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「借り換え」争奪戦の予感
昨夜、帰宅時に自宅マンションの郵便受けから取り出したDMの中に、ある地銀の住宅ローン借り換え勧誘案内の投げ込み封書が入っていました。
こうしたポスティング・チラシの類は、マンション住まいではいつものことなので、大して気にも留めず古紙回収向けの新聞紙・チラシの束に埋もれさせていくところなのですが、たまたま、最近、銀行界における借り換えローンに対する取り組みの動きが気になっていたところでもあって、チラシを眺めてみました。
■東日本銀行のチラシ概要
借り換え専用住宅ローン
受付期間：平成19年11月26日〜平成20年3月31日
固定金利だから、ず〜っと安心。
当初１０年 ２．４％、11年目以後 ３．４％
保証料、団体生命保険料、繰上げ返済手数料 無料
「借り換えローン」とか「借り換え専用ローン」という名称のローン商品は、メガバンク始め地銀でもモーゲージバンクでもよく目にします。
それら「借り換えローン」と呼ばれている商品の多くは、「新規ローン」と殆ど融資条件が変わらず、異なるところといえば、返済期間が当初ローンの残期間に限られるとか、融資限度額について担保評価額のキャップが外れる･･･担保掛目で融資額を値切られたりしない･･･という程度で、
わざわざ「借り換えローン」と商品名をつけてまで新規ローンと区分するほどの意味が感じられないものが多いように感じます。
しかし、前述の東日本銀行の「借り換え専用ローン」は、それら通常の定番商品とは違う、いわゆる「キャンペーン商品」である点で、借り換えローンの新たな展開の兆しを感じました。
キャンペーン商品としてのこの「借り換え専用ローン」の特徴点は、
・期間限定商品であること
・通常商品にはない金利･･･「段階金利制の全期間固定金利」
・「保証料無料」
などの点で、同行の定番商品の商品性とは異なっています。
明らかに、新規ローン向けとは商品性を差別化して、借り換えローンの新たな市場を切り開くためのキャンペーン商品として投入されています。
実は、東日本銀行に限らず、経済情勢や住宅ローン市場の動きを背景に、銀行が、今改めて、借り換えローンに注力せざるを得ない金融環境が生じており、他行でも、借り換えローンへの取り組みが強化されつつあるようです。
なお、本論とは関係の無い話ですが、この商品が東日本銀行のHPに掲載されていないことに、素朴に疑問を抱きます。
業者提携ローンのような個別性の強い商品は別として、広く一般エンドユーザー向けに営業する商品は･･･普通の銀行の借り換えローンはもとより、キャンペーン商品でも･･･マス広報としてHPに載せてPRするのが通常ですが、
この東日本銀行の商品は、HPに掲載せず、地道にチラシのポスティング営業というのは、なんだか不思議な気がいたします。
ひょっとしたら、例えば、茨城県を本拠とする同行の商品ではあるものの、東京などの地域限定商品として投入しているというようなＨＰに掲示しにくい事情があるのかも知れません。（チラシにはそのようなことは書いておりませんので真偽の程は不明ですが･･･）
借り換えローンの道程
そもそも、借り換えローンは随分と以前から･･･バブル崩壊後の企業金融の収縮を受けた1990年代以降、バブル崩壊で疲弊した銀行にとって、個人向け融資、とりわけ住宅ローンが資金運用の重要なターゲットのひとつとして位置づけられ、重点的に取り組まれてきました。
それ以前は、銀行にとって消費者向けローンは、1件ごとのロットも小さく、手間隙やコストがかかって割りに合わない商売だとみなされていましたし、また、「預金」を原資とする貸出しとしては住宅ローンの貸出期間が長すぎて、銀行としてもなかなか手を出しにくい分野でした。
しかし、バブル崩壊で、企業へは貸し出したくても貸し出せず、貸し出す相手は「個人」しか見当たらなくなって、住宅ローンに本格的に進出することとなっていったわけです。
当初は、高金利時代に住宅金融公庫などの公的機関から全期間固定金利でローンを借りた方を主な対象として、超低金利環境下、借り換えによる金利引下げ効果を訴求して借り換えが進められました。
銀行にとっては、既往ローンを延滞なく返済してきた実績があるお客さんはデフォルトリスク（ローン破綻の危険）が低いため、借り換えローンは、低コストで簡便に優良な貸出資産を積み上げられる手段でもありました。
この時期の公的ローンから銀行ローンへの借り換えの動きが、銀行が住宅ローンを銀行の資金運用の枢要な分野として位置づけ、強力に事業展開し始めた第一段階の取り組みといえます。
第二段階の動き･･･2000年頃からの熾烈な銀行間競争・・・
この時期には公的機関からの借り換えが一巡し、徐々に借り換えによる貸出しの伸びが期待できなくなってきました。
そこで、それまで公的ローンが持っていた新規ローンのシェアを銀行が獲得して行く動きとなってきたのが2000年頃からの第二段階の動きです。
銀行は、住宅ローンの約半分のシェアを占めていた住宅金融公庫が廃止される動きも踏まえ、公庫融資や年金住宅融資などの公的融資が縮減していく中で、それまで公的ローンが占めていた新規ローンのシェアをめぐって、「3年固定１％」に代表されるキャンペーン商品を続々と繰り出し、銀行間での熾烈な獲得競争を繰り広げることになったのです。
