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超人気！ 定借マンション
このマンション不況のさなかの、超人気の分譲マンション。
住友不動産が手がけた「シティタワー品川」がそれで、人気の秘密は破格の価格にありました。
品川駅から徒歩10分、天王洲アイル駅から15分の都心タワー型マンションで、戸当たり占有面積73.89�屐�114.27�屬慮妖�たり価格が、2,247万円〜4,347万円といいますから、確かに驚きの価格です。
この物件は、いわゆる「定期借地権マンション」で、地主は東京都。都営住宅の建て替えに伴うプロジェクトだということです。
一般的な定期借地マンションの場合では、借地権を取得するために、マンション購入時に多額の（数百万円程度の）「保証金」の支払いを求められるケースが多いのですが、このマンションでは、地主が東京都だということもあって、保証金は不要とのこと。
なお、地代の敷金として30か月分の地代を予め預託することが求められていますが、戸当たりにして50万円前後の敷金水準は、一般的な定期借地権の保証金に比べれば安いものです。
また、保証金が不要であれば、その分毎月の地代に跳ね返ってきそうですが、そこは東京都が地主ということもあって、地代の水準もかなり廉価に設定されている感があり、戸当たり月額13,891円〜21,483円。
この地代の支払い月額を仮に「土地価格＝住宅ローン」に元本換算すると、４〜５百万円程度に匹敵する水準だと考えられますから、「土地所有権マンション」の土地想定価格に比べれば（この物件の土地所有権価格がいくらであるかはわからないものの仮に２〜３千万円とすれば）、格段に取得価格の低コスト化が図られていることがわかります。
なお、将来借地期限到来時の建物除却費用にあてるための「建物解体積立金」として、戸当たり毎月3,000円前後の支払いが必要だとのこと。
大雑把に見れば、定借地代と建物解体積立金とを合わせて毎月2万円前後のコストがかかるということです。
（もちろん、別途、管理費や修繕積立金は一般のマンションと同様にかかります。これらを合算すると、月約４〜５万円の負担額になります。さらに駐車場を借りれば2万円台程度の駐車場代も必要です・・・なんだかんだ、結局のところ結構かかることになりますよね。）
定期借地権の「保証金」って？？？
私は、以前から定借マンションには懐疑的なのですが、その最も大きな原因が、わけのわからない「保証金」にありました。
「普通借地権」や「地上権」であれば、将来の物件の建て替えの際の借地契約の更新など、法律上、借地人の保護がかなり図られてきたため、「借地の権利」そのものに経済的価値が生じ、普通借地権であれば地価の6割程度、地上権であれば地価の8割程度の「権利金」というものが借地権設定の対価として取引され、慣行として定着してきた経緯があります。
借地するのに一時に地価の6割もの権利金が必要になるのですが、逆の見方をすれば、仮に地主が借地人に出て行ってもらいたいときは（出るか出ないかの権利義務の法的問題は別として）、地価の6割程度以上の権利金相当額を「立退き料」として支払うということにもなるわけで、借地の経済価値が存在すると認められているのです。
一方、定期借地権というのは、借地期限がきたら土地を更地にして地主に返すこととされ、借地契約の更新のような借地人の保護があるわけではありません。
したがって、普通借地権におけるような「権利金」という概念は、定期借地では成り立たないわけですが、そうすると、地主は土地を定期借地で提供しようという経済的インセンティブが働かず、定期借地物件が市場に出てこないということにもなりかねない・・・
そこで、定期借地権制度が借地借家法で設けられた平成4年以降の草創期に、住宅をたくさん売りたい戸建ハウスメーカーが（確かミサワホームが中心だったような・・・）、地主から定期借地で土地を提供させる見返りに「保証金」名目で「つかみ金」を支払う仕組みを導入し、その手法が拡大していった経緯があります。
このような経緯で事実上借地市場に蔓延してきた多額の「保証金」には、ややこじつけ気味に、地代不払いの際の敷金としての性格に加え、将来の借地期限到来時の建物除却費用の性格もあると説明されますが、それにしては保証金の額の水準が地価の２〜３割程度と多額すぎる事例が多いようで、全くもって解せない話だと私は考えてきました。
地主が東京都だということで、このマンションではそのような不透明な「保証金」は不要であり、加えて地代が安いことで、かなりリーズナブルなコスト負担でマンションを取得できることになったといえ、そのことは大いに評価できます。
なお、東京都は、この物件の販売について、投資用購入を防止するために5年間の「買戻権」を設定させる由。
つまり、自分で住む人にしか売らないし、他人に賃貸した場合にはペナルティとして売買価格の10％の違約金の支払いを求めた上で、マンションを買い戻すというものです。
