らない･･･これまでも、今後も･･･というお話です。
　
　「中間省略登記」とは、例えば、「Aさん」が所有するマンションを「B不動産」が購入し、さらに「B不動産」から「Cさん」に転売するような場合に、マンションの所有権の移転登記をしようとすると、
○　本来なら　「A→B→C」　と、順次、所有権移転登記すべきところ、
○　「A→C」　と、中間の「B」の登記を中抜きすることを「中間省略登記」と呼びます。

　「B不動産」にとってみれば、「中間省略登記」にすることにより、所有権移転登記に必要となる登録免許税のほか、不動産取得税も支払わなくて済むため、以前は日常的にこの手法が用いられていました。

　しかし、それが、平成17年3月のオンライン登記化の不動産登記法改正に伴い、従来の中間省略登記の手法として定着していた登記権利者（Cさん）と登記義務者（Aさん）による「申請書副本」方式が使えなくなり（存在しないA→C間の売買契約という虚偽の登記原因証明情報を提出しなければならなくなるため）、事実上、「中間省略登記」が出来なくなりました。

○（参考）このブログで書いた中間省略登記の経緯「中間省略登記に想うこと」（2006.11.9）
　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/23361394.html

不動産業界の巻き返し

　不動産業界にとって、「中間省略登記」が出来なくなったことは、実に大きな痛手でした。
　不動産業者が土地・建物を仕入れて、転売するのは生業であり、それにいちいち登録免許税や不動産取得税が掛かるのでは、とてもかなわない･･･ということです。
　
　しかし、本来は、中間省略登記が「節税」という名の「脱法行為」として自然発生的に市場で蔓延してきただけのことであって、なんらの「権利」でも何でも無いばかりか、
　むしろ、実際の所有者名が登記されない期間が一定に存在することにより、却って不動産の真の所有者が誰であるかという重要事実が取引の当事者に分かりにくいという問題を招く側面があり、消費者にとっての取引の安全上、問題があると私自身は感じていました。

　不動産業界は巻き返しを図り、これが功を奏して、昨年末に、規制改革・民間開放推進会議の場において、中間省略登記の「復活」を認めるべき方向性が示され、その後、国土交通省と法務省との調整が進められてきました。

　その結果、先般（2007.7.10）、次の国土交通省令が公布・施行されて、事実上、中間省略登記の「復活」にお墨付きが与えられたのです。

※この省令を読んでも、これだけで、なぜ中間省略登記が認められることになるのかを理解することは困難ですが、逆に、たったこれだけのことで中間省略登記が認知されるということにも、まるでトリックにかかったようでキョトンとしてしまいます。

○宅地建物取引業法施行規則（昭和三十二年建設省令第十二号）（抄）
　（法第三十三条の二第一号の国土交通省令で定めるとき）
第十五条の六　法第三十三条の二第一号の国土交通省令で定めるときは、次に掲げるとおりとする。
一～三　（略）
四　当該宅地又は建物について、当該宅地建物取引業者が買主となる売買契約その他の契約であって当該宅地又は建物の所有権を当該宅地建物取引業者が指定する者（当該宅地建物取引業者を含む場合に限る）に移転することを約するものを締結しているとき

「新」中間省略登記のロジック

　規制改革・民間開放推進会議の意向を受け、昨年末には、不動産登記法を所管する法務省が新たな法令解釈を示しました。
　即ち、ＡＢＣの三者が売買等に関与する場合であっても、「第三者のためにする契約」又は「買主の地位の譲渡」により、実体上、所有権が「Ａ→Ｃ」と直接移転し、中間者Ｂを経由しないときには「Ａ→Ｃ」と直接移転登記をすることが当然に可能である･･･ということが確認されたのです。

　まず、ＡＢ間の契約を「第三者のためにする契約」（所有権は、Ｂが指定するＣに対してＡから直接移転する旨の特約を付す）として締結し、その上で、ＢＣ間の契約を「他人物の売買契約」として締結すればいいではないかというわけです。

　つまり、「B不動産が指定するCさんに対して、直接Aさんから所有権を移転する契約」をAさんとB不動産との間であらかじめ結んでおくことで、「A→C」の登記を可能にするものです。

　しかし、この場合、Ｂが宅地建物取引業者である場合には、宅地建物取引業法第３３条の２（自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限）に抵触するため、ＢＣ間の「他人物の売買契約」自体結べないこととなって、結局、従来とかわらず、中間省略登記が認められないことになってしまいます。

　そこで、今年になっても「規制改革会議」で引き続き検討が進められ、「規制改革推進のための第１次答申」（平成１９年５月３０日）において「Ｂが他人物の所有権の移転を実質的に支配していることが客観的に明らかである場合等、一定の類型に該当する場合にはこの規定の適用が除外されることが明確となるよう、国土交通省令等の改正を含む適切な措置を講じる必要がある。」とされたのです。

　この答申を踏まえて、今般、宅地建物取引業法施行規則（昭和３２年建設省令第１２号）の改正が上記のとおり行われ、宅地建物取引業者による「他人物の売買」が例外的に認められて、結果的に「第三者のためにする契約」に基づく中間省略登記ができることとなった次第です。

取引の安全が心配

　それにしても、不動産業界の腕力（政治力）はさすがに強いものがあります。

　不動産屋にとっては節税になる中間省略登記ではありますし、それは、翻って不動産業者から物件を購入する消費者にとってのコストダウンにも繋がりうるものではありますが、

　ただ、私なりの懸念･･･所有者を正しくタイムリーに登記しないことにより、真の所有者が誰なのかが市場にわかりにくく、取引の安全を損なうことになるのではないか･･･

　万一、消費者が全くの無権利者と売買契約を結んでしまって、代金を騙し取られたりするような蓋然性が高まったりしないだろうか･･･　

　ＡさんからＢ不動産が物件を買い受けて、Ｂ不動産が登記を留保している状態では、登記簿上の所有者はＡさんのままです。
　そうすると、Ｃさんは、Ｂ不動産との間で売買契約を結ぶことに不安を感じます。本当にＢ不動産が真の所有者なのかどうか・・・と
　さらに、登記簿上の所有者がＡさんになっているままでは、真の所有者が既にＢ不動産になっていることを知らないＤさんがＡさんとの間で売買契約を結ぶリスクもありえます。

　登記制度とは、不動産の権利関係を出来るだけ正しく表示させて、市場における取引の安全を確保するために設けられているはずで、だとすれば、その趣旨は貫くべきではないでしょうか。
　登録免許税だの不動産取得税を免れたい、免れさせたいということであれば、それは、登記制度で脱法的に解決するのではなく、税制として整理すべき問題ではないでしょうか。
　
　消費者保護が重視される時代、取引に必要となる情報開示、情報提供がますます強化される時代に、「中間省略登記」という、権利関係を正しく表示しなくてよいとする不動産登記法の時代逆行の「運用」が、「自己責任」のリスクを消費者に押し付けることにならられなければいいのですが･･･

住宅ローンあれこれ

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