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住宅ローンは「目先金利」だけで選んではいけない。
前回の記事で、最近、再び、変動型や固定金利期間選択型の「低金利競争」が激しくなっているということを書きました。そんな時期だけに、住宅ローンを「目先金利」だけで選ぶ方が増えかねないということを私は、正直、懸念しています。
そこで、住宅ローンの選び方がますます重要だということを、改めて、お伝えしたいと思います。
今回の記事を書く上で、改めて過去の記事を確認してみると、私がこのブログを始めた翌日の2006.6.25に、一気に次の４本の記事を書いていました。
住宅ローンの本質は「金利」だということで、当時、私なりに持っていた問題意識のエッセンスを、ブログ開設冒頭に、先ずはお伝えしたかったのだろうと思います。
今、改めて読み返してみて、その感覚、想いは未だ全く変わっていないことを改めて実感しています。
○金利タイプを選ぶ際のメルクマールは？(2006.6.25)
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/9438043.html
○「変動金利」の金利見直し（2006.6.25）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/9341938.html
○「固定金利期間選択型ローン」の金利見直しルール（2006.6.25）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/9338870.html
○長期固定金利型ローン＝全期間固定型（2006.6.25）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/9377614.html
私が考える「住宅ローンの選び方」
少し長くなりますが、私の問題意識は次の通りです。
�―斬陬蹇璽鵑両ι覆�多様化することは、消費者の選択肢が広がるので、望ましい。
ただ、現実には、多くの方が、住宅ローンの金利タイプ（変動型、固定期間選択型、全期間固定型）の特徴を理解しないまま、目先の金利水準の低さだけでローン商品を選んでいる実態にある。これは、たいへん危険。
�⊂�来金利が変動しても耐えられるだけの懐の深さと体力（収入、資産）なしに、目先の金利水準だけで変動型、短期の固定金利型を選んでしまうと、将来、金利が上昇したときに、返済が困難となり、家計の破綻・家族の崩壊→人生の破綻につながりかねないリスクを抱え込んでしまう。
��住宅ローンを選ぶ際は、ご自分の収入、資産から見た将来のローン返済額の増減の影響度合いを考える必要がある。特に、自分の年齢（退職までの年数）、家族数、子どもの年齢（教育費）など、ライフサイクルを勘案した将来の収支見通しを描いて、その上で、将来のローン金利上昇負担に耐えられるかどうかを慎重に検討すべき。
特に未だお子さんが小さい世帯では、将来の教育費負担の圧力を忘れないで考慮に入れていただきたい。大都市圏では中学受験が当たり前になりつつあり、小学生のうちから塾代もばかにならない。中・高・大学と特に私立に進学することになれば多額の学費が必要になるし、大学で自宅外通学（下宿）ともなればその分の生活費も必要になる。
「今、返せるか」ではなく、「将来も返せるか」で考える必要がある。
�ぐ貶�、変動型や短期の固定金利型など、目先の金利が低いローンにも、もちろんメリットがある。
将来金利が上がってもローン返済の心配が要らないだけの懐の深さを持っている方や、５〜10年程度の比較的早期にローンを完済する具体的な見通しと自信がある方にとっては、目先金利が低い変動型や短期の固定金利期間選択型を選ぶ経済合理性がある。
�ザ睛�は、現在のような低金利時代においては、変動型よりも短期固定型、短期固定型よりも長期固定型と、固定される期間が長くなればなるほど金利水準が高くなるのは当たり前。
長期固定型の金利水準は、将来の長期にわたる金利水準を織り込んで市場が決めるもの。その意味では、将来、変動型や、短期の固定金利型の金利が上下したとしても、返済が終わって、ならして見れば、変動型と長期固定型（全期間固定型）の利息負担は同程度になるであろうと、理屈の上では考えることができる。
長期の固定型であれ、変動型であれ、今現在の金利水準だけを比較して、「高い、低い」ということ自体、余り意味はない。
利息負担の損得を考える上でポイントになるのは、実際に完済するまでの期間がどれだけかかるかということ。
繰上返済の可能性も含めて、完済までかかる期間と、その間の金利変動リスクに耐えられる体力があるかどうかを考えて金利タイプを選ぶべき。
�Α崚�分、金利は上がらない」と、安易に目先金利で変動金利ローンを選ぶ向きが少なくないが、そういう方が言う「当分」とはどの程度まで先の将来を念頭に置いているのだろうか。住宅ローンでは10年とか20年といったスパンで考えなければならない。
景気が良くなれば金利は上がるし、南欧のように財政悪化で国の信用力がなくなれば金利は上昇する。日本も対岸の火事でない。
住宅ローンは「投資」ではない。投資なら、現物取引している限りは失敗しても財産を失うだけで済むが、住宅ローンで失敗すれば住宅を失うだけでは済まない。住宅・土地の担保を競売等で処分した代金を返済に充てても借金が残ることが多く、そうなれば、人生を失いかねない。
住宅ローン選びを人生の「賭け」の対象にしてはいけない。
�Г修琉嫐�では、長期固定型は、今現在の金利水準は高くても、将来にわたり返済額が確定できるわけで（しかも、超低金利時代の今現在の金利水準で将来20年、35年にわたる金利を固定できるわけで）、将来の「安心」が得られる。長期固定金利の金利水準が変動型よりも高いのは、その「安心料」、「保険料」と考えるべき。
�─崑世�短く返済する」のか、それとも、「細く長く返済する」のか…
要するに、住宅ローン選びは、目先の金利水準だけでなく、住宅ローンの金利タイプ毎の特徴を踏まえて、自分の懐の深さやライフサイクルに合わせて、自分にふさわしいローンを選ぶことが重要である。
以上が、このブログを立ち上げてから私が繰り返し発信してきた住宅ローン選びの際の基本的な考え方のエッセンスです。
低金利時代だからこその選択（変動から長期固定への借換えのチャンス）
冒頭にも書いたとおり、最近、再び、変動型や固定金利期間選択型の「低金利競争」が激しくなっている折だけに、改めてのウォ―ニングメッセージとして、この記事を書きました。
これから住宅ローンを借りられる方には、是非、ご自分にふさわしい住宅ローン選びをしていただきたいと願います。
また、併せて、既に変動型や短期の固定金利型で返済中の方の中で、早期に完済なさるおつもりの方はともかく、未だ借入残高が大きく返済期間も長く残っている方で、将来の金利変動リスクを回避したいという方は、歴史的にも超低金利時代にある今だからこそ、長期固定型への「借換え」を考えるチャンスでもあります。
選択肢のひとつとして検討してみられてはいかがでしょうか。
以下、ご参考までに、このブログの「住宅ローンの金利」、「金利切り替え、借り換え選択」の書庫の記事から、ローン金利に関連するおもな記事を以下にご紹介します。
（参考）その他、このブログの主なローン金利関連記事
○変動金利0.25％UPの影響（2006.9.30）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/20715190.html
○変動金利の罠･･･改めて警戒警報（2009.3.20）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/47469155.html
○固定金利期間選択型（2006.7.15）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/12194462.html
○二重金利表示は、もうやめよう！（2008.7.27）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/43767043.html
（参考）その他、このブログのローン借り換え・金利リセット関連記事
○「3年固定のその後の選択は？」（2006.6.25）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/9433865.html
○「ローンの借り換え」（2006.7.15）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/12240784.html
○「ローン借り替えは目的的に！（2008.5.24）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/42549932.html
○「金利リセット」（2008.6.21）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/43125721.html
○「借り換えフラット」（2009.8.30）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/49272185.html
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