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借り換えの視点 �‖仔栖�定
日銀のマイナス金利政策で、住宅ローン金利の引き下げ競争が、ますます熾烈になっています。
ただ、ローン金利引き下げにもかかわらず、新規の住宅取得需要は今一つ伸び悩んでおり、需要喚起策につながっているかと言えば、心もとない状況です。
一方、借り換えニーズは相当な勢いで伸びているようです。
銀行の営業店窓口は借り換えの相談や手続きのお客さんで賑わっているようですし、最近はネット申込みによる借り換えの金利優遇などもあって、営業店やローンセンターなどでは、借り換えの事務処理が追い付いていないようです。
ところで、住宅ローンを借り換えする場合、そこそこの諸費用がかかります。
※融資額に応じて、新しいローンの融資手数料、印紙税、保証料、抵当権の付け替え費用などで、一般に、数十万円〜百万円程度かかります。その中で最も大きいのは保証料です。
したがって、これら借り換えの諸費用を支払ってでも借り換えるだけのメリット(利息差)が生じるかどうかが、借り換えするかどうかのメルクマールとなります。
このメルクマールを、一般に分かりやすい表現で、「ローン残高1,000万円以上、残期間10年以上、金利差1%以上」であれば、ペイすると言われます。
そうした条件に合う方が、今、借り換えに動いているということだと思います。
借り換えの視点 �▲螢好�軽減
ただ、その視点からの借り換えは、金利差狙いの損得勘定と言えますが、借り換えの視点・狙いには、もう一つ別の観点からの借り換えもあります。すなわち、「リスク軽減」です。
今、変動金利型又は短期固定型のローンで返済している方が、この超低金利時代・・・つまり、これ以上金利が下がることが考られにくいこの時期に、長期固定金利に借り換えるという選択です。
実際、10年固定、20年固定などの金利が、変動金利並みかそれ以下に下がっている銀行が少なくありませんし、全期間固定でも、フラットなど過去信じられなかった水準にあります。
足下の未曾有の金利状況を千載一遇のチャンスとみて、将来の金利変動リスクを回避するために、長期固定金利に借り換えるという選択も有効と言えます。
「超借り換え」
それから、さらに、「超借り換え」の途を探る方策が考えられます。
「超借り換え」というのは私の勝手な命名ですが、要するに、ローンを借り換えるのではなく、今のローンをメンテナンスするという途です。
具体的には、銀行に無理を聞いてもらえないか・・・つまり、適用金利を下げてもらう余地がないかを、ダメ元で相談してみる・・・という方法です。
仮に、今、返済中のローンが変動金利型だとしても、随分以前に借り入れた方の変動金利水準は、今、新規に借り入れる方に対する変動金利水準とは、実はかなりその水準 (基準金利からの優遇幅) が違っています。
例えば、今、新規に借り入れる方に対する変動金利は0.6%程度の銀行が少なくありませんし、10年固定でも0.5%程度の銀行もあります。
低金利を求めるならば、いっそ、他行のローンに借り換えてもいいのですが、そうすると、多額の諸費用がかかりますし、所得証明書や印鑑証明書などの書類を整えてローン手続きをするには大きなエネルギーが必要です。
そこで、今返済中の銀行ローンの金利を引き下げてもらうということです。
具体的には、返済中の銀行に対して、「他行への借り換えも考えないわけではないものの、手続きも面倒だし、諸費用もかかる。私のローンの金利を、今の新規借入れの方向けの金利水準並みに引き下げてもらうことはできないか？」と、ダメ元でざっくばらんに相談してみてはどうかということです。
※私の身近にも、今回の金利低下を受け、適用金利を下げてもらった方がいます。今から5〜6年前に借りた10年固定2.2%を、今時点でリセットして、(今後10年の)10年固定0.7%程度に引き下げてもらったそうです。
ローン契約上の権利ではありませんので、必ず下げてもらえるというわけではありません。
ただ、実は、ある程度応じてくれる銀行が珍しくないようです。(延滞履歴の有無のほか、場合によっては、給振りの有無、公共料金の引き落とし、預金残高など、銀行との取引実態も勘案されるかも知れません。)
銀行としても、他行に借り換えられるよりは、多少金利を下げてでもお客さんを繋ぎとめて、口座を維持したいのが本音。「他言無用」を条件に、適用金利を下げてくれる銀行があるので、ダメ元でやってみましょうかということです。
※ただし、返済中のローンがフラットの場合には、景気情勢や災害などの原因でローン返済が困難になった方を除き、適用金利の引き下げはできません。フラットの金利を下げるには借り換えしかありません。
ローンを借り換えない「超借り換え」ならば、借り換えの場合のような保証料や抵当権付け替え費用はかかりませんので、返済条件変更の手数料として数千円〜数万円(銀行によって異なる。)に加え、変更契約書の印紙代数百円程度で済みますし、手続きも変更契約書の署名・捺印程度でで終わります。
「超借り換え」も、侮りがたい選択肢の一つと言えます。
言ってみるだけなら損はしません。積極的に相談してみられてはいかがでしょうか？
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