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カオスの時代
2007年は、住宅業界、住宅ローン業界にとって、まさにカオス（ｹｲｵｽ＝chaos 混沌とした状態）の年になりました。
今年の住宅・住宅ローン関連のキーワードとして次の3点を挙げたいと思います。
・地価上昇 ＆: 建築価格上昇（原油・資源高騰→資材価格高騰）
・サブプライムローン問題 （世界の金融経済、実体経済への影響拡大）
・建築確認審査厳格化による住宅着工の失速
どれひとつをとっても、それぞれ大変な問題ばかりですが、これらの変数が今後どのように展開していくのか、先行き方向感すら見えない混沌状態にあります。
金利はどうなる？
日銀は、１２月の金融経済月報で景気の現状判断を約３年ぶりに引き下げました。
１１月までは「景気は着実に回復」、「緩やかに拡大」との表現が続いてきましたが、１２月の月報では「景気は減速しているとみられるが、基調としては緩やかに拡大している」と後退し、先行きについても「当面減速する」との一文が加わり、不透明感を強めています。
サブプライムローンの実体経済への影響（金融への影響のみならず生産・所得・消費への影響）拡大懸念や、建築基準法改正に伴う建築確認審査厳格化による住宅着工急減などの影響が拡大しており、景気の下振れリスクが高まっているとの判断でしょう。
こうした環境下、資金市場では、当面、日銀による次回の金利引上げ時期が遠のいたと見ているようです。
サブプライム問題の広がりで、欧米の金融機関は兆円単位の損失を出すなどしていたため、金融機関同士の信用が収縮したままで、特に年末超え資金の金利が高まっていたようですが、米欧金融当局による膨大な資金供給がなされて、多少は落ち着いた動きになっているようです。
最近まで、日銀の次回の金利引上げが年度内（年明け２〜３月頃まで）にもなされるのではないかと見る向きが多かったようですが、当面、来年半ば位までの資金取引に関してほぼ現行金利水準と同程度で取引が行われているようで、市場では来年度に入っても当分の間金利引き上げを殆ど織り込んでいないようです。
物価上昇はどうなる？
BRICs（ブラジル、ロシア、インド、中国）の台頭に象徴されるように、世界のエネルギー、資源、食料品の需要はものすごい勢いで拡大しています。
需要が拡大すれば、資源の奪い合いになりますから、価格も高騰していくのは自然の流れです。
原油価格は、何年か前まで１バレル当たり２０〜３０ドル台という記憶がありますが、ここ数年でうなぎのぼりに上昇し、今年はついに100ドル近辺まで上昇してしまいました。
鉄鋼、非鉄金属、レアメタル、セメントなどの天然資源や、とうもろこし、大豆、小麦などの食糧に至るまで、世界中で価格が高騰しています。
また、日本の大都市圏の地価は、特にここ数年、首都圏を中心にREIT（不動産投資信託）をはじめとする投資ファンドの投資熱に支えられて大幅に上昇してきました。
このように、地価上昇と資材価格の高騰を受けて、マンションの建築費はここ２年程度の間に約２割も上昇しているとのこと。
マンションの価格については、「新価格」という用語が生まれるなど、今年はマンション価格が急激に上昇しています。
その結果、「新価格」に需要層の購買能力（自己資金＋ローン借入限度額）が追いつかなくなり、マンション販売にも急ブレーキが掛かっています。
マンション用地の高値取引は、都心部の一部を除き落ち着きを取り戻しつつあるとの声が聞かれますが、建築費については未だ下がる気配はありません。
世界の動きを見てみると、中国では加熱した投資を抑制すべく取引の統制がとられているようですが、一気に冷やしてしまうとバブル崩壊の激震が走りかねないため、おっかなびっくりの微調整の範囲にとどまるようです。
また、オイルマネーで莫大な資金を手にした中東諸国、「元安」で莫大な貿易黒字を手にした中国、石油・ガス・天然資源で資金を手にしたロシアなどの世界的金余り状態の中、それら国家的余剰資金が原油やその他の天然資源、食糧などの商品市場に流れ込んでおり、世界的なマネーゲームを背景とするインフレ要因となりつつあります。
こうした世界的な資源高騰が収まらない限り、日本のマンション価格の高値は、当面、続いていく可能性が高いと考えられます。
住宅供給はどうなる？
先述したように、今年は、住宅取得者の経済的な負担能力を超えて住宅価格が上昇してきたため、発売戸数が急減し、一挙に市場の減速感が強まっています。
特に、マンションについて見てみると、首都圏の年間供給は従来７〜８万戸程度で推移してきましたが、今年は６万戸程度まで減少。
近畿圏も従来３万戸台半ばで推移してきたものが、今年は２万９０００戸前後と９年ぶりに３万戸台を下回る見通しです。（不動産経済研究所）
