2007年10月08日の記事一覧 - 詳細表示

大手マンション業者のブランド力②

(前ページhttp://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/37234220.htmlから続く）

マンション業者の栄枯盛衰

　ところで、そういう観点で、マンション供給実績が多い業者ランキングの過去の変遷を見てみると、安定して上位にある業者もあれば、短期間でランキングから（又は市場から）消えていく業者もあります。

　特徴点を拾えば、商社の名前がランキングから消えているほか、一時期隆盛を誇ったいくつかのマンション専業業者がバブル崩壊に伴う負の遺産の重さに耐えられず市場から去っていきました。
　また、バブル崩壊後に（不良資産や過大な借金などの負の遺産を持たない強みで）新興・急伸したいくつかの「新興カタカナ業者」の一部も、一時期の勢いがなくなっているようです。

　やはりといいますか、さすがに、三井、住友、野村、三菱といった旧財閥系不動産や、一部の電鉄系不動産は安定しています。
　
※下表の企業名は当時の名称を記載してあります。単なる社名変更（例：三井不動産→三井不動産ﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｬﾙ、ﾘｸﾙｰﾄｺｽﾓｽ→ｺｽﾓｽｲﾆｼｱなど）も含まれておりますのでご留意ください。

　もとより、供給実績が多いこと自体は、業者やマンションの質の信頼性を表すものではありません。
　しかし、それが一時的ではなく長い期間にわたって維持されているとすれば、それはやはり消費者にそれなりに支持され、市場淘汰に耐えぬいてきた結果の現れなのだろうと思います。

◎マンション供給戸数　事業主ランキング（不動産経済研究所「全国マンション市場動向調査」）

■２００６年　　　　　　　　　　　　　　　 ■２０００年　　　　　　　　　　　　　
　１　　大京　　　　　　　　　　　　 6,391　　　　１　　大京　　　　　　　　　　6,090　　
　２　　三井不動産ﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｬﾙ　5,935　　　　２　　三井不動産　　　　　　4,266
　３　　穴吹工務店　　　　　　　　5,810　　　　３　　リクルートコスモス　　4,228
　４　　大和ハウス工業　　　　　4,638　　　　４　　ダイア建設　　　　　　2,823
　５　　住友不動産　　　　　　　　3,924　　　　５　　野村不動産　　　　　 2,687
　６　　藤和不動産　　　　　　　　3,812　　　　６　　住友不動産　　　　　2,592
　７　　マリモ　　　　　　　　　　　3,432　　　　７　　扶桑レクセル　　　　 2,425
　８　　野村不動産　　　　　　　　3,123　　　　８　　明和地所　　　　　　　2,359
　９　　コスモスイニシア　　　　　2,777　　　　９　　総合地所　　　　　　　2,306
１０　　ｵﾘｯｸｽ･ﾘｱﾙｴｽﾃｰﾄ　　　　2,769　　　１０　　藤和不動産　　　　　　2,131
１１　　三菱地所　　　　　　　　　 2,503　　　１１　　ゴールドクレスト　　　2,052
１２　　日本総合地所　　　　　　 2,270　　　１２　　丸紅　　　　　　　　　　1,816
１３　　東急不動産　　　　　　　　2,269　　　１３　　三菱地所　　　　　　　1,812
１４　　穴吹興産　　　　　　　　　2,136　　　１４　　東急不動産　　　　　　1,638
１５　　章栄不動産　　　　　　　　1,999　　　１５　　有楽土地　　　　　　　1,558
１６　　扶桑レクセル　　　　　　　1,942　　　１６　　山田建設　　　　　　　1,456
１７　　積水ハウス　　　　　　　　1,898　　　１７　　東京建物　　　　　　　1,281
１８　　近鉄不動産　　　　　　　1,837　　　１８　　タカラレーベン　　　　1,173
１９　　タカラレーベン　　　　　　 1,711　　　１９　　モリモト　　　　　　　　1,110
２０　　東京建物　　　　　　　　 1,669　　　２０　　ナイス　　　　　　　　 1,107

