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マンション不況の到来
株価は「ジェットコースター相場」で、激しく下がったり、上がったり、また下がったりを繰り返しています。
私も、しがないサラリーマンのささやかな株保有で痛手を蒙っていますが、それにしても、僅かなロットの現物取引の話ですので、これは高々知れていますが、
企業にとどまらず、個人でも取引規模が大きい方や保証取引をなさっている方などでは、甚大な損害を蒙っている方も少なくないものと思います。
市場原理主義を標榜し、小さな政府を目指して市場への介入や政府による私企業への公的資金注入をためらい続けてきたブッシュ共和党政権・・・too big to fail (大きすぎて潰せない)との理由から「リーマン破綻」を防ぐ方策を採りえたにもかかわらず、税による私企業救済を嫌ってとうとうリーマンを潰してしまった・・・
その直接的な影響はリーマン向け債権を保有していた金融機関や機関投資家などの損失や、ＣＤＳ（ｸﾚｼﾞｯﾄ・ﾃﾞﾌｫﾙﾄ・ｽﾜｯﾌﾟ）と呼ばれるリーマンの会社倒産リスク商品（会社倒産保険のようなもの）を保有している世界中の金融機関・企業の不測の損害として顕われてくるほか、金融機関全般に対する破綻懸念の増大、相互不信の増大、インターバンクの資金の流動性の欠如という現象として、経済の血液であるお金の滞留を招き、多くの資金繰破綻や信用収縮を通じて個人・企業へお金が回らなくなりつつあるという未曾有の状況を招いたともいえます。
市場の予想をサプライズ的に裏切り、リーマンを破綻させた代償は極めて大きなものがあります。
開けてはいけないパンドラの箱を開けてしまったようなもので、ある意味、ブッシュ共和党政権が、アフガン攻撃やイラク侵攻でイスラム社会を敵に回し、欧州とも仲たがいして孤立主義に陥ってまで世界秩序をぶち壊し、民族対立の恩讐のカオスへ世界を陥れた行為にも似ている面があります。
越えてはいけない一線を、なにやら独りよがりの正義感と思いつきだけで越えてしまった・・・そんな風景に、私には写ります。
世界的金融システムリスクを懸念しての株価暴落の動きは、世界協調の「公的資金注入方針」の明確化でひとまずは段落が着いたはずですが、ただ、既にして、生産・消費という実体経済がかなり悪化の方向に進んでおり、世界同時に不況入り（リセッション）というベクトルは共有されている見方のようです。
日本経済も例外ではなく、自動車産業をはじめさまざまなところで景気後退の影響が出てきており、企業の決算見通しも下方修正が相次いでいます。
その中でも、特にマンション市場の停滞がさらに大きくなってきました。
不動産投資信託（ＲＥＩＴ）や不動産投資ﾌｧﾝﾄﾞなどが作り出していた大都市圏の不動産・マンションバブルが、昨年後半から需要とかけ離れた価格上昇にマンション購入者の購買力が徐々に追いつかなくなり、マンション販売が落ち込んできましたが、とうとう、前年比半減というレベルに。
マンション業者の淘汰・再編のニュースもお伝えしてきましたが、まだまだ序章かも知れません。
（参考 不動産経済研究所のＨＰ）
○首都圏マンション市場動向（9月）
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf
○近畿圏マンション市場動向（9月）
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/kinki.pdf
なお、インターバンクの短期資金のやり取りは、ここにきて多少落ち着いた動きになりつつあり、ドル金利も低下してきたとの報道もあります。
その一方で、長期金利はこのところ、やや上昇して推移しています。
景気が悪ければ長期金利は下がりそうなものですが、外国の金融機関や外国の投資家などが、株価下落や不良資産増加に伴う損失の穴埋めのためなどで、株ばかりではなく、国債などの債権まで売って現金確保に走っているために、国債価格が下落（金利は上昇）しているなどという報道も見受けます。
ただ、大きいベクトルが「不況入り」であれば、一定レンジ内の一時的な振幅の範囲の問題なのかも知れません。
■参考 10年国債流通利回り（終値）
