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いまどきのマンション広告
最近、住宅の販売不振もあり、なんとか消費者にその気になってもらおうというセールストークからか、「家賃並みのローン返済でマンションや住宅が買える」という切口のマンション広告が目につきます。
この手の広告は何も今に始まったことではなくて、以前から売りっぱなしで無責任な新興業者が繰り返し行ってきた軽薄な営業トークではありますが、最近は、そこそこ名の知れたマンション業者でもなりふり構わずこのようなフィッシング・・・それも毛針によるフライフィッシング的営業をする、はしたない時代になってきました。
以下、１週間ほど前に私が住む地方都市の社宅に入ってきた織り込み広告チラシのキャッチ部分の梗概です。
（悪しきマンション広告のイメージ例）
販売価格2,240万円 頭金０円
毎月返済額 39,889円／月
ボーナス返済額 146,629円（年２回）
※ただし、当社提携ローン3年固定年1.1％、35年返済の計算例。
このように一番肝心の販売価格さえも小さな文字で、
ボーナス返済を目いっぱい(融資額の４割)使う前提の試算にも拘わらず、ボーナス返済の金額は目立たない豆粒ほどの小さな文字で、
毎月返済額39,889円／月だけがやたら大きな文字で書かれていて、
しかも、試算例のローンの金利は当初３年だけやたら優遇幅の大きい低金利タイプの1.1％とは・・・
まるで毎月39,889円の負担だけでマンションが買えるかような錯覚を惹起することを意図しているとも受け取れる印象で…「釣り広告」というのは決して大げさではないと思うのです。
ボーナス返済の怖さ
ボーナス返済の留意点については、以前、このブログに書きましたので、ご参考に願いたいと思いますが、
要するに、ただでさえ収入として不安定・不確実性の高いボーナスは家計の調整弁に位置づけて、ローン返済のあてにするのは避けるべき…それでなくても、ボーナスの行方は、電気製品などの耐久消費財や車検代や固定資産税など、いっぱいあります…。
○「ボーナス返済」（2006.7.12）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/11735476.html
ボーナス返済が怖いのは、一度返済に躓いてしまった場合、リカバリーがたいへん難しくなることです。
銀行によって一様ではありませんが、住宅ローンでは一般的に３か月間返済が滞ると「期限の利益」（借金を毎月返済すればいいという権利）が無くなって、借金全額を一括返済すべき義務が発生します…
しかし、もとより毎月返済を滞る方が一括返済などできるはずもなく、次の段階・・・保証会社による代位弁済、競売などの法的措置に移行します。
要するに、返済が３か月以上滞るとローン破綻の入口に入ることになるのですが、ボーナス返済を目いっぱい使っている場合はボーナス返済でひっかかって「３か月延滞」に陥りやすく、万一「３か月延滞」に陥ったときにもその状態から抜け出しにくい（延滞月数の短縮が困難になる）のです。
ボーナス返済は、延滞解消にとっての「蟻地獄」と言えます。
例えば上記の事例でいえば、毎月返済額は39,889円ですが、年２回のボーナス月にはボーナス返済分146,629円を加えた186,518円を返済しなければなりません。
ボーナス返済月を６月と12月とした場合の返済予定表をイメージしてみると、
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１０月分 39,889円
１１月分 39,889円
１２月分 186,518円（39,889円＋146,629円）
１月分 39,889円
２月分 39,889円 ・
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この場合、ローン返済は10月分、11月分、12月分・・・と、古い月の部分から順番にしか返済できません。
仮に12月分（186,518円）が返済できなければ、12月分を返済しない限り、その次の１月、２月には進めないのです。
12月分を棚上げしておいて、その後の１月分や２月分を先に返せればいいのですが、そういう返済はできません。返済期限が古い順にしか返せないのです。
したがって、ボーナス返済を大きくしてしまうと、一旦躓いたときにリカバリーが難しく、破綻へと転げ落ちやすいことになります。
ボーナス返済をゼロにすれば、上記の例では毎月返済額は64,281円になり、当然、毎月の負担額は大きくなりますが、返済が滞ったときには64,281円ずつ返せば、１か月分ずつ延滞月数を解消することができます。
ボーナス返済を目いっぱい使った上記の例のように、12月分186,518円を返さないと次に進めないハードルの高さとは違って、がんばれる余地というか、万一のときの先行きの見通しが少しでも立てやすくなります。
ボーナス返済は一切使わず、毎月返済のみでローンを組むのが一番だと、私は思います。
ボーナスは家計の調整弁・・・
住宅ローンのような固定経費のあてにするのはできるだけ避けたいものです。
冒頭のような無責任な不動産広告で「フィッシング」よろしく消費者を釣ろうとするような倫理観のない不動産業者には正直怒りを覚えますが、
消費者の皆さんも、そのような軽薄な広告しかできない業者は信用できない業者の証と理解して、業者選定の際の重要なメルクマールにしていただければと、私は思います。
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