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【フラット２０】？？？
一般の銀行ローンでは、返済期間が長くなればなるほどローン金利が高く設定されているのが通常ですが、
銀行などが住宅金融支援機構と提携して販売する【フラット３５】（買取型）では、返済期間は借入者が15年以上35年以内の期間で選択することとされ、その際のローン金利は、15年返済の場合でも、35年返済の場合でも同じ金利が適用されています。
「返済期間に応じた金利があってもいいはず」･･･という思いは、みなさん素朴に抱かれるのではないでしょうか。
そこで、住宅金融支援機構では、今年10月以降、期間に応じて20年以下と20年超とで、金利水準を２段階に分ける方針です。
※実際にローン金利を設定するのはそれぞれの銀行等の裁量ですが、住宅金融支援機構では各銀行等がローン金利を設定する上で基となる「卸金利」（ローン債権を買い取る際のベースとなる金利）の設定を期間に応じて２段階に分けるということのようです。
この対応によって、【フラット35】の金利も、通常の銀行ローンなどのように返済期間に応じた長短格差が付く見込みです。
■NIKKEI NET(2007.6.28)
フラット35、返済20年以内は低利に・住宅金融支援機構
住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）は27日、民間金融機関と提携した最長35年の固定金利住宅ローン「フラット35」について、返済期間にかかわらず一律の金利を見直し、20年以内では金利を低くする新制度を導入すると正式発表した。10月1日の融資実行分から適用する。
15―20年の融資の需要を掘り起こす狙い。新制度を使うと20年超の融資に比べ、金利が年0.2％程度低くなる見込み。現行の金利水準（固定で3％前後）で2000万円を20年借りた場合、返済総額を約50万円抑えられる。
民間の住宅ローンでは全体の1割程度を返済期間20年以内の融資が占めるが、フラット35は約5％にとどまる。
当初検討していた「フラット20」の名称は使わず、「フラット35」の商品名で統一する。すでに20年超の返済期間で融資を申し込んだ人でも、融資の実行が10月1日以降であれば、期間を20年以内に変更できる。
日本住宅ローンの【ＭＣＪフラット20】
日本住宅ローン（ＭＣＪ）では、住宅金融支援機構の動きを先取りし、既に、独自に【ＭＣＪフラット20】という名称で、金利を0.2％低く設定する商品を売り出しています。
※なお、住宅金融支援機構では10月以降も【フラット20】の名称を使用する予定はないようで、返済期間の違いにかかわらず、引き続き【フラット35】のブランドでまとめて取り扱っていくようです。
当面は、日本住宅ローンのコスト負担による独自の取組みのようですが、返済期間が３５年も要らない･･･２０年で良いという方にとっては枢要な選択肢の一つになるのではないでしょうか。
■日本住宅ローンのＨＰにおける試算例（融資額 2,500万円、元利均等ボーナスなし）
○35年返済 金利３．１９％、毎月返済額 ９８，８８３円／月、累計総支払額約４，１５７万円
○20年返済 金利２．９９％、毎月返済額１３８，５２４円／月、累計総支払額約３，３２９万円
※日本住宅ローン（MCJ＝The Mortgage Corporation of Japan）は、積水ハウス、大和ハウス、積水ハイム、住友林業の４社が出資して設立した住宅ローン専門会社（モーゲージバンク）で、これら提携ハウスメーカーが自社の顧客を対象に住宅ローンの取次ぎを行っています。
イールドカーブ
ところで、期間が長くなればなるほど金利水準が高くなるというのは本当なのでしょうか？
この際、【フラット20】の話の延長で、ついでに考えて見たいと思います。
少なくとも現在はそういう状態にありますよね。
１年物より２年もの、２年物より３年もの、３年物より１０年もの･･･と、これは、ローン金利だけの話ではなくて、預金などの資金運用面においても当て嵌まります。
それでは、どうして期間が長くなれば金利が高くなるのでしょうか。
例えば、短期金利水準が将来にわたり不変とすれば、１年定期預金を２年、３年と複利で回していけば、期間が長くなればなるほど乗数的に金利が高くなるのは頷けます。
しかし、短期金利は未来永劫不変ではありえません。
短期金利は上がることもあれば、下がることもありますから、複利計算だからという理由だけで期間が長い商品のほうが定常的に金利水準が高くなるということは必ずしもいえないのです。
要は、長期期間の商品の金利は、将来にわたる「期間中」の金利変動見通しを織り込んだ水準として、市場が「期間中」の平均金利を評価して決定されるということだと思います。
したがって、現在のような低金利時期であれば、将来は金利が上がるであろうとの予測から、長期間の商品ほど金利が高く設定されるということになります。
余談ですが、金融商品の「期間」を横軸に、金利水準を縦軸にとった金利水準の折れ線グラフの軌跡を「イールドカーブ」と呼び、
現在のように期間が長ければ長いほど金利が高くなるような状態を「順イールド」といいます。
反対に「逆イールド」という状態が生じることもあります。
短期金利のほうが長期金利よりも高くなるという状態で、金利上昇のピークから下降局面にかけて短期金利が高水準に達する一方、長期金利は将来の金利低下を織り込んで短期金利を下回るという状態が生じてくることがあるのです。
ここ１０数年、低金利ボケしていますので多くの方が忘れているかも知れませんが、現にそういう時期がありました。
【ＭＣＪフラット２０】の取組みは、このような長短金利のイールドを具現化する動きといえるでしょう。
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