このような熾烈な銀行間競争に陥ったのは、預貸率･･･預金量に対する貸出資産の割合･･･が低下し、銀行としてはいっそ資金を遊ばせておくよりは、僅か１％でも運用益が出せるならと（本来なら例えば２％のコストが掛かるにもかかわらず、１％の運用益でも、運用益がゼロよりはまし･･･赤字覚悟のダンピング）、銀行同士の金利引下げチキンレースの中で、銀行によっては、コストやALM（貸出しなどの資産と、預金などの負債について資金繰りや金利差などを勘案して総合的にリスク管理すること）を無視した金利設定が行われ、銀行同士の仁義なき戦い･･体力勝負、消耗戦に明け暮れてきたという事情があります。
この間、公的ローンは殆ど撤退する一方、新たなプレーヤーとして、ネットバンクやモーゲージバンクという競争相手も加わっての熾烈な超低金利競争、サービス拡充競争が展開され、住宅ローン利用者にとっての選択の幅が広がってきました。
ただ、低金利競争の本質は、主として２〜３年の短期固定型における「当初期間」の「優遇金利」が太宗を占めていたことも事実で、将来の金利上昇リスクを借入者に転嫁した形の、敢えて厳しい言い方をすればある意味「まやかし」の低金利競争という側面があったともいえるのではないでしょうか。
ここ１〜２年は、ゼロ金利解除に伴う金利上昇観測から、１０年固定や全期間固定など、より長期の固定金利商品の需要が高まってきました。
証券化手法など長期固定金利ローンを提供するための金融ノウハウと規模の利益がある大手銀行では、10年、20年、30年などの長期固定や、全期間固定ローンを提供しやすい状況にありますが、中小金融機関ではそのような余力はなく、住宅ローン分野における寡占化の動きが徐々に進行しています。
そして、今、第三段階･･･新たな「借り換え競争の予感」
そして、今、銀行界では、新たな経済環境の変化を踏まえ、先ほどの東日本銀行におけるような「借り換えローン」への取組みを強化し始めている模様です。
■YOMIURI ONLINE(2007.12.1)
住宅ローン新規頭打ち、「借り換え」で顧客争奪
住宅着工戸数の落ち込みは、金融機関の収益にも影響を与えかねない。収益源と位置づける住宅ローンで新規契約が頭打ちになっており、各行は、低金利を売り物にした借り換えローンで他行の顧客を奪おうとする動きに出ている。
日本銀行によると、国内金融機関の個人向け住宅ローンの残高は、２００７年９月末時点で、前年同月末に比べ３・１％増の約９８兆２０００億円だ。伸び率は０６年３月末の同６・０％をピークに縮小傾向が続いている。
メガバンク３行では、９月末の残高で前年実績を上回ったのはみずほフィナンシャルグループだけで、三菱ＵＦＪフィナンシャル・グループと三井住友フィナンシャルグループは小幅ながら減少した。
日本では、住宅ローンは貸し倒れの少ない優良資産として、個人向け業務の柱と位置付ける銀行が多い。収益力向上を図る上で、残高の伸び率鈍化は心配のタネだ。
借り換えローンは、住宅所有者が現在支払っているローンより金利を低く抑えるのが特徴だ。一般的には、支払期間もその分長くなるということはなく、金利の支払総額が減る。
銀行にとっては、新規契約ほどの利ざやは見込めないまでも、他行に流れていた金利収入を取り込むことで、収入増につなげることができる。
借り換えローンを扱う動きは大手行以外にも広がり、東京スター銀行は１２月３日から、借り換えローンを利用した場合に金利を１％優遇する新サービスを始める。
今回の借り換えローンの取組強化の銀行の動きの背景にあると考えられる主な経済環境の変化として、私見ですが、以下の点が挙げられると考えます。
○新規住宅ローン市場の縮小
住宅取得適齢期に差し掛かっている団塊ジュニアの需要が過ぎれば、少子化で住宅需要が漸減し、住宅ローン市場も縮減していく。
とりわけ、短期的な足下の動きでは、建築基準法改正による建築確認遅れの影響で夏以降の住宅着工が激減し、新規住宅ローンの「玉」が激減している。
○銀行収益を支える柱のひとつに育ちつつあった「投資信託」の販売手数料ビジネスが、９月からの金融商品取引法の施行に伴い、販売時の説明責任の負担が増え慎重な販売対応としているため新規販売が大幅に減少し、収益が悪化しつつあること。
○消費者金融業界では、グレーゾーン金利の超過利息分の膨大な返還・引き当てやグレーゾーン金利廃止の前倒し実施、返済能力審査の厳格化などの対応で経営が厳しくなり、資本関係にある銀行が多額の支援損を負担したり、クレディアなど一部の消費者金融会社の破綻で融資取引が焦げ付いたりといった、銀行の経営の足かせ要因となっていること。
今後も、貸金業法改正により、貸金業の業態の透明化が進められるにつれて、中小零細の貸金業者が淘汰されていくと見られ、地域金融機関への影響も考えられます。
（次の記事http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/38901996.htmlへ続く）
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