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地価もいろいろ･･･
一言に「地価」と言ってもいろいろな呼び名の地価があって、正直、何がなんだかわかりにくいですよね･･･実際！
今回、「基準地価」（都道府県地価調査）の公表を受けたブログ記事を書きましたので、この際、いろいろな種類の地価のことを大まかに整理してみたいと思います。
リアルな「実勢地価」とバーチャルな「地価評価額」
地価というのは「土地の価格」ですから、個々の土地ごとの環境、位置、形状、広さなどの土地の個性に応じて決まるものです。
ですから、例えば、工業製品のような規格品の価格とは違って、土地の価格はすぐれて個別性が高いということができます。（当たり前です）
また、実際の土地取引では、売主が土地を売る事情、買主が土地を買う事情がそれぞれあって、それぞれの事情によっては土地を売り急いだり、買い急いだりすることもあって、そうしたことも土地の取引価格に反映してきます。
「なんだ、そんなことは当たり前だよ」と言われそうですが、土地の取引価格というものはまさにそのようなひとつひとつの実際の(リアルな)土地の取引でしか「実現」されないもので、工業製品のような規格品の売買価格とは趣が違います。
工業製品などの規格商品であれば「メーカー希望小売価格」が設定されたり、「オープン価格」であっても「卸価格」を通じて多少高い安いはあるとしてもある程度の価格帯に収斂し、一定の相場観が形成されます。
一方、個別性が高い土地にあっては、実際に売り買いしてみないと、実際の取引価格がどうなるかは、正直、かなりの不確実性があるわけです。
ただ、実際に売買して見なければ土地の価格が決まらないということでは、国民や企業は土地に関連する経済活動を安定的に営むことが難しくなりますし、国も税金（相続税・贈与税・固定資産税）の徴収に際して困難に直面することになってしまいます。
したがって、国や地方公共団体では、そのような不確実な、個性の強い土地の潜在的な･･･実際の取引を伴わないという意味でバーチャルな「正常な価格」を、一般の参考に資するための「価格の目安」として、実際の取引事例や土地の利用価値などを参考に評価し、公表しているのです。
こうして公的機関が評価・公表している地価には、「公示地価」、「基準地価」、「路線価」、「固定資産評価額」などがあります。
以下、それぞれの概要をご説明します。
公示地価
国土交通省が、地価公示法に基づき、毎年１月１日現在で評価し、３月に公表します。
土地取引の際の「目安」として一般に公表するとともに、公共事業の際の土地取得価格の参考価格として利用されます。
不動産の鑑定評価の専門家である二人の不動産鑑定士が各々別々に現地を調査し、最新の取引事例やその土地からの収益の見通しなどを分析して評価を行い、それを元に国土交通省の土地鑑定委員会が決定している価格です。
以前は、時価との乖離が大きいといわれていましたが、最近では時価にかなり近い水準にあると言われています。
基準地価
都道府県が、国土利用計画法に基づき、７月１日現在で評価し、９月に公表します。
公示価格とほぼ同様の水準で評価されており、毎年１月１日現在（３月公表）で実施される公示地価を年央の地価動向として補う役割として位置づけられています。
公示地価が都市計画区域内を対象とするのに対し、基準地価では都市計画区域外の住宅地、商業地、工業地や、宅地ではない林地も含んでおり、広く一般の土地取引の指標となります。
路線価
国税庁が、相続税や贈与税を算定する上の課税上の土地の評価額として、毎年の１月１日現在で評価し、８月に公表します。
路線価という名称が示すとおり、一定の路線（道路）に面した土地の価格を、主な路線ごとに評価地点を定めて決定し公表します。
実際の相続税などの算定に際しての課税評価額は、路線価を元にして土地の位置や形状で補正して決定されます。
税金を算定するための基準である性格上、実勢価格より低く設定されており、古くは公示価格の７割を目安に定められていました（実際は５割程度ともいわれていましたが･･･）が、平成４年からは政府の方針で公示地価の８割程度の水準で決められるようになっています。
固定資産税評価額
市区町村が、固定資産税等を課税するための土地の評価額として、3年毎の1月1日現在で評価します。
公示地価の７割程度が目安とされています。
固定資産税のほか、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算定に利用されており、家計に直結する地価評価です。
なお、これらのうち、調査ポイントごとの「公示地価」や「基準地価」は国土交通省のHP「土地総合情報システム」で公表されているので、ネットで確認することができます。
また、同HPでは、国土交通省が実際の不動産取引事例の売買価格情報を法務省（登記所）を通じて取得する「取引価格情報提供制度」に基づく「取引価格」についても公表しており、実際の「取引価格」（実勢価格）ベースでの価格情報を得ることもできます。（ただし、取引価格情報は徐々に対象地域を拡大している最中で、未だ対象になっていない地域もあります。）
○国土交通省ＨＰ 土地総合情報システム
→ http://www.land.mlit.go.jp/webland/index.html?
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