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長期金利の動向
一般に、住宅ローンの金利は、市場の長期金利の動きに追随して、毎月初に決められます。例えば、前月の長期金利の市場の動きが今月の住宅ローン金利に反映され、今月の長期金利の動きが来月の住宅ローンの金利に反映されるわけです。
長期金利の指標とされるのは「10年物国債」の「流通利回り」です。
※ただし、「変動金利型」など金利固定期間が短い住宅ローンでは、短期プライムレートなど市場の短期金利に連動して決められます。なお、短期金利は、長期金利のように将来の景気見通しなどを受けて変動するのではなく、日銀による短期金利の誘導政策によって決まりますので、日銀の金融政策次第で、長期金利とは異なる動きをします。
10年物国債の利回りは年初から上昇し始め、昨年12月の1.1％台から今年６月11日には1.56％まで上昇。
これは、世界的に景気回復の兆しが出始めたことに加え、各国の景気対策のための膨大な財源として大量の国債が増発されることを受け、国債の安定消化懸念から国債の価格が下落（＝金利上昇）したものです。
ただ、６月中旬以後、景気回復の楽観論が後退し始め、日本でも景気対策の国債増発が始まった７月の入札も無難に消化。さらには米国の雇用指標の悪化も受けて、長期金利は急激に低下しています。
足下（7/11）には1.295％と、今年２月の水準まで下がっています。
長期固定か、変動・短期固定か？
こうなると、長期金利が上がる上がるとずっと言われ続けてきたものの、長期金利は本当に上がるんだろうか…市場の長期金利が将来上がるのなら目先の金利は多少高くてもできるだけ長期固定金利を選んだほうがいいだろうが、
長期金利が当分上がらないなら、いっそ、目先の金利水準が低い変動型でもいいのではないか・・・と考える向きも出てくると思います。
私のブログ仲間のある方も次のような趣旨のことをおっしゃっていました。
「私は住宅ローンは長期固定を一貫して主張し続けているものの、この15年間、変動金利のほうが良かったという結果になった。今後、どうなるか…、景気回復にかけるか、景気はジリ貧で下げるか。デフレの長期化、景気ジリ貧に賭けるのなら、短期変動でもいいのかもしれない。」
確かに、結果論としてはそのようにも言えますが、将来へ向けたローン選択においては、将来の金利動向がわからない以上、やはり金利変動リスクを前提に考えるべきだろうと、私は思います。
私は、そのブログ仲間に次のようにお答えました。
○「結果論」や「損得」で考えるならそういう考え方もあるし、「投資」のように「賭ける」だけの懐の余裕がある方は、短期変動の選択は合理的。
○一方、「賭け」るだけの経済的な懐の余裕がない方にとっては、金利が高かろうとも「保険」をかける意味で「長期固定」を選ぶべき
○「借金」は「投資」とは違う。「投資」は現物取引している限りは、最悪、投資した資産を失うにとどまるが、「借金」は、最悪、ローン破綻し、人生を失いかねない。（家族崩壊、職業喪失、信用喪失による立ち直り困難など）
○長期固定の金利が高いのは金利リスクをヘッジするための「保険料」だと考える。保険料は、事故がなければ掛け捨てになることもある。
○「賭け」に耐えられる余裕がある方は、投資と同じように損得で賭ければいいが、住宅ローンを借りる方の多くは「賭け」に出るべきではないと思う
これに対して、そのブログ仲間の方も私の考えを「ひとつの見識」と理解を示していただいた上で、さらに次のような趣旨を述べておられます。
○最近、新聞等で個人の住宅ローン破綻を扱った記事が増えている。
○これは、2003〜2004年の低金利期・景気回復期にローンを借り入れた人の優遇金利の期間が終わったことと、昨年からの景気急落で夏のボーナスが激減したことにより、ローンの支払いが厳しくなっており、銀行のチープな商品設計と住宅メーカーの販売圧力が結びつき、不幸な人々を生み出している。
○低金利を武器に本来貸してはならない低所得者層に大量に貸し込んだ営業姿勢は問題であるが、政府も見て見ぬフリをしており憤りを覚える。
