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「フラット50」って・・・
以前、「個性派ローンいろいろ」の書庫で、５０年ローンのことを紹介したことがあります。(以前ご紹介したのは、今回ご紹介する「フラット50」とは別の商品です。)
（参考）このブログで過去に書いた50年ローンに関する記事
○「50年ローン」（2007.10.6）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/37173917.html
○「スウェーデンハウスの50年ローン」（2008.2.17）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/40385795.html
今回ご紹介するのは、住宅金融支援機構が金融機関と提携して提供を始めた返済期間最長50年の全期間固定ローン商品「フラット50」です。
○住宅金融支援機構のフラット50取扱い開始案内ホームページ
http://www.flat35.com/kaitei/flat50_start.html
住宅の売買時にローンの承継が可能
もともとは、福田元首相が自民党の住宅土地調査会長のときに打ち出した「200年住宅ビジョン」（平成19年5月）の中に盛り込まれた超長期住宅普及促進策のひとつで、米国の「アシューマブルローン」（assumable loan＝債務承継ローン）と呼ばれる債務引継ぎ可能なローン商品をモデルにしています。
※200年住宅ビジョンで打ち出された超長期住宅については、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」として、この6月4日に施行された旨を、先にこのブログに書きました。
○「長期優良住宅」（2009.5.6）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/48080542.html
例えば、Ａさんが所有している住宅をＢさんに売買しようとするときに、Ａさんが借り入れているローンを、そのままの状態（ローン残高、金利、返済年数などのローン条件）でＢさんに引き継げるというものです。
※ただし、当然のことながら、引継ぎの際にはＢさんに対する返済能力の審査があります。
何も、住宅の売買時にローンまで引き継がなくても、住宅を購入したＢさんが自分で新たに中古住宅購入のローンを組めばいいだけの話ですが、将来の金利上昇時などにおいては、当初のローンを引き継いだほうが有利な場合もあるということのようです。
ローンの手続きや仕組みは「フラット35」とほぼ同様ですが、主な特徴点は次のようになっています。
■「フラット50」の特徴点
○借入者の資格
申込時の年齢が満44歳未満、完済時年齢が満80歳未満の方
（親子リレー返済を利用する場合は満44歳以上の方でもＯＫ）
○融資住宅の要件
長期優良住宅であること
○融資額
100万円以上6,000万円以下で、建設費または購入価額の60%以内（1万円単位）
○返済年数
次のいずれか短い年数（１年単位）
・36年以上50年以下
・80歳−申込み時の年齢（1歳未満切り上げ）
○金利 全期間固定
なお、借入れの対象が長期優良住宅であるため【フラット３５】S（20年優遇タイプ）としての金利優遇（当初20年間0.3％）の適用対象となる。
なお、フラット35を取扱う金融機関であっても、フラット50を取り扱うところと取り扱わないところがありますので、要確認です。
返済額軽減効果は？？？
ただ、住宅ローンで「５０年」という期間をどう考えるか・・・
実際問題、人生８０年というものさしで計れば「５０年」という年数は気が遠くなりそうな長さですし、だからこその将来の「債務承継」の仕組みかもしれませんが、日本の消費者のマネー感覚や意識にどれだけマッチするのか、正直、疑問なしとしません。
また、５０年返済とは言え、一方で「８０歳完済」が前提となりますから、５０年目いっぱい利用するには、借入者が３０歳未満であるか、又は３０歳未満の子供との親子リレー返済利用が前提になります。
また、返済期間を５０年とした場合、３５年返済に比べれば、毎月返済額を、多少、少なくすることはできますが、毎月返済額をドラスティックに減らせるというほどでもありませんし、当然返済期間が長くなれば利息を支払う期間が長くなるわけですから、完済するまでの累計利息支払額は大きく増えることになります。
■融資額1,000万円、金利3％、元利均等返済で試算した返済額
○35年返済 毎月返済額 38,485円／月
累計総支払額 1,616万円（元金1,000万円＋利息総額616万円）
○50年返済 毎月返済額 32,197円／月
累計総支払額 1,932万円（元金1,000万円＋利息総額932万円）
金利水準はフラット35よりも高い
また、返済期間が50年と長いため、「フラット50」の金利は「フラット35」に比べて高く設定されていますので、その点にも留意が必要です。
※この６月に開始されたばかりの取扱金融機関の金利水準を眺めてみると、「フラット35」に比べて0.5〜0.6％程度高い水準になっているようです。（なお、フラット35ｓの20年金利優遇制度を使えば、金利優遇を使わない場合に比べれば金利差を多少抑えることはできますが・・・）
融資額は価格の６割が上限
さらに、「フラット35」では、融資額は工事費・価格の10割以内とされていますが、「フラット50」では返済期間が長く、債務承継の可能性もあるためか、工事費・価格の6割以内に制約されており、中途半端な印象の商品性にとどまっています。
※「フラット50」は「フラット35」と併せて利用することができ、その場合は「フラット35」で合わせて10割まで借りることが可能。
いずれにしても、毎月返済額の軽減効果がさほどでもない割には、融資金利水準の点でも、融資額の点でも、どの程度消費者に訴求できるかという点で、やや迫力不足、微妙な商品性のように思います。
■NIKKEI NET(2009.6.4)
最長50年金利固定の住宅ローン、住宅金融支援機構が4日発売
住宅金融支援機構は４日、金利を最長50年間固定する新しい住宅ローン「フラット50」を発売する。現在の住宅ローンは35年間が最長だが、期間を延ばすことで月々の返済額を軽減し、長期優良住宅の購入を促す。
民間金融機関が融資の窓口となり、三重銀行、北日本銀行、日本モーゲージサービスなどが４日から取り扱う。ローンは住宅機構が買い取るため、民間金融機関は金利リスクなどを負わない。
■JIJI.COM(2009.6.1)
ローン最長５０年に＝長期優良住宅−住宅機構
住宅金融支援機構は１日、民間金融機関と連携した最長３５年の固定金利住宅ローン「フラット３５」について、４日施行の長期優良住宅普及促進法に基づく認定を受けた住宅の場合は、返済期間を最長５０年に延長する「フラット５０」を導入すると発表した。毎月の返済額を軽減することで長期優良住宅の取得促進を図る。
フラット５０の融資率の上限は購入額の６割だが、残り４割をフラット３５で借りれば、融資率が１００％となり頭金が不要。金利はフラット３５より高い水準となる。融資対象が長期優良住宅のため、一定期間内に申し込むと当初２０年間は年０．３％分金利を優遇する制度が適用される。
■YOMIURI ONLINE(2009.6.6)
住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）は５日、今月４日から新たに取り扱いを始めた最長５０年の長期固定ローン「フラット５０」の６月の適用金利を発表した。
金利は取扱金融機関によって異なり、最低は３．５１％で最高は３．９６％だった。
※フラット35の今月の金利（21年以上35年以下）は、最低２．９９％、最高３．９５％
（注）この記事は、個性派商品として特徴のある商品をご紹介するにとどまり、筆者としてこのローン商品を推奨する意図ではありませんし、反対に批判する意図でもありません。記事の内容はあくまでも筆者の心象を中心に記載しているものです。また商品性については筆者の理解にのみ基づき記述しており、商品性に関して筆者の誤解に基づく記述があるかも知れません。万一、そのような誤りがあっても、その損害の責は負いかねますので、恐れ入りますが、ご自分で改めて金融機関のホームページや商品説明書で内容をご確認いただきますようお願いいたします。
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