2019年01月06日の記事一覧 - 詳細表示

住宅ローンのコスト比較その③　優遇金利【全期間型】vs【当初型】

住宅ローンのコスト比較その③　優遇金利【全期間型】 vs 【当初型】

　前回の記事「住宅ローンのコスト比較その②「保証料型」vs「手数料型」（2019.1.6）」では、住宅金融支援機構ＨＰの「返済プランシミュレーション」を用いて「保証料型」と「手数料型」のトータルコストの「ＡＰＲ」を試算し、比較してみました。
　それでは、今回は、優遇金利の「当初型」と「全期間型」のコストを比較してみましょう。

〇住宅ローンのコスト比較その②「保証料型」vs「手数料型」（2018.1.6）
　https://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/56915956.html
〇住宅金融支援機構HＰ　「返済プラン比較シミュレーション」
　https://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do

　コスト比較のサンプルは、三菱UFJ銀行の「10年固定商品」の優遇金利プランについて、【全期間型「ずーっとうれしい金利コース」】と【当初期間型「ぐんとうれしい住宅ローン」】の２種類のプランの実質コストを「ＡＰＲ」に金利換算して、比較してみます。

※因みに、三菱UFJ銀行の10年固定金利型の今月（2019.1）の基準金利は３.３％。10年経過後は、金利見直し時の基準金利を基に融資金利が決まります。

　　　　　　　　　　　　全期間型　　　当初期間型
当初10年優遇幅　　　▲１．８５％　　　▲２．２％
〔当初10年間金利〕　　１．４５％　　　　１．１%
10年経過後優遇幅　　▲１．８５％　　　▲１．４％
〔10年経過後金利〕　　　　？　　　　　　　　？　
　　
ＡＰＲ試算結果

　結論から申し上げれば、「全期間型」と「当初期間型」のＡＰＲはほぼ同じ程度で、変わりません（「全期間型」ＡＰＲ＝１．５９７％、「当初期間型」ＡＰＲ＝１．５８３％）。

　当初金利だけをみれば、「全期間型」１．４５％、「当初期間型」１．１０％と、一見、「当初期間型」のほうがお得だと感じる向きが少なくないのではないかと思いますが、試算結果は、ほぼイーブンです。
　要するに、10年経過後の優遇金利幅の差が効いているというか、逆に言えば、同程度の負担になるように金利差を設定しているということかと思います。

　以下、試算条件と試算結果です。

＜試算条件＞
・融資額　融資額３，０００万円
・融資金利　2019年1月の金利
・返済期間　３０年・元利均等返済
・金利タイプ　１０年固定型
・金利変動想定　当初の「基準金利」が３０年間変わらないものと仮定して試算
※比較を簡単にするため10年経過後も基準金利は変わらないものとして試算しますが、実際上の試算では、一定の金利変動を想定して将来の金利水準を設定してください。

①三菱UFJ銀行【全期間型「ずーっとうれしい金利コース」】
・金利　当初10年１.４５％（基準金利から▲1.85％）
　　　　10年以後１,４５％（基準金利から▲1.85％）
　　　　※借入時基準金利３,３％が10年後も変わらない想定で試算
・融資手数料　３２，４００円（定額）　
・保証料　５７４，１１０円（同行ＨＰから推計）
・団信　０円（一般団信）
⇒ＡＰＲ≒１.５９７％（累計総支払額 37,620,772円）

②三菱UFJ銀行【当初期間型「ぐんとうれしい住宅ローン」】
・金利　当初10年１,１０％（基準金利から▲2.2％）
　　　　10年以後１,９０％（基準金利から▲1.4％）
　　　　※借入時基準金利３,３％が10年後も変わらない想定で試算
・融資手数料　３２，４００円（定額）　
・保証料　５７４，１１０円（同行ＨＰから推計）
・団信　０円（一般団信）
⇒ＡＰＲ≒１．５８３％（累計総支払額 37,702,790円）

　以上のように、見かけ上の「当初金利」水準にばかり目が向きがちですが、当初期間経過後の優遇金利の差も含めて、トータルコスト（ＡＰＲ）で比較することの重要性がご理解いただけるものと思います。

異なる優遇金利タイプの商品を比較する場合の留意点

　異なる優遇金利タイプの商品を比較する場合に留意すべきことがあります。
　上記のシミュレーションは「３０年返済」を前提に、３０年目いっぱいで返済する場合のシミュレーションです。ただ、実際には当初設定した返済期間目いっぱいで返す人は必ずしも多くありません。正確なデータは手元にありませんが、一般に、借入れから完済までの平均年数は１０数年と聞きます。
　したがって、将来的に繰上返済（完済）する場合、上記サンプルの商品比較では、返済当初の金利が低い「当初期間型」のほうが、完済までの総コストが少なくなるものと考えられます。

＜参考＞このブログのローンシミュレーション関連記事
〇「資金計画シミュレーション」（2019.1.4））
　https://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/56914543.html
〇「住宅ローンの実質コスト負担　その①「ＡＰＲ」とは」（2019.1.5）
　https://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/56915318.html
〇住宅ローンのコスト比較その②「保証料型」vs「手数料型」（2019.1.6）
https://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/56915956.html

