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ローン破綻後の債務は・・・
不幸にしてローン破綻に陥った場合、ローン債務はどのように整理されるかということについては、ある意味どなたもご存知の常識のようでもありますが、必ずしもほとんどの方がご存知ということでもないようにも思います。
担保に入れた住宅・土地を競売や任意売却で処分し、代金を債務返済に充て、なお残る債務があれば、借主は引き続き残債務を返済する義務を負いますし、それが返済できなければ（普通、その状況で完済できるわけはありませんが）「破産」や「民事再生」などの途を歩むしかありません。まさに「ローン破綻」です。
「返済できなくなれば住宅を手放せばいいだけだ」と軽くお考えの向きが無きにしもあらずと、最近のローン選択の傾向･･･金利変動リスクの有無を考慮せず目先の金利水準の低さだけでローンを選ぶ実態･･･を見ていて、つい、感じてしまいます。
実は、担保処分後の残債務の取扱いについては、日米の住宅ローンで大分事情が違います。
米国の多くの州では「ノンリコースローン」というタイプのローンがあって、担保処分後の残債務については返済義務がありません。返済できなくなったら住宅を手放すだけでローンから開放されるのです。
そのノンリコースローンが「民主党マニフェスト2009」に謳われているのを見つけましたので、今回はそのお話です。
（参考）このブログのローン破綻に関連する記事
○「ローン返済が遅れたら」（2006.8.8）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/16116357.html
○「期限の利益の喪失」（2006.8.8）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/16238542.html
○「代位弁済後はどうなるか」（2006.8.9）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/16397031.html
○「リスケ」（2008.8.11）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/16729066.html
○「破産」（ローン破綻の典型例）（2006.8.17）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/17429036.html
○「個人版民事再生」（2006.8.19）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/17540168.html
○「任意売却（返済に困った場合の対応）(2006.9.25)
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/18901414.html
民主党政権で持家政策が後退？
ところで、民主党のマニフェストに書かれている住宅施策を見てみると、ﾘﾌｫｰﾑ、ﾎｰﾑｲﾝｽﾍﾟｸｼｮﾝ、ﾘﾊﾞｰｽﾓｰｹﾞｰｼﾞなどが具体策のキーワードとして列挙されており、少子高齢化時代のストック重視のベクトルが垣間見えます。
一方、新築関連のキーワードは、賃貸住宅支援、定期借家などのほか、木材産業推進のための地域の住宅産業育成が打ち出されている程度で、（従来の持家層に偏った住宅施策から）賃貸入居層も含めた施策の公平性や、地方重視・環境重視というベクトルで進めていく方向に見受けられます。
もちろん、これまでの自公政権においても少子高齢化・資源有効活用の観点で時代の流れとしてストック重視の施策が打ち出されていましたが、「フローからストックへ」という掛け声はともかく、ストックよりもフローに対する施策のほうに実質的な重点が置かれてきたように感じます。
フローに対しては住宅業界からの要請も強く、国民経済への影響も大きいため、ローン減税、相続時精算課税制度、譲渡損失の特例、固定資産税の特例など、主に税制面からの施策が強力に進められてきました。
今後、民主党政権下で住宅施策がどう変わるかは、いま少し具体化へ向けた時間がかかりそうなので、注視していきたいと思います。
■民主党マニフェスト2009
44．環境に優しく、質の高い住宅の普及を促進する
【政策目的】
○住宅政策を転換して、多様化する国民の価値観にあった住宅の普及を促進する。
【具体策】
○リフォームを最重点に位置づけ、バリアフリー改修、耐震補強改修、太陽光パネルや断熱材設置などの省エネルギー改修工事を支援する。
○建築基準法などの関係法令の抜本的見直し、住宅建設に係る資格・許認可の整理・簡素化等、必要な予算を地方自治体に一括交付する。
○正しく鑑定できる人（ホームインスペクター）の育成、施工現場記録の取引時の添付を推進する。
○多様な賃貸住宅を整備するため、家賃補助や所得控除などの支援制度を創設する。
○定期借家制度の普及を推進する。ノンリコース（不遡及）型ローンの普及を促進する。土地の価値のみでなされているリバースモーゲージ（住宅担保貸付）を利用しやすくする。
○木材住宅産業を「地域資源活用型産業」の柱とし、推進する。伝統工法を継承する技術者、健全な地場の建設・建築産業を育成する。
ノンリコースローンの普及