今年のマンション販売の不振の要因は「価格急騰」だといわれていますが、来年はこれに建築確認厳格化に伴う着工減少要因が加わり、さらに販売戸数が減少して、首都圏は５万４千戸程度、近畿圏は２万５千戸程度となると見られています。
価格は上がり、物件の選択肢も狭くなる・・・ 住宅取得者にとってはつらい逆境の時期になりそうです。
「スタグフレーション」の兆し
ところで、「スタグフレーション」という経済用語を耳にしたことのある方は多いのではないかと思います。
※「スタグフレーション」とは、スタグネーション（stagnation 沈滞）とインフレーション（inflation）の合成語で、不景気とインフレ（物価高）の同時進行状態を指します。
普通は、景気が後退すれば物価は下がる、好景気になれば物価は上昇するというのが常道ですが、景気が悪化するにもかかわらず物価高が続くというのが「スタグフレーション」です。
しかし、こういう状態になると、伝統的な経済政策や金融政策で景気・物価を正常化していくのは容易ではありません。
物価高を抑える目的で金利を上げれば企業の生産活動を抑えてしまいますし、逆に、不況を克服するために（景気を刺激するために）金利を下げて生産と需要を高めようとすれば、ますます物価高を招いてしまうという、矛盾した事態を招いてしまいかねないからです。
1970年代の石油危機後にこのような経済状態が見られ、これに対してレーガン大統領の「レーガノミックス」と呼ばれる政策がとられました。（金融・為替政策による通貨供給量の制限、所得税減税による個人需要促進・企業生産活動促進、福祉支出削減による財政赤字削減）
しかし、レーガノミックスが有効だったのかどうか、積極的な評価は寡聞にして承知しておりません。
結果的には、強い米国志向（軍事的・経済的）と高金利で世界中の資金を吸収し、結果的にドル高によって物価が落ち着き、需要・生産も回復しスタグフレーションは解消したという経緯があるようです。
いつか来た道･･･
今、米国は、そして世界は、再びそうした経済状態に陥りつつあるのではないか･･･
アメリカ、欧州、中国では物価上昇の動きが顕著です。
今年10月の消費者物価（年率換算）は米国で3.5％、英国で2.1％、ユーロ圏で2.6％も上昇しました。ユーロ圏では11月に3％まで、米国も11月に4.3％に急騰しており、ドイツのインフレ率は10年以上ない高さとなっているそうですし、中国の11月の消費者物価上昇率は前年同月比6.9％に達し過去11年で最高を記録したとのこと。
途上国の需要拡大による資源高や世界中の金余り減少を踏まえれば、世界的なインフレ懸念はますます強まってくるのではないかと考えます。
また、世界景気は、サブプライムローン問題で不透明感が強まっています。
米国では住宅ローンの審査が厳格化し、住宅販売は過去16年で最低にとどまっているとのこと。
米国消費者にとっての「住宅」は、「ホームイクイティ」（Home equity）と言って、ある意味「貯金」みたいなものとして位置付けられ、住宅価格の範囲で住宅ローン（クレジット）を借り入れて車や家具購入などの消費に当てる仕組みと習慣があります。
したがって、住宅価格が上昇すればローンを増やして消費が拡大するのですが、反対に住宅価格が下がった瞬間、消費が減退し景気にも悪影響を及ぼすことになります。
サブプライムローンで米国の金融界は兆円単位の大きな打撃を被りましたが、それだけではなくて、住宅販売不振、住宅価格低下が続けば、米国経済全体が風邪を引くことになります。
米国が風邪を引いたとしても、以前と違って中国、インド、中東などの景気が良いために、世界全体の景気にとっての影響は軽微にとどまるとの見方もあるようですが、例えば中国経済は米国への輸出経済で成り立っており、米国の景気悪化と無縁ではありえません。
日本にとっても同様です。日本における米国への直接的な依存度は相対的に小さくなっているとしても、中国やアセアン諸国に進出している企業の多くの貿易相手は米国なのです。
米国の連邦準備理事会（FRB）では、サブプライムローン問題で実体経済が徐々に悪化している中、夏以降３度わたりフェデラルファンドレート（政策誘導目標金利）の引下げを行いましたが、金利引下げが物価高騰を煽りかねないため、ここにきて、物価動向にも目配りをしつつの微妙な金利政策の舵取りを余儀なくされつつあり、景気後退だからといって、必ずしも金利引下げ方向ばかりの動きになるとは限りません。
いずれにしても、世界経済は「スタグフレーション」の危機の縁に沿って動いており、来年も、アンビバレントな（二律背反の）課題にどう答えていくか、世界も日本も複雑で解決困難な問題に直面し、厳しい対応を迫られ続ける状況に置かれそうな気配です。
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