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住宅ローンのコスト比較
先々月、「住宅ローンの金利比較は難しい」ということを書きました。
住宅ローン商品によって融資手数料の要否や額（定額方式 or 定率方式）もまちまちですし、保証料や団信保険料の有無・額・支払方法（一括前払方式 or 金利上乗せ方式）も一様ではありません。
したがって、単純に金利のみを比較するだけでは住宅ローンの金利比較は難しいという趣旨でした。
○「金利比較のポイント�ゞ睛�優遇」（2009.1.12）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/46470298.html
○「金利比較のポイント�∧歉變租�」（2009.1.12）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/46481869.html
○「金利比較のポイント�Ｍ算饉蠖�料」（2009.1.18）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/46557679.html
これらをきちんと比較するには、完済するまでの累計の総支払額（融資手数料＋保証料＋団信保険料＋返済利息）を単純に積み上げて比べればいいということにはなりません。
これは、それぞれの「支払い」の時期が異なるからです。
例えば、融資実行時に支払う保証料が30万円だとして、この現在支払う30万円と、10年後、20年後、30年後に支払う利息の30万円では「価値」が違ってきます。
長年の間には物価が上昇しますし、お金には「利子」がついてくるものです。
したがって、「現在の支払額」と「将来の支払額」を同じ尺度で比較するには、将来の支払額を利子率（複利原価率･･･1年後なら1年分の利率、10年後なら10年分の複利･･･）で割り引いた「割引現在価値」で比べるということがひとつの方法として考えられます。
「実質金利」（≒APR）で比較
この考え方を基本に、融資実行時に支払う融資手数料・保証料などの費用、将来の毎月毎月の返済利息、保証料相当分の上乗せ利息、団信保険料などをすべて現在価値に換算した額が当初の融資額と一致する「割引利率」を算定することで、条件がまちまちな住宅ローン商品ごとの「実質コスト」を比較することができます。
逆の言い方をすれば、当初の融資額を元に、将来いくらの利率で運用すれば現在・将来のそれぞれの支払い時期ごとの支払額を賄うことができるかという平均利率を求めるのです。
かなりくどくなりますが、要するに、利息や融資手数料や保証料や団信保険料なども含めて、かつ、支払い時期のずれも勘案して、金利換算の実質的なローンコストを求めようとするものです。
これが、Annual Percentage Rate（「ＡＰＲ」＝年換算利回り）と呼ばれるもので、いわば「実質金利」に当たります。
このＡＰＲを比較することで、ばらばらな条件のローンをひとつの尺度に当てはめて「コスト比較」ができることになります。
■「ＡＰＲ」とは（住宅金融支援機構ＨＰ）
http://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/common/APR.html
算出方法 →http://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/common/APRSetumei.html
例えば
例えば、融資額2,000万円、35年返済、元利均等返済のケースで、簡単な比較をしてみれば、
�ゞ睛�が3.2％、保証料一括前払い40万円
��金利が3.15％、保証料一括前払い60万円
のふたつのケースでは、いずれのローンのコストが低いと言えるのか･･･
つまり、将来の返済に影響してくる「金利が0.05％低い」ということと、融資実行時に支払う「保証料が20万円安い」ということでは、いったいどちらが得なのか。
○支払額単純積み上げ方式では
保証料や利息の支払い時期に関係なく、単純に支払額を積み上げて35年間の累計総支払額で比較してみると次のように、��3,367万円、��3,363万円と、�△里曚Δ�4万円だけお得ということになります。
（将来返済総額試算）
�ゞ睛�が3.2％、保証料一括前払い40万円の場合
ア 保証料 40万円
毎月返済額 79,219円／月
イ 35年累計支払利息総額 3,327万円
支払総額（ア＋イ） 3,367万円
��金利が3.15％、保証料一括前払い60万円の場合
ア 保証料 60万円
毎月返済額 7 8,654円／月
イ 35年累計支払利息総額 3,303万円
支払総額（ア＋イ） 3,363万円
○実質金利方式（ＡＰＲ）では
ＡＰＲでは、��3.353％、��3.375％と、�，里曚Δ�金利換算で0.022％お得ということになります。
借入金利 融資（事務）手数料 保証料 【ＡＰＲ】
� �3.20% 31,500円 400,000円 3.353%
�◆�3.15% 31,500円 600,000円 3.375%
つまり、支払額の単純積み上げ方式で比べた場合は�△�、ＡＰＲで比べた場合では�，�お得という、異なる結果が出てくるのです。
上の例で言えば、融資実行時の保証料20万円の違いのほうが、金利0.05％相当の将来利息負担よりも現在価値換算比較では価値が重いということを意味します。
ＡＰＲの使い方
このように、異なる条件の住宅ローンを比較する上でのものさしとしてＡＰＲを用いるのはひとつの手だと思います。
ただ、そういう大まかな理屈は理解しても、毎月毎月の支払額を算出し、割引原価率の考え方でＡＰＲを実際に算定するのは容易ではありませんでしたが、比較的簡単にＡＰＲを算定できるシミュレーションツールがネット上で利用できますので、興味のある方はお試しください。
■「返済プラン比較シミュレーション」（住宅金融支援機構ＨＰ）
http://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do
なお、３年固定と全期間固定などのように、異なる金利固定期間の商品同士を比較する場合は、将来の金利変動水準の置き方次第でＡＰＲはどうにでも変わりえますので、客観的な比較にはなりません。
固定金利期間が同じ商品で、固定金利期間終了後の金利を同じ水準に揃えて比較しないと有意な比較にはならないことに留意が必要です。
また、ＡＰＲは、当初予定の返済期間に応じた毎月返済・支払予定表を前提とする試算になりますので、結果的に繰上返済で返済期間が短くなれば、結果的にＡＰＲも変わってしまうことになることは念頭におく必要があります。
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