前述のとおり、民主党マニフェストは「ノンリコース型ローンの普及を促進する」と謳っています。
最近「ノンリコースローン」という単語を目にすることが増えましたが、まだまだ一般の方にはなじみの薄い言葉ではないかと思います。
これは、不動産等を担保とするローンで、万一借主が返済不能に陥った場合に担保不動産を手放せば、それ以上の返済を求められない（遡及しない）ローンのことをいいます。
ローンの貸主は、担保不動産を処分（任意売却又は競売）して得られたお金を債務返済に充て、足りずまいはあきらめる（貸し倒れとして処理）ことになります。
日本でもノンリコースローンが行われてきた
日本でも、10年ほど前から、主にオフィスビルや大規模商業施設など商業用不動産の開発資金融資でノンリコースローンが利用されてきました。
具体には、不動産会社が商業ビルなどを開発するに際し、不動産会社本体が融資を受けて商業ビルを開発するのではなく、開発の主体となるペーパー子会社（特別目的会社＝Special Purpose Company）を別に設け、SPCが銀行等から事業資金を調達し、ビルを建て、テナントへ賃貸して、賃料からローン返済や商業ビル賃貸業のランニングコストを賄うというようなスキームです。
ペーパーカンパニーのSPCによるビル賃貸業が、親会社の財務・会計から外出しされ、隔離された特別勘定のような格好で運営されるわけです。
この場合、銀行は「SPC＝商業ビル賃貸業」を担保に取っているので、仮にビル賃貸業が不振に陥り銀行への資金返済ができなくなれば、銀行は商業ビルを処分して債務返済に充てることになりますが、その場合未済で残る債務について親会社に請求できるかといえば、それはできません。
親会社はSPCの単なる出資者に過ぎず、SPCが倒産してもその影響は親会社には及ばない仕組み＝倒産隔離になっています。
したがって、銀行がこうしたスキームで融資する上では親会社の信用力は全く関係なく、事業（商業ビル賃貸事業等）の収益で返済が見込めるかどうかを厳しく審査することになり、事業収益性や事業（商業ビル）の還元価値が高いかどうかが重要になります。
このように、ノンリコースローンは、「ヒト」に対するローンというよりも「モノ」に対するローンであるという言い方もできるでしょう。
米国では住宅ローンもノンリコース
米国の住宅ローンは、州法でノンリコースローンの適用が決められており、州ごとに一様ではないようですが、ノンリコースが一般的と聞きます。
なお、住宅ローンでも一次取得のローンはともかく、リファイナンス（借り替えローン）やホームイクイティローン（住宅評価額とローン残高の狭間で生活費をクレジットのように引き出せるローン）などはノンリコース型ではなく残債務の返済義務が残るリコース型だという話も聞きます。（これは伝聞にて、不確かです。）
返済困難になって担保物件を手放すだけですむならば、借主はまさに「ゼロからの出発」を期すことができ（マイナスからの出発ではなく）、再建は比較的容易に進められそうに思います。
日本でも同様のローンができれば、ローン破綻で苦しむ方を随分減らせるかも知れず、民主党の施策の具体化が期待されるところです。
ノンリコースの課題
ただ、日本でノンリコースを実現するにはいろいろと課題がありそうです。
先ずは不動産価値と融資額との関係。
米国では、ここ数年、住宅バブル崩壊で急激に住宅価格が低下していますが、以前は、中古住宅になってもなかなか低下せず、ちゃんとメンテナンスすればむしろ価値が上がっていく傾向にありました。
したがって、銀行としては「借主」という「人」に対する融資ではなく、住宅さえ担保に取っていれば万一の場合に担保処分でほぼ債権を回収できた現実があります。
しかし、日本で同様の状況が期待できるかといえば、かなり難しい・・・
日本では、一旦人が入居しただけで住宅価格が大幅に低下する市場実態にあり、価格形成に行政があれこれ直接的に関与できるものではありません。
（もちろん、中古住宅価格適正化のための環境整備、例えば住宅履歴情報登録の仕組みの整備や住宅性能評価の推進などの取引活性化や、価格に住宅の使用価値を反映させる試みなどは考えられますが･･･）
ならば、担保処分で不足する部分をローン金利の上乗せで補う方法が考えられますが、そうなると金利が高くなりすぎてローンの利用者がいなくなる・・・
特に、担保物件を手放すだけでその後の返済を免れることができるとなれば、苦しくても何とか頑張って返済しようという借主の返済意欲が薄れることが想定され、返済事故率が高まってさらに銀行の損失が大きくなってしまう懸念があります。
では、民主党はどのようにしてノンリコースローンを普及させようと考えているのでしょうか。
住宅は商業用不動産のように収益を生む事業ではありませんから、評価は「換価価値」（売買価格）しかありません。
中古住宅の価格が新築住宅と比べて大きく減価しない市場を作らない限り、ノンリコースローンを実現するのは困難に思います。
まさか、担保処分後の足りずまいを国が基金を設けて補填するような社会主義経済的な施策を考えているわけでもないでしょう。
市場経済の仕組みの中で、中古住宅の価格が建築後大幅に下がってしまう日本の市場環境と国民の住宅価値観の中でどうやってノンリコースローンを実現していくのか、当面、注目していこうと思います。
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