将来の金利が見通せない以上、金利リスクはあるわけで、そのリスクの存在を前提に、金利は上がらないだろうとの「賭け」に出られる懐の余裕のある方は、そう多くはないように思います。
いずれにしても、長期固定金利型ローンは、融資実行時の金利が長く適用されるだけに、目先の長期金利の上下動は気になるところではあります。
（このブログの関連記事）
○「住宅ローンの金利（2006.6.25）」
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/9438043.html
○「長期固定金利型ローン＝全期間固定型」（2006.6.25）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/9377614.html
○「変動金利の罠・・・改めて警戒警報（2009.3.20）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/47469155.html
■asahi.com（2009.7.8）
長期金利の低下続く 住宅ローンに影響も
住宅ローン金利などに影響を与える長期金利の低下が続き、７日、年１．３％の大台を約３カ月半ぶりに割り込んだ。世界的な金利上昇は６月の主要８カ国（Ｇ８）財務相会合でも懸念材料に挙げられていたが、景気回復をめぐる楽観論の後退などに伴い、局面が変わってきたようだ。
７日の東京市場では、安全資産とされる国債を買う動きが強まり、長期金利の代表的指標の新発１０年物国債の流通利回りが一時、１．２９５％まで低下（債券価格は上昇）。終値は前日と同じ１．３０５％だった。
日本の長期金利は、０８年末から年明けにかけて１．１％台に低下。昨年秋の「リーマン・ショック」後の世界同時不況の深刻化で、運用先を国債に絞る「質への逃避」の動きが強まったためだ。それが３月下旬から、国債を売る流れに変わり、金利は上昇に転じた。
背景には、景気回復への期待の半面、財政出動に伴う国債増発で需給バランスが緩むことへの懸念もあった。６月に米国の長期金利が一時４％台に急上昇すると、経済の実力を反映しない「悪い金利上昇」が一段と意識され、東京市場でも６月１１日に一時１．５６％の今年最高値を付けた。
ここにきて一転して金利が下がり始めたのは、景気の先行きに対する楽観論が後退したためだ。日本銀行の６月の企業短期経済観測調査（短観）では、内需の先行きを占う０９年度の設備投資計画が過去最大の落ち込みを記録。日経平均株価も１万円の大台に定着しないまま。米国でも６月の失業率が９．５％に悪化し、長期金利も３．５％台に下がっている。
企業の前向きな資金需要が出てこない中では、金融機関の運用も国債中心になりがち。日米両政府とも今のところ国債の入札を無難にクリアしており、需給バランスの心配も足元では収まっている。ただ、日本は「政権交代に伴う財政悪化の心配」（大手証券）という問題を抱え、今後も「悪い金利上昇」を意識せざるを得ない状況だ。
◇
長期金利の低下は、住宅ローン金利などの低下を通じて景気を下支えする。ただ、名目の金利が下がっても、物価が全体的に下がり続ける「デフレ」になると借金の実質的な負担が増すから、住宅投資が盛り上がるとは限らない。
銀行は毎月、市場金利などを参考に、翌月貸し出す場合の適用金利を見直す。大手行の場合、主力の固定期間１０年の商品の７月の金利は年３．９５％程度だ。住宅金融支援機構が民間銀行と提携して提供する長期固定金利商品「フラット３５」の金利幅は２．８２〜３．９６％（返済期間２１年以上３５年以下）。いずれも６月より上昇傾向だが、最近の長期金利低下が続けば、連動して下がる可能性がある。
返済途中でも半年ごとに金利が見直される変動型の商品を利用しているなら、長期金利低下が続けば毎月の返済額が減るから朗報だ。だが、将来金利が上がると、固定型の商品とは違って返済負担が増すので、計画は立てづらい。
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