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住宅ローンのコスト比較　その②「保証料型」vs「手数料型」

住宅ローンのコスト比較　その②「保証料型」vs「手数料型」

　前回の記事「住宅ローンの実質コスト負担　その①「ＡＰＲ」とは」（2019.1.5）では、ローンのコスト比較をする上で、「ＡＰＲ」が便利だということを書きました。
そこで、商品性が異なる実際のローン商品について、住宅金融支援機構ＨＰの「返済プランシミュレーション」を用いて「ＡＰＲ」を試算し、コスト比較をしてみましょう。

〇「住宅ローンの実質コスト負担　その①「ＡＰＲ」とは」（2019.1.5）
https://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/56915318.html
〇住宅金融支援機構HＰ　「返済プラン比較シミュレーション」
　https://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do

　とりあえず、りそな銀行の変動金利型商品について、[保証料型]と[融資手数料型]の実質コストを「ＡＰＲ」に金利換算して、比較してみます。

※因みに、「保証料型」は保証会社に保証料を支払って保証人になってもらい、融資を受けるタイプの、従来からある一般的な商品です。
一方、手数料型は、保証人無しで融資が受けられるものの、その分多めの融資手数料を銀行に支払う商品。要するに、保証料型に比べて金利が安い分、（保証料並みに）融資手数料が高い商品です。

ＡＰＲ試算結果

　結論から申し上げれば、[手数料型]（ローン金利０.４７％）のほうが、[保証料型]（ローン金利０.５２５％）よりもローン金利は低いのですが、逆に、ＡＰＲは[手数料型]が０.６７４％と、[保証料型]の０，６０９％よりコストが上回ることがわかります。つまり、金利以外の総コストも含めれば、ローン金利が高い[保証料型]のほうが最終的には安上がりだということになります。

以下、試算条件と試算結果です。

＜試算条件＞
・融資額　融資額３，０００万円
・融資金利　2019年1月の金利
・返済期間　３０年・元利均等返済
・金利タイプ　変動金利型
・金利変動想定　当初金利が３０年間変わらないものとして仮定して試算
※実際上の試算では、一定の金利変動を想定して将来の金利水準を設定してください。

①りそな銀行【保証料型】
・金利　０,５２５％
・融資手数料３２，４００円（定額）　
・保証料５７４，１１０円（同行ＨＰ早見表から算定）
・団信　０円（一般団信）
⇒ＡＰＲ≒０.６０９％（累計総支払額 32,776,877円）

②りそな銀行【手数料型】
・金利　０.４７％
・融資手数料６４８，０００円（3,000万円×2.16％）
・保証料　０円
・団信　０円（一般団信）
⇒ＡＰＲ≒０.６７４％（累計総支払額 33,078,846円）

ネットローンと比べてみた

　因みに、融資金利が低いことで評判の下記③のソニー銀行最安商品【変動セレクト型・自己資金１０％以上】（金利0.457％→ＡＰＲ≒0.606％）と、上記りそな銀行の【保証料型】（金利0.525％→ＡＰＲ≒0.609％）とをＡＰＲで比較してみると、ほぼ同じ程度のコストとなり、遜色ないことがわかります。

③ソニー銀行【変動セレクト型・自己資金１０％以上】
・金利　０,４５７％
・融資手数料６４８，０００円（3,000万円×2.16％）
・保証料　０円
・団信　０円（一般団信）
⇒ＡＰＲ≒０.６０６％（累計総支払額 32,756,991円）

　以上のように、表面上の「融資金利」だけを比べるのではなく、トータルコスト（ＡＰＲ）で比較することの重要性がご理解いただけるものと思います。

「保証料型」と「手数料型」を比較する上での留意点

　なお、「保証料型」と「手数料型」を比較する上で留意すべきことがあります。
　上記のシミュレーションは「３０年返済」を前提に、３０年目いっぱいで返済する場合のシミュレーションです。ただ、実際には当初設定した返済期間目いっぱいで返す人は必ずしも多くありません。正確なデータは手元にありませんが、一般に、借入れから完済までの平均年数は１０数年と聞きます。
　したがって、将来的に繰上返済を考えている方は、例えば１０年、１５年後に繰上完済するケースもシミュレートしてみるとよいでしょう。

　また、繰上返済（完済）した場合の保証料、融資手数料の取扱いにも注意が必要です。
　融資実行時に一括で支払った[保証料型]の保証料は、将来、ローン元金を繰上完済した場合、残期間分に相当する金額が返戻されますが、[手数料型]の融資手数料は返戻されません。

※これら、繰上完済するケースのシミュレーションは、上記の住宅金融支援機構ホームページのシミュレーターでは（私は）うまく処理できませんでしたので、銀行の窓口でご相談ください。（あるいは、私が処理の仕方がわからないだけで、できるのかもしれません。）

＜参考＞このブログのローンシミュレーション関連記事
〇「資金計画シミュレーション」（2019.1.4））
https://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/56914543.html
〇「住宅ローンの実質コスト負担　その①「ＡＰＲ」とは」（2019.1.5）
https://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/56915318.html
〇住宅ローンのコスト比較その③　優遇金利【全期間型】vs【当初型】（2019.1.6）
https://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/56916613.html

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