2月29日1.355％
3月31日1.275％
4月30日1.575％
5月30日1.740％
(6月16日1.875％)
6月30日1.610％
7月31日1.530％
8月29日1.405％
9月30日1.460％
10日17日 1.570％
■NIKKEI NET(2008.10.15)
９月のマンション発売戸数、首都圏53％減 近畿圏43％減
不動産経済研究所（東京・新宿）が15日発表した９月の首都圏のマンション発売戸数は、前年同月比53.3％減の2427戸だった。新規発売戸数のうち実際に売れた戸数を示す「契約率」も60.1％と前月より10.8ポイント低下。建築費高騰で販売価格が高止まるなかで景気の減速感が増し、需要低迷に拍車をかけた。
販売在庫は１万411戸だった。首都圏のマンション在庫が１万戸を超えるのは10カ月連続。１戸あたりの新規発売価格（平均）は前年同月比0.3％減の4467万円と３カ月ぶりに減少に転じたものの、１平方メートルあたりでは6.0％上昇し消費者心理を冷え込ませた。
一方、近畿圏の発売戸数は前年同月比43.8％減の2047戸。契約率は62.4％だった。１戸あたりの平均発売価格は3581万円と２カ月連続で上昇し、販売在庫も前月末より100戸増えて5831戸となった。
■Fuji Sankei Business I （2008.10.16）
マンション発売 ９月は半減 首都圏、押し寄せる値下げの波
不動産経済研究所が１５日発表した２００８年度上期（４〜９月）の首都圏マンション市場動向によると、新築物件の発売戸数は前年同期比３５．９％減の１万９２９９戸と大きく減少した。１戸当たり平均価格は４９０３万円（３．２％増）、契約率は６３．９％で、価格上昇によって契約率が好調の目安となる７０％に及ばなかった。なかでも、９月の発売戸数は前年同月比５３．３％減で、世界的な金融危機や販売価格高止まりなどによって消費者心理が冷え込んでいることを示した。
ただ９月の１戸当たり平均価格は前年同月比０．３％減の４４６７万円と、販売会社が価格を下げ始めているとみられる。値下げの波は郊外から東京２３区内にも浸透し始め、今後、体力のない業者の淘汰（とうた）がさらに進む可能性も指摘されている。
「旧価格５３３０万円を４６９０万円に値下げして販売中」
今月初めに発行された住宅情報専門誌に掲載された宣伝文句だ。不動産大手などが東京都世田谷区で販売している６階建てマンションの物件情報だ。
このマンションは０７年１２月に完成。間取りは２ＬＤＫ〜４ＬＤＫで価格帯は４２４０万〜７９６０万円。全３１戸のうち、１２戸が販売中という。６月に値下げされたのはモデルルームとして使われている２戸で、値下げ幅は１割強。だが現在も売れていない。
「人気マンションは完成前に売り切れる」（三菱地所）のが通例だが、このマンションは２３区内にもかかわらず、最寄り駅から１５分かかるなど立地面での不便さも手伝っているようだ。
不動産経済研によると、マンション価格の下落傾向は２３区にも広がり始めた。今年度上期の２３区内の平均価格は６２８０万円で前年同期比０．５％減、９月は前年同月比５．６％減の５３３８万円だ。発売戸数も２２．７％減の８６９戸と低調。消費者にとって価格水準が依然高く、思うように売れていない状況だ。
２３区外ではさらに値下げが本格化している。住宅情報誌によると、東京都武蔵野市の物件は８５平方メートル台の住戸を６４１０万円から５３００万円へと１０００万円以上も値下げ。神奈川県座間市の物件も「３ＬＤＫ３３０万円ダウン・４ＬＤＫ４４０万円ダウン」をうたっている。
みずほ証券の石沢卓志チーフ不動産アナリストは「今後は値下げ合戦が進み、体力のない業者は淘汰される」とみる。１、２年後には価格が適正水準に落ち着くとの見方もあるが、金融不安の影響で外資系ファンドが国内不動産への投資を控え、国内の金融機関も融資を厳格化している。
マンション発売戸数の前年同月比低下は９月で１３カ月連続だ。これは、１４カ月連続を記録したバブル崩壊直後の水準に迫るもので、マンション業界の先行きに暗雲が立ちこめている。
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