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年収の５倍では住宅を建てられない時代に・・・
戸建て系の住宅会社で構成する「住宅生産団体連合会」という業界団体が、３大都市圏と札幌、仙台、広島、福岡の地方主要都市を対象に、毎年、戸建て住宅の実態調査を実施しています。
最近発表されたばかりの2007年の調査によれば、住宅取得費の年収倍率は平均で6.1倍。６年前の2001年の4.3倍に比べて1.8倍分も増加していますし、借入金の年収倍率も3.6倍と、同様に2001年の2.9倍から0.7倍分増加しています。
また、住宅取得費の世帯年収倍率を取得者の形態別に見てみると、「建て替え」（5.6 倍）、「土地＋新築」（6.6 倍)、「買い替え」（7.6 倍）となっています。
買い替えの方は売却物件の売却代金でかなりの額を補えるのでしょうが、土地の手当てが必要な一次取得者の方（「土地＋新築」の方6.6 倍)にとっては、呆然とする額です。
「年収の５倍の価格で、、年収の１倍分（価格の２割）を手持金で賄い、残り年収の４倍分をローンで手当てする」というのが、私が想像する健全な資金計画モデルの限界イメージですが、そんな個人が描くイメージを既にはるかに超えて世の中は動いています。
少子高齢化の時代に、現役世代の肩にますます重い負担がのしかかる時代に向けて、このような社会的投資が続けていけるものかどうか、「既存ストックの有効活用」が叫ばれて久しいわけですが、米国のように「100年住宅」が決して珍しくなく流通し、「住み替え」、「中古売買」が当たり前になる文化に切り替えていかないと、日本の未来は押しつぶされてしまいかねません。
今回の調査の中で、建て替えの場合の「従前住宅の築年数」が33.3年と、2000年度の29.6年から僅か7年の間に3.7年も延びているのは、既にそうした事情を反映しつつあるということなのかも知れません。
そういえば、自動車が廃車になるまでの使用年数や新車の買替年数も徐々に伸びていると聞きますが、これも、単に性能向上に伴う耐用年数の長期化によるものだけではなく、日本人の「新し物好き」の文化の変化なのかもしれません。
資源問題、環境問題、少子高齢化問題を考えると、持続可能な（suatainable）社会へ向けて、そろそろ日本の文化、一人ひとりの行動様式を変えていかないと、もたない社会になりつつあると感じます。
■「２００７年度戸建注文住宅の顧客実態調査」報告から拾った主要な指標
住宅取得費 4,623万円（建築費と土地代の合計の全体平均）
「建て替え」の方 → 建築費3,694万円
「土地購入＋新築」の方 → 建築費2,939万円＋土地2,164万円＝5,103万円
「買い替え」の方 → 建築費3,804万円＋土地3,850万円＝7,654万円
「相続・親の土地」 → 建築費3,310万円
※「建築費平均」 3,344万円（床面積平均140�屐◆�24万円／�屐法�
自己資金 1,857万円
贈与額 1,552万円（←「贈与あり」の方のみ）
借入金 3,212万円（←「借入れあり」の方のみ）
借入金の年収倍率 3.61倍（←「借入れあり」の方のみ）
○住宅生産団体連合会のHP（http://www.judanren.or.jp/）から
「２００７年度戸建注文住宅の顧客実態調査」報告の(主なポイント)
（１）戸建注文住宅の世帯主は、20代・30台が約50％であり、その中でも35〜39歳(団塊ジュニア)が全体の23％を占め、ここ数年増加傾向が続いている。
（２）建築費は昨年と同水準であるが、土地代の上昇により住宅取得費が増加するとともに借入金も同じように増加している。
（３）住宅取得費と借入金の年収倍率は、2001年度以降年々上昇しており、2007年度には住宅取得費年収倍率は6倍を超えた。
（４）住宅ローンの金利タイプは、「固定金利期間選択型」が53.6％で最も多く利用されており、「全期間固定金利」は、24.6％に止まっている。
（５）建て替えにおける従前住宅の平均築年数は、年々延びており2007年度は33.3年である。
（詳しくは同連合会のHP参照）
○「２００７年度戸建注文住宅の顧客実態調査」報告 〔住宅生産団体連合会〕
調査結果の要約および考察
http://www.judanren.or.jp/activity/chosa/report03/pdf/kousatu2007.pdf
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