■１９９５年　　　　　　　　　　　　　　■１９９０年　　　　　　　　　　　　　
　１　　大京　　　　　　　　　　 7,124　　　　１　　大京　　　　　　　　　　7,736
　２　　三井不動産　　　　　　4,019　　　　２　　リクルートコスモス　　3,913
　３　　リクルートコスモス　　3,487　　　　３　　三井不動産　　　　　　2,012
　４　　藤和不動産　　　　　　2,720　　　　４　　ダイア建設　　　　　　1,245
　５　　ダイア建設　　　　　　 2,592　　　　５　　檜不動産　　　　　　　1,131
　６　　野村不動産　　　　　　2,178　　　　６　　住友不動産　　　　　　 931
　７　　長谷工不動産　　　　 1,857　　　　７　　箕輪不動産　　　　　　 782
　８　　明和地所　　　　　　　 1,752　　　　８　　明和地所　　　　　　　 772
　９　　住友不動産　　　　　　1.475　　　　９　　朝日住建　　　　　　　 648
１０　　日本新都市開発　　　1,446　　　１０　　セザール　　　　　　　 634
１１　　朝日建物　　　　　　　1,388　　　１１　　東急不動産　　　　　 522
１２　　三菱地所　　　　　　　1,381　　　１２　　日榮不動産　　　　　 483
１３　　丸紅　　　　　　　　　　1,288　　　１３　　長谷工不動産　　　　 471
１４　　扶桑レクセル　　　　　1,280　　　１４　　藤和不動産　　　　　 451
１５　　東急不動産　　　　　　1,205　　　１５　　丸紅　　　　　　　　　　 450
１６　　伊藤忠商事　　　　　　1,157　　　１６　　木下工務店　　　　　　 445
１７　　大和土地建物　　　　 1,130　　　１７　　積水ハウス　　　　　　 444
１８　　山田建設　　　　　　　 1,024　　　１８　　第一ｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ　　　 439
１９　　セザール　　　　　　　　 888　　　１９　　日本新都市開発　　　 432
２０　　東京建物　　　　　　　　 888　　　２０　　伊藤忠商事　　　　　 326

■１９８５年　　　　　　　　　
　１　　大京観光　　　　　　　5,924
　２　　リクルートコスモス　　1,389
　３　　三井不動産　　　　　　1,355
　４　　東急不動産　　　　　　1,206
　５　　藤和不動産　　　　　　 971
　６　　総合地所　　　　　　　 971
　７　　日榮住宅資材　　　　　 891
　８　　ダイア建設　　　　　　 798
　９　　日榮建設工業　　　　　 792
１０　　長谷工不動産　　　　　 689
１１　　野村不動産　　　　　　 642
１２　　朝日建物　　　　　　　 446
１３　　西武都市開発　　　　　 422
１４　　藤沢建設　　　　　　　　 414
１５　　朝日住建　　　　　　　　 397
１６　　伊藤忠商事　　　　　　 371
１７　　ダイカンホーム　　　　　 365
１８　　檜不動産　　　　　　　　 359
１９　　セザール　　　　　　　　 356
２０　　丸善建設　　　　　　　　 336

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大手マンション業者のブランド力①

「ブランド」のチカラ

　マンション市場調査の「トータルブレイン」によれば、今年上半期の販売物件の分析で、消費者が大手マンション業者の物件に流れる傾向が強まっているとのこと。
　大手業者の物件は、その他の中堅・中小業者に比べて価格（㎡単価）が25％高いにもかかわらず、売れ行き（分譲開始初月契約率）が１０％ほど高いそうです。

　耐震偽装問題で頂点に達したマンション業者などに対する消費者の不信感が、こうした流れの背景にあるだろうとの分析です。

■NIKKEI NET(2007.10.7)
　東京23区のマンション価格、大手ブランド信用で25％高
　2007年1―6月に不動産大手12社が東京23区内で販売した分譲マンション価格（3.3平方メートル当たり）は、中堅・中小を25％上回った――。マンション市場調査のトータルブレイン（東京・港、久光龍彦社長）がまとめたレポートによると、耐震偽装事件や中越沖地震の影響で消費者が大手の物件に流れる傾向が強まっている。「かつて価格差は5％程度だったが、ブランドを含めた大手の信用料が上昇している」（同社）。
　調査対象は、07年1―6月に東京23区で販売された分譲マンション5686戸。このうち約37％を三井不動産や三菱地所などの大手12社の物件が占めたが、販売価格は12社以外の中堅・中小と比べると、3.3平方メートル当たり約25％高い297万4000円となった。
　分譲を開始した初月の契約率を見ると、中堅・中小の76.2％に対して、大手は85.7％。割高な価格設定にかかわらず、大手のブランドが消費者に受け入れられているようだ。