それにしても、老朽化とスラム化防止、メンテナンスの維持の問題など、土地所有権マンションですら懸念される問題が多々あるわけですが、定借マンションの場合には、借地期限が近づいてきた場合に、そのときの住民にとってはメンテナンスのモチベーションも建て替えの希望もなくなるわけで、将来の陳腐化、スラム化のリスクは、土地所有権マンションに比較できないほどのものがあります。
マンション値引き競争の導火線に？？？
ところで、このマンション価格を目にしてしまった消費者・・・このマンションの抽選に外れてしまったマンション取得予備軍の人たちは、いったい、ほかの高額なマンションを見て、どのような行動に出るのか・・・
価格高止まりにある首都圏マンション市場の値引き競争の導火線になる可能性もあるのではないでしょうか。
（このブログの東京都による戸建定借プロジェクト関連記事）
○「東京都の３割格安住宅」（2007.2.10）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/28365963.html
（このブログの定期借地権、ローンに関する関連記事）
○「定借保証金の融資」（2006.9.10）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/19236216.html
○「借地の場合の住宅ローン」（2006.7.23）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/13530246.html
■J-CASTニュース（2008.10.3）
品川駅まで徒歩10分新築マンション 2千万円台もある「驚愕価格」
マンションは売れ残りが続出し、深刻な不況といわれる中で、東京都内ではまだまだ人気物件がある。 不動産調査会社の東京カンテイは「中古マンション市場は活況を呈している」といい、高嶺の花と思われていた都心部の新築物件でも、住友不動産の「シティタワー品川」は即日完売した。品川駅から徒歩10分で、価格が2LDK〜4LDKで2247万円〜4347万円というから驚きだ。
●中古物件の販売「首都圏20万件は間違いない」
東京カンテイによると、2008年1月から8月までに首都圏で売れた中古マンションは、15万9553件。07年の年間実績は18万2741件で、「価格が高騰する前の06年（19万3666件）を上回る、20万件超のペース。昨年を上回ることは間違いありません」（市場調査部）と話す。築10年以内で、最近のマンションと設備や管理がほとんど変わらない物件が売れ筋で、新築マンションが高値で手が出なくなった購入者層が、割安な中古物件に流れたとみている。
08年8月の首都圏の中古マンション（3LDKタイプ）の価格は、7月の3143万円から1.9％下落して3082万円となり、5か月連続で下落。東京都は1.4％、千葉県で1.2％下落、神奈川県と埼玉県は横ばいだった。下落幅は、07年に価格が急上昇した都心部（東京都23区）ほど大きい。
「新築物件が在庫処分などでまだ値下がりするでしょうから、中古市場の調整も進むといえます。割安感があるエリアから売れていくと思われます」と話す。
●PRしていないのに、購入希望者殺到、最高倍率378倍
驚くことに、こうした中古マンションの価格を下回ろうかという新築マンションがあった。住友不動産が売り出した地上43階建て、総戸数828戸の「シティタワー品川」は、JR品川駅まで徒歩10分の大都会の一等地にもかかわらず、最多価格帯3200万円のファミリータイプのマンション。2LDKタイプの最低価格はなんと2247万円と、中古物件よりも1000万円近く安い。
ほとんどPRしていないのに、購入希望者は殺到。9月5日には公開抽選会が行われ、25階の3LDK＋納戸＋3ウォークインクローゼット（114.27平米）は、最高倍率378倍だった。
激安のワケは、「定期借地権」にある。この土地の持ち主である東京都が、マンション建設にあたり住友不動産に付けた「条件」だった。定期借地権の設定で、東京都は土地を売却せずに、期限を付けて住友不動産に「貸し出した」。住友不動産は72年後、東京都にこの土地を更地にして返すが、それまでの間は借地料を支払うことになり、それはマンションを買った人が住宅ローンと借地料分を支払っていくことになる。
これだけの安値だから、買った物件を転売したり、貸して儲けようとする人が出てくることも考えられる。このため、東京都は法人の購入を認めず、また5年間は必ずそこに住むことも「条件」に付した。
当の住友不動産は、「東京都のコンペ物件で、定期借地権の活用も都からの条件。こうした物件は稀なケースで、価格面でも他の物件とは一概に比べられない」と、激安人気には困惑ぎみだ。今後、定期借地権付きの物件を積極的に取り扱っていくわけでもない。
採算を度返ししたような「異常」な安値に、ある不動産関係者は「これはあくまで例外物件。市場への影響もあまりないのではないか」とみている。
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