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市場金利… 「長期金利」と「短期金利」のねじれ
市場金利には、大きく分けて「長期金利」と「短期金利」の二種類があります。
常識的に言えば、低金利時代においては、長期金利のほうが短期金利を上回るはずなのですが、今、その常識が覆され、逆転が生じています。
「長期金利」については、日銀のマイナス金利政策により、「長期金利」の指標である「10年物国債流通利回り」が大きくマイナス圏に沈んでいます(足元では−１％前後で推移)。
一方で、「短期金利」の指標となる銀行の「短期プライムレート」(優良企業向け最優遇貸出金利)は、実は下がっていません。
みずほ銀行の短期プライムレートを見てみると、2009年１月に今の1.475％に下がって貼りついたまま、この７年ほどは動きがありません(最近のマイナス金利政策下でも短期プライムレートは下がっていないのです。)。
住宅ローン金利… 「変動金利」と「10年固定金利」が逆転？
そのため、住宅ローン金利でも、「長期金利」の影響を受ける「10年固定型」や「全期間固定型」のローン金利は、このところ大きく低下していますが、
「短期プライムレート」の影響を受ける「変動金利型」のローン金利のほうは、長期金利に比べて、あまり低下していません。
その結果、「10年固定」のほうが「変動金利」を下回る逆転現象が生じている銀行があるのです。
以下は、三井住友信託銀行の５月のローン金利の例(10年固定と変動型)です。
当初の金利だけを見ると、10年固定＝０．５５％、変動型＝０．６０％と、10年固定の方が低くなっています。
●変動金利型
０．６０％ (＝店頭表示金利2.475％−優遇幅1.875％)
店頭表示金利(2016.5月現在) 2.475％
優遇幅 完済まで▲1.875％
⇒ 10年経過後の店頭表示金利水準が今と同じ2.475％となった場合、
10年経過時点の適用金利は、０．６００％(＝2.475％−1.875％)。
●10年固定金利型
０．５５％ (＝店頭表示金利2.85％−優遇幅2.30％)
店頭表示金利(2016.5月現在) 2.85％
優遇幅 返済当初10年間 ▲2.30％
10年経過後 ▲1.40％
⇒ 10年経過後の店頭表示金利水準が今と同じ2.85％となった場合、
10年経過時点の適用金利は、１．４５％(＝2.85％−1.40％)に上昇。
「金利優遇幅」に留意！
ここで注意しておいていただきたいことは、この事例の場合、「10年固定」のほうが「変動型」に比べて、完済までずっと適用金利が低い状態が続くわけではないということです。
このケースの場合、「変動金利型」の優遇幅は完済までずっと▲1.875％ですが、「10年固定」のほうは当初10年間は▲2.3％と優遇幅が大きいものの、10年経過後は▲1.4％へと、優遇幅が0.9％分縮小することになっています。
したがって、10年固定型の10年後のローン金利は、仮に10年後の店頭表示金利が今と同じ水準になった場合でも、0.9％上がって、1.45％になるわけです。
一方で、変動金利型のほうは、仮に10年後の店頭表示金利が今と同じなら、優遇幅も1.875％で変わりませんので、ローン金利も今と同じ０．６０％になります。
このように、当初金利だけを単純に比べただけでは、全体が見えないことになります。
「全期間一律引下げ型」と「当初期間重視型」
銀行によっては、同じく「10年固定」と言っても、2種類の金利プランが用意されている場合があります。
すなわち、完済までの全期間に亘って同じ優遇幅を適用する「全期間一律引下げ型]と、当初10年の固定期間だけ優遇幅が大きくその後は優遇幅が小さくなる「当初期間重視型」(優遇幅段階縮小型)です。
先に挙げた三井住友信託銀行の例でも、「10年固定」を選ぶ場合、先述の「当初期間重視型」のほかに「全期間一律引き下げ型」も利用できますが、銀行によっては、いずれかのタイプしか利用できないところもあります。
●三井住友信託 10年固定 全期間一律引下げ型の例
０．９７５％ (＝店頭表示金利2.85％−優遇幅1.875％)
店頭表示金利(2016.5月現在) 2.85％
優遇幅 全期間 ▲1.875％
⇒ 10年経過後の店頭表示金利水準が今と同じ2.85％となった場合、
10年経過時点の適用金利は、０．９７５％(＝2.85％−1.875％)と変わらず。
ご自分のリスク許容度を踏まえた商品選択を！
この時期、「変動型」と「長期固定」との金利差がほとんど無い状態の中、いつ金利が上がるかわからない「変動型」よりは、長期にわたり現在の低金利水準でローン金利を固定できる「長期固定型」がお薦めですが、
同じ固定期間を選択する場合でも、優遇幅のタイプが2種類あることに留意し、
今時点のその「優遇幅」が、いつまで適用されるのか、その後の優遇幅はどうなるのか、よく確認の上(当初の固定期間が終わった時にびっくりしなくて済むように)、
ローンを完済する迄に要するご自分なりの見通し期間や、ご自身のライフステージも念頭に置いて、当初期間経過後の家計の変動要因(とりわけお子さんの教育費用の変動の有無など)に対するリスク許容度を勘案の上、ご自分に合った金利タイプを選びたいところです。
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