マンションにおけるブランドとは･･･

　実際、不動産業界というのは、従来から不透明な取引慣行やトラブルの発生などから旧態依然とした立ち遅れた業界と見られてきました。

　マンションという商品は、消費者にとってみれば、立地や外観や面積といった基本要素や価格などの表層部分だけは見えますが、耐震性やシックハウス対応などの安全性、耐久性、省エネなどのスペックは設計も施工面もよく分からない（理解できないし、確認もできない）という実態にありました。
（参考）「シックハウス症候群のこと」（2006.7.24）
　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/13728090.html

　また、万一、不具合や欠陥が生じた場合のアフターサービスや瑕疵担保責任の負担能力･･･企業としての長期安定性だけでなく、お客様対応の真摯な姿勢･･･についても、消費者とすれば心配な側面があるのは当然です。

　最近でこそ、物件の性能を客観的に評価する「住宅性能評価制度」や、業者に万一のことがあった場合の「瑕疵担保保険」などの制度が整備されてきましたので、こうした制度をうまく使えば、中堅・中小業者の物件でも一定のセイフティーネットを確保できる時代にはなってきました。

（参考）○「瑕疵担保責任･･･住宅の安心」(2006.7.12)
　　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/11851271.html
　　　　○「住宅性能表示制度」（2006.7.20）
　　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/12920778.html

　しかし、それでもやはり、人生にとって、家計にとって、極めて大きな買い物であるだけに、慎重に慎重に買い物をしよう･･･できるだけ安全サイドで･･･多少値段は高くても、大手業者なら物件も確かだろうし、万一、何か起きてもしっかりした対応をしてくれるはず･･･

　家電製品などのように性能が具体的に目に見えて、比較可能な「規格品」とは違い、マンションは物件ごとに、立地に限らず規格もスペックも施工もひとつとして同じ商品はなく、単に「価格が安い」というだけの観点で安易に選ぶことができないユニークな（個別性が強い、ただひとつの）商品です。

　服飾雑貨などのファッション業界や自動車業界に限らず、いろいろな業界でブランド信仰が席巻していますが、これは日本人に強い「ステイタス誇示」、「自己顕示欲」を満たす成金趣味などと簡単に切り捨てられない、商品の品質に対する信頼（ものづくりとサービスに対する信頼と安心）がベースに存在しているのだと考えます。

　単に「見栄えがいい」とか「聞こえがいい」とかいうことだけではなく、「信頼に基づく安心感」が「ブランド」を形づくっているのでしょう。

　マンション事業は特別なノウハウや技術を必要としないため新規参入のハードルは低く、例えば価格破壊を武器にして比較的新参の業者が急激に業績を伸ばすことがある一方で、ひとつひとつのプロジェクトの経済規模が大きい分、物件販売リスクも大きいために業績が安定しにくく市場から退場する企業も多い、割合に出入りの多い業界です。

　そういう中にあって、消費者が市場においてマンション、業者を選ぶのは実際かなり難しい･･･やはり、最後の決め手は「大手ブランド」という消費選択は、良くも悪しくも「現実」だなぁと、妙に納得させられます。

（参考）○「マンションは管理を買え！」（2006.7.8）
　　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/11260134.html
　　　　○「業者の信頼性」（2006.9.16）
　　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/19696117.html　
　　　　○「施工監理レポートと現場工事見学会」（2006.8.5）
　　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/15727029.html
　　　　○「広告を読もう！　①」（2006.9.18）
　　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/19825682.html
　　　　○「広告を読もう！　②　マンション編」（2006.9.18）
　　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/19861567.html

（その②へ続く）http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/